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本篇文章的起源是知乎上的一個(gè)朋友問(wèn)我對(duì)深圳房?jī)r(jià)的看法。從我上次分析房?jī)r(jià)過(guò)去大概半年了，是時(shí)候再重新整理半年來(lái)的一些思路和政策消息。

去年年底到今年年初，以一線城市北上深為火車頭的房?jī)r(jià)漲幅迅速影響了南京和廈門等二線城市。各地地王頻出更是起到火上加油的作用。高房?jī)r(jià)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)通縮和資產(chǎn)價(jià)格通脹之間的不正常扭曲進(jìn)一步加劇。與房?jī)r(jià)成鮮明對(duì)比的是民間投資額增長(zhǎng)不斷放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條下百業(yè)凋零。或許用凋零有點(diǎn)過(guò)火，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)的收縮在廣東我是深有體會(huì)的。其他的地區(qū)我沒(méi)實(shí)地考察過(guò)，但從網(wǎng)上的消息來(lái)看都不太好。

年初時(shí)，我對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是持看好觀點(diǎn)的。主要原因是我當(dāng)時(shí)已經(jīng)看到實(shí)業(yè)凋零、通脹預(yù)期和貨幣貶值預(yù)期下，資金將無(wú)所選擇，只能往看起來(lái)相對(duì)保值的樓市里涌。而事實(shí)確實(shí)也證明我當(dāng)時(shí)想的是對(duì)的。我說(shuō)說(shuō)身邊兩個(gè)案例，或許投資者能從管中窺豹，略見(jiàn)一斑吧。

例子一是一個(gè)親戚，在上海內(nèi)環(huán)有一處不到一畝的小廠房，賣掉后果斷買了靜安的一處房子。三個(gè)原因，其一是學(xué)區(qū)房，小孩走路可以上學(xué)，其二是知道貨幣貶值，又沒(méi)有更好的投資渠道，第三是認(rèn)為上海能持續(xù)從其他地方吸引資金和高收入人口，看好上海樓價(jià)潛力。

例子二是一個(gè)朋友，在深圳相當(dāng)好的地段有一座小辦公樓，本來(lái)是打算賣掉把錢投到海外去的。最后還是決定不投資海外，把物業(yè)拿在手里，賣掉不知道錢還能在國(guó)內(nèi)投什么。

接下來(lái)我想先從年初所考慮的三個(gè)觀點(diǎn)逐步探討目前的狀況。實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)說(shuō)過(guò)，近幾個(gè)月的投資增速、工業(yè)企業(yè)產(chǎn)出和PMI等數(shù)據(jù)都沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。通脹預(yù)期因?yàn)檠辞榈脑驔](méi)有反映出來(lái)，剛出爐的CPI更是創(chuàng)下半年新低。但要注意到PPI同比正在走強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升的傳導(dǎo)仍未體現(xiàn)在終端服務(wù)和商品價(jià)格上。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲了，租金和人工都得漲，雖然漲幅跟不上，反應(yīng)的速度也跟不上，但始終會(huì)漲。房地產(chǎn)為百業(yè)之母，所有商業(yè)的經(jīng)營(yíng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)，就業(yè)人口也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而要求漲工資，只是相對(duì)少而已。貨幣貶值方面，有目共睹，今年已一度觸及6.7。雖然目前收復(fù)了一些失地，但比起年初的6.5x還是下跌了。盡管官方渠道一再聲明沒(méi)有貶值基礎(chǔ)，但明白人都知道是怎么一回事。

雖然從上述的三個(gè)方向來(lái)看，年初時(shí)的預(yù)想沒(méi)有出現(xiàn)變化，但我感覺(jué)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越高。我在此前的文章里引用〈黑客帝國(guó)〉的一段劇情寫道“不管紅色還是藍(lán)色，最后都是藥丸”調(diào)侃樓市，其實(shí)正是我對(duì)未來(lái)幾年后樓價(jià)的判斷。

首先我想強(qiáng)調(diào)樓市和經(jīng)濟(jì)的因果關(guān)系，并不是樓市泡沫破裂導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而是反過(guò)來(lái)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致樓市泡沫破裂。一線城市和受其外溢影響的周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的基本面原因不外乎人口和資金向這些城市聚集。

人口聚集的原因是更好的公共設(shè)施和服務(wù)，更好的生活配套，更多就業(yè)機(jī)會(huì)，更多商業(yè)機(jī)會(huì)等等。前兩條受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的影響較小，但后兩條絕對(duì)和經(jīng)濟(jì)周期緊密聯(lián)系。一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)不振，人口聚集的動(dòng)力會(huì)受到很大打擊。資金聚集的原因說(shuō)穿了其實(shí)也是因?yàn)槿丝诰奂丝诰奂瘜?dǎo)致購(gòu)房需求上漲，資金追逐投資回報(bào)所以涌向人口流入的城市地區(qū)。

