經過兩年的摸索，保險公司的養老社區雛形乍現。最近半個月內，連續有泰康人壽、太平人壽舉行養老項目推介活動。

　　在未來三年，養老地產將陸續進入運營期，作為擴大保險產品線，拓展投資渠道的重要一環，盡管盈利模式并不清晰，但這并沒有阻擋保險大佬的熱情。

　　不過目前存在的商業模式稍顯單一，主要是保險產品嫁接入住資格;而在運營方面主要靠引進“外腦”，未來還面臨養老社區各種配套設施的引進，這些將考驗保險公司的整合運營能力。

　　養老社區雛形

　　眼看著泰康人壽、合眾人壽在上海養老社區市場跑馬圈地、開園推介好不熱鬧，上海本土保險公司也坐不住了。

　　7月21日，太平集團首次披露其在養老社區的投資情況并展示了樣板房。據太平集團副總經理謝一群介紹，公司未來將加大在養老社區的投資，除了浦東周浦即將建設的項目，公司已經在無錫確定投資項目，未來3~5年左右太平將建設6-10個養老社區，投資總額約200億元至300億元。

　　太平養老產業投資公司副總經理湯明菊接受經濟觀察報采訪時表示，首個建設在上海養老社區“梧桐人家”將于今年10月動工，預計2017年底開業，預計投資30億元，而無錫項目預計投資額為25億元。

　　與泰康人壽、合眾人壽模式類似，太平集團也是采用保險嫁接養老社區的模式，旗下太平人壽已經于今年4月份推出了第一款概念型養老保險產品——悅享金生養老計劃，購買此款產品年繳保費20萬元(十年期)或者躉交保費200萬可獲得梧桐人家入住資格，到達約定日期，保險年金可抵消部分入住費用，后期最低入住費用每月9000元以上。

　　據悉，截止今年6月份，該產品已經累計承保保費達到4億元，有2000名客戶獲得入住資格。而未來此類配套保險產品還將推出。

　　就在上一周，泰康人壽第三家養老社區項目粵園正式亮相，這是繼北京、上海項目陸續開園后的第三站。泰康的模式也是需要購買最低200萬的泰康人壽幸福有約年金保險，鎖定入住資格，后期居住費用每人每月最低7000元到15000元不等，如果需要額外的照料和消費，費用還會更高。

　　自2009年11月，保監會批準泰康人壽提交的養老社區股權投資計劃，保險業養老社區投資試點陸續開始。業內數據顯示，截止今年上半年，共有6家保險機構投資了16個養老社區項目，占地4300畝，預計總投資250億元，已投資65億元。

　　由于使用的主要是保險資金，養老社區的經營模式上基本都是保險產品和入住資格的嫁接，只租不售，這也被外界指責模式過于單一，創新不足。

　　按照保監會規定，險資投資興建養老社區，不同于房地產商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養老不動產項目，不得自行開發建設投資項目，不得以分拆形式銷售養老項目產權，不得利用銷售養老項目產權獲得銷售收入”的禁令，這讓保險商的經營模式只能限定在“只租不售”的范圍內。

　　據悉，目前只有平安操盤的桐鄉項目可以按照商業房地產的模式進行運作，原因主要在于平安建造該項目完全使用自有資金，非保險資金，并且通過平安不動產運作。

　　太平養老產業投資公司副總經理湯明菊表示，前期的土地和基礎硬件建設是投資的主要成本。社區如果達到85%的入住率，大約要用15年的時間才能盈利。

　　泰康人壽董事長陳東升表示，養老社區從拿地到蓋房子到養老社區達到85%的入住率大概需要3-5年，收支平衡需要6-8年，8-10年才能盈利。

　　或許是為了突破這個瓶頸，太平的梧桐之家還規劃了兩棟商務樓，屆時可以出售。太平養老產業投資公司測算，其后期租房養老收益率在5%左右。但是他們表示后期會引進專業的運營機構，還會引進包括社區超市、面包房、洗衣店等配套設施，這些有望增加投資的收益。