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馮驁律師向21世紀經濟報道記者表示，在海外置業要慎重考慮讓誰去持有這些房產，如果王君父親當年在美國置業的時候在當地成立信托去持有這些房產，并且將這些信托植入美國境外公司中。這樣父親未來百年后，可以通過贈與兒子境外公司股權的形式，繞過美國遺產稅。

王君(化名)，中國某國有銀行私人銀行客戶。家中獨子，現年36歲。初中時赴美國求學，兩年前回國，但一直沒有穩定職業。

王君之父是民營企業主，母親為全職太太。2009年開始，其父先后在美國購置別墅等房產20套，并以自己的名義持有。

2012年，王君父親的企業破產倒閉。由于欠下債務，王家在國內的房產和存款均被查封抵債，僅剩下母親多年積攢下的少量資金用于日常生活。屋漏偏遭連夜雨，近期王君的父親又因病去世。

國內資產的幾乎化為烏有，王君便想到去美國繼承父親的20套房產，不過意想不到的是海外資產的繼承也并不是那么順利。

“我在接觸時了解到，因為這些房屋空置了很久，拖欠了房產稅，有的已經被拍賣了。其次，要繼承財產還有高達40%的遺產稅。由于王君和其父親均不是美國公民或者持有美國綠卡，因此并不能享受較高免稅額。” 大成律師事務所王芳家族辦公室律師馮驁在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

正如《北京遇上西雅圖之不二情書》中描繪的場景一樣，近幾年，伴隨著財富的積累，越來越多的中國境內高凈值人群開始將自己的資產分散投資到海外，包括海外房地產。

馮驁提醒有海外置業需求的投資者，在購買境外房產時要慎重考慮誰去持有這些房產，并了解清楚當地的稅務及法律政策，提前做好稅務籌劃，比如通過信托等方式持有。

未繳納房產稅“鳩占雀巢”

當年王君父親一共在美國買了20套別墅：加利福尼亞州10套;夏威夷州6套外加一個豪華游艇;紐約州2套;馬薩諸塞州2套。

王君遇到的第一個“攔路虎”就是房產稅。

當王君到了美國，發現這些空置已久的房屋中，紐約州和馬薩諸塞州的房子里面已經被別人住上了。原來，王君的父親持有上述房屋多年，卻沒有過來居住，也沒有安排當地中介負責照看經營，結果拖欠了多年房產稅。因為欠繳房產稅被政府拍賣了，里面早已雀巢鳩占住上了別的家庭。

在美國，房產稅的征收已經有兩百多年的歷史，從其建國初期房產稅的征收就被寫到了各州的法律條文上，住房交房產稅是天經地義的事情。美國的土地和房產都是私有的，而且是永久產權。對于房產稅怎么征收，不同的州有不同的規定，有的按季度交，有的按月交。

馮驁表示，“美國每個州政府都有專門的交地稅網站，在全球都可以方便繳納。不少初到美國的購房者，由于不清楚或不重視房產稅的繳納，在現金付清房款之后以為就可以一勞永逸安心居住了，卻不知稅是跟著房子的，世世代代居住，世世代代交稅”。

遺產稅高達40%

除了因為拖欠房產稅房子被拍賣，王君想要成功繼承父親的房產，還有一道“攔路虎”就是，需要繳納高額的遺產稅。

隨后，王君馬不停蹄，橫跨東西兩岸，飛到了加州。畢竟他父親在加州購買的房子最多，如果能夠順利繼承，這輩子也算是衣食無憂了。到加州后，王君便找到當地律師，著手辦理繼承手續時，又面臨一個問題，沒在美國繼承遺產有高額的遺產稅。

因為王君父親是中國國籍，沒有美國綠卡，而且常年生活在中國大陸，其父親去世后，留下的美國房產視為他父親的美國遺產，面臨美國的高額遺產稅。根據美國的聯邦稅法規定，美國人的遺產稅免稅額度在2016年高達545萬美元/人。然而王君父親不是美國人，遺產稅免稅額度只有可憐的6萬美元/人。且美國的聯邦遺產稅高達40%，這么巨大的資金，王君這要去哪才能籌集這40%?

馮驁建議，第一個辦法是可以與美國國稅局和州稅務機構溝通，先盡量支付一部分欠繳稅款，和稅務機構簽訂付稅協議(Tax Payment arrangement)。“因為美國的稅務機構，收錢的事情是可以商量和溝通的，可以根據納稅人的償還能力，個性化地設計還款時間，還款進度”。

此外，王君還可以利用稅收協定豁免全部或者部分美國遺產稅。但是，不幸的是中國和美國的稅收協定中沒有此項規定，美國只跟16個國家的稅收協定中，規定了遺產稅豁免條款，但并不包括中國大陸。“王君還可以履行美國遺產認證流程。具體操作方式是，王君申請成為父親遺產的管理人，出售父親的所有美國房產，繳納完父親的美國遺產稅后，如果還有剩余歸自己。這樣操作也是王君現在的情況下，一種比較好的可行性操作辦法。這也需要通過專門的遺囑驗證法院(Probate Court)進行驗證，并且聘請美國當地州的律師進行遺產認證。這樣做王君還會面臨高額的美國加州律師費用和曠日持久的遺產執行流程。”馮驁表示。

他稱，在海外置業要慎重考慮讓誰去持有這些房產，如果王君父親當年在美國置業的時候在當地成立信托去持有這些房產，并且將這些信托植入美國境外公司中。這樣父親未來百年后，可以通過贈與兒子境外公司股權的形式，繞過美國遺產稅。

其次，他建議，海外投資，也不應把財富都放在境外的房產上。而是可以通過大陸的人身保險工具、公證遺囑、民事他益信托等工具巧妙的安排財富傳承，保障自己家庭成員的健康生活。