今年年初，《2015年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》里的一組數(shù)據(jù)令人驚異。2015年末，上海外來(lái)常住人口數(shù)減少了14.77萬(wàn)人，同比下降1.5%，其在全市常住人口中的占比下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)，降至40.6%。這是上海15年來(lái)首次出現(xiàn)外來(lái)常住人口負(fù)增長(zhǎng)的情況。這條消息在當(dāng)時(shí)來(lái)講其實(shí)并沒(méi)有大家想象中那么壞，我們必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜司杖朐鲩L(zhǎng)來(lái)作客觀判斷。國(guó)外也好，中國(guó)也罷，人口向大城市聚集的過(guò)程中勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)自然淘汰的過(guò)程。低收入者慢慢被快速發(fā)展的城市淘汰，遷出當(dāng)?shù)兀呤杖胝邉t不斷向當(dāng)?shù)鼐奂@個(gè)過(guò)程其實(shí)是必經(jīng)的，也是健康的。我們更應(yīng)該關(guān)心的是，常住人口減少的一線城市人均收入是否仍能保持較快增長(zhǎng)，就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能否保持在較高水平。

一線城市房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)不在于其房?jī)r(jià)過(guò)高，而在于其能否像以前一樣，持續(xù)吸引資金和高收入人口。任何拿其他國(guó)家其他城市和中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)對(duì)比的分析在我看來(lái)都不甚客觀，道理很簡(jiǎn)單，有的股票可能幾年間漲了10倍，有的股票還倒跌，這有什么可比性?分析房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)既要從房子的商品屬性中的供需來(lái)判斷，也要從其作為投資品的屬性，貨幣、信貸等角度來(lái)判斷。

對(duì)于目前看起來(lái)極高的一線城市房?jī)r(jià)，我不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)突發(fā)性的崩盤，癌癥病人也不是一兩天就掛了的，何況一個(gè)城市的房?jī)r(jià)。我認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)的情形是，房?jī)r(jià)持續(xù)高企，或繼續(xù)漲上去，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)以為繼，最終導(dǎo)致失業(yè)率上升，進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)入漫長(zhǎng)的下調(diào)通道。所以，目前中央的做法我認(rèn)為是對(duì)的，停止大規(guī)模的刺激，避免資產(chǎn)泡沫繼續(xù)變大，同時(shí)又不能抽走流動(dòng)性，以避免經(jīng)濟(jì)陷入資產(chǎn)負(fù)債表式的衰退。7月中央提出全面抑制資產(chǎn)泡沫后，地方政府和中央的博弈仍在繼續(xù)。個(gè)別地方政府裝模做樣的出臺(tái)一些限購(gòu)和提高首付的政策，基本不會(huì)有太大效果。

只要M1和M2的剪刀差仍繼續(xù)放大，市場(chǎng)扭曲結(jié)構(gòu)仍未得到改善，房?jī)r(jià)只能是義無(wú)反顧的往泡沫擴(kuò)大化方向前進(jìn)。而這點(diǎn)正是我目前最擔(dān)心的。

高房?jī)r(jià)本身并不值得擔(dān)憂，只要有足夠的后續(xù)購(gòu)買力和實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，高房?jī)r(jià)完全可以靠時(shí)間來(lái)消化。雖說(shuō)工資增長(zhǎng)肯定追不上房?jī)r(jià)，但資本主義下的社會(huì)本來(lái)就是一路向兩極化前進(jìn)。不同國(guó)家間的分別只是在于中產(chǎn)階級(jí)的大小而已。最好的例子莫過(guò)于香港，100萬(wàn)人生活在貧困線下，但豪宅同樣遍地。這時(shí)，政府的再平衡功能就必須起作用，在這點(diǎn)上，香港做的并不好。

而國(guó)內(nèi)一線城市比香港做的還要差。高房?jī)r(jià)的成因和其后果將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)不振，直到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱到無(wú)法支撐高房?jī)r(jià)為止。成因之前已經(jīng)說(shuō)過(guò)。后果包括幾點(diǎn)。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致生產(chǎn)成本上升，而同時(shí)抽取了實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所需的資金。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致按揭支出擠占消費(fèi)支出，不利經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。高房?jī)r(jià)和弱經(jīng)濟(jì)勢(shì)必導(dǎo)致失業(yè)率上升，進(jìn)一步打擊經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)的周期是以10年為單位計(jì)算，而中國(guó)從房?jī)r(jià)市場(chǎng)化到現(xiàn)在只經(jīng)歷過(guò)局部地區(qū)的泡沫破裂。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性和政府主導(dǎo)的強(qiáng)勢(shì)資源傾斜，一線城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)出大問(wèn)題，但任由其繼續(xù)發(fā)展下去或許將導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)一步步下滑并在最后打擊甚至摧毀房地產(chǎn)本身。

這里說(shuō)的短期很難判斷是一兩年還是三四年，或許從以下的這些數(shù)據(jù)中我們可以提前判斷：

1.該城市/地區(qū)人口凈流入量增長(zhǎng)和人均收入水平

2.按揭還款占家庭收入比例

3.失業(yè)率

4.該城市/地區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)需求比和總供應(yīng)量