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經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳迪撰文指出，房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)去庫存殲滅戰(zhàn)的決勝戰(zhàn)場在樓市之外。貨幣戰(zhàn)線將是關(guān)鍵之關(guān)鍵。這篇文章具有一定參考意義。

一.捷報(bào)傳來

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布了11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

一、發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份全國 70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為33個(gè)和40個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和2個(gè)；持平的城市個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和14個(gè)，分別與上月相同和比上月增加5個(gè)；下降城市個(gè)數(shù)分別為27個(gè)和16個(gè)，分別比上月減少6個(gè)和7個(gè)。從漲幅看，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，分別比上月擴(kuò)大0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平，二手住宅價(jià)格環(huán)比持平。

二、同比房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，漲幅持續(xù)擴(kuò)大。11月份，新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比上漲城市個(gè)數(shù)分別為21個(gè)和32個(gè)，分別比上月增加5個(gè)和8個(gè)；價(jià)格同比下降的城市中，降幅比上月收窄的城市分別為48個(gè)和34個(gè)。70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅持續(xù)擴(kuò)大，分別比上月擴(kuò)大1.5和1.2個(gè)百分點(diǎn)。城市間房價(jià)同比漲跌差異明顯。一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，漲幅分別比上月擴(kuò)大2.4和1.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比下降0.2%，降幅比上月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格同比則由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均下降，但降幅分別比上月收窄0.7和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

這是自習(xí)近平總書記在11月10日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提出“化解過剩產(chǎn)能，開展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)，化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等"四個(gè)殲滅戰(zhàn)"將成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要內(nèi)容”之后,房地產(chǎn)去庫存殲滅戰(zhàn)初戰(zhàn)告捷。

數(shù)據(jù)說明，今年以來，連串振興樓市的措施發(fā)揮了作用，這包括了減息、降低首付比例及放寬公積金置業(yè)等政策。明年當(dāng)還有支持政策出臺(tái)。近期傳出的有供樓開支可扣稅，個(gè)別地方政府也推出形形色色的資助置業(yè)計(jì)劃，包括按學(xué)歷提供置業(yè)補(bǔ)貼：河南省宣布每年會(huì)撥出3億元資助農(nóng)民進(jìn)城買首套房等。中央已把樓市去庫存定為重點(diǎn)的任務(wù)，地方政府自會(huì)各出其謀清貨尾，房地產(chǎn)有企穩(wěn)跡象。

二.戰(zhàn)局的走向

目前一線城市復(fù)蘇充分，價(jià)格同比增速已接近過去5年的峰值；二三線城市復(fù)蘇乏力，依然處在強(qiáng)勁的價(jià)格通縮壓力之下。一線城市房地產(chǎn)有價(jià)格有過熱跡象，需要警惕以一線城市房地產(chǎn)為核心形成的龐氏融資泡沫（P2P,互聯(lián)網(wǎng)金融，信托，理財(cái)?shù)炔簧儆白鱼y行金融產(chǎn)品都是以一線城市房地產(chǎn)為抵押物的債務(wù)再打包）。未來中央的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該轉(zhuǎn)向二三線城市，并嚴(yán)控一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的再泡沫化和相關(guān)的龐氏融資風(fēng)險(xiǎn)。所以從選股的角度上來看，未來二三線城市業(yè)務(wù)敞口大的房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)比業(yè)務(wù)主要集中在一線城市的要更值得去搏一下。

從商品房銷售額累計(jì)同比增速來看，目前房地產(chǎn)的復(fù)蘇依然很薄弱，其同比增速處在歷史低位，依然有再次探底的可能。

三.逆天的突圍思路

不過磚家會(huì)說，美聯(lián)儲(chǔ)加息了，人民幣要貶值，房地產(chǎn)肯定得完蛋。人民幣貶值和樓市完蛋能劃等號(hào)嗎？看下圖

中長期內(nèi)，商品房銷售額累計(jì)同比增速和人民幣匯率（以1美元兌換人民幣為計(jì)）呈高度負(fù)相關(guān)，意即人民幣越貶值，商品房銷售額累計(jì)同比增速就越高。也就是人民幣越貶值，商品房銷售越火爆。

不管磚家有多牛掰，如果被數(shù)據(jù)證偽，就是大媽經(jīng)濟(jì)學(xué)。數(shù)據(jù)是檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

為什么中長期內(nèi)人民幣越貶值，商品房銷售越火爆呢？這個(gè)說法，直覺起來怎么這么逆天？

這是因?yàn)椋唐贩夸N售額累計(jì)同比增速和M2同比增速高度正相關(guān)，也就是M2同比增速越快，商品房銷售越火爆。商品房銷售的火爆是一個(gè)純粹的貨幣現(xiàn)象。我曾反復(fù)論證過，人民幣匯率只有進(jìn)入戰(zhàn)略貶值通道，M2同比增速才會(huì)提起來。所以“中長期內(nèi)人民幣越貶值，商品房銷售越火爆”的逆天邏輯其實(shí)一點(diǎn)也不逆天。

大媽經(jīng)濟(jì)學(xué)害死人。直覺害死人。磚家的邏輯害死人。重要的事說兩遍，不管磚家有多牛掰，如果被數(shù)據(jù)證偽，就是大媽經(jīng)濟(jì)學(xué)。數(shù)據(jù)是檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)初戰(zhàn)告捷。下一步中央發(fā)力的主戰(zhàn)場將轉(zhuǎn)到二三線城市，從選擇投資標(biāo)的的角度上來看，未來二三線城市業(yè)務(wù)敞口大的房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)比業(yè)務(wù)主要集中在一線城市的要更值得去搏一下。另外房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)還有一個(gè)看不見的戰(zhàn)場，在M2同比增速和匯率這一塊。

什么叫戰(zhàn)略貶值？M2同比增速攀升中的貶值。什么叫惡性貶值？M2同比增速坍塌中的貶值。如果是前者，人民幣的貶值在中長期將對(duì)樓市形成有力的支撐。所以，主流磚家把人民幣貶值和樓市崩盤劃上等號(hào)是大謬不然的，要么是不懂房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣本質(zhì)，要么是居心叵測(cè)。

投資者在參考中央房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的救市政策組合拳時(shí)，還應(yīng)考慮貨幣戰(zhàn)線上的表現(xiàn)。如果貨幣戰(zhàn)線搞砸，再漂亮的救市政策組合拳也是白搭。

房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)去庫存殲滅戰(zhàn)的決勝戰(zhàn)場在樓市之外。貨幣戰(zhàn)線將是關(guān)鍵之關(guān)鍵。