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6月30日，試點兩年的“以房養老”迎來“大限”。這份沉甸甸的養老政策響應者寥寥。截至目前，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市只有60戶投保，并且僅有一家保險公司推出了相關產品。“以房養老”正面臨雷聲大雨點小、各方不參與的尷尬局面，原因何在?和國外以房養老制度相比，中國有什么不同之處?

1.什么是以房養老？

以房養老也叫住房反向抵押貸款(倒按揭)，簡單說就是有這種意愿的老人，即房屋產權擁有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者每月給房主發放固定資金。老人去世時如不贖回，房子將歸金融機構所有。“以房養老”模式最早出現在歐洲，美國、日本、中國香港等國家和地區也有類似產品。目前，以房養老并非主流養老方式，國外一些參與了這一產品的居民正在反思這一政策。

2.美國：以房養老只是補充性養老方式 難挑大梁

美國的養老保險制度分為三種，第一是基本養老保險，替代率是40%(退休后的收入與退休前收入的比例);第二是雇主計劃，最著名的是企業和個人共同出資的401K退休金計劃，平均替代率也在40%;第三則是商業養老保險，不分男女和職業，只要到了65歲，并累計交滿10年的社保稅，都可以領取養老金。在美國，“住房反向抵押貸款”只是針對老年人的一種特殊的住房凈值抵押貸款形式，除了國家基本養老體系外的，一種自愿選擇的養老方式。由于老年人缺乏足夠的金融知識，經常遇到欺詐;貸款交易的費用高;借款合同條款嚴苛等因素，反向抵押貸款并不受美國老人待見。據統計，自1989年實施以來，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人，占美國老年人口比例的1%。

3.英國：房子無產權限制 兩成老人愿嘗試

英國的房子不存在70年產權的問題，且相關金融服務機構在這一領域運作一般都有幾十年的資歷，操作標準規范，在風險分散的精算技術上擁有較多經驗。調查顯示，英國約有兩成50歲以上的老年人希望采用這種養老方式。

英國人“以房養老”的一種方式是“大房子換小房子”，用差價款養老。比如，老年人把獨立的私人別墅或公寓出租給其他家庭，自己住進老年公寓。這樣，既得到了經濟保障，又可獲得老年公寓護理的照顧。

4.日本：申請條件嚴苛 家庭收入低才有資格

日本以房養老申請條件嚴苛：除去年齡和產權的限制外，申請人家庭的人均收入還要在當地的低收入標準之下;家庭成員構成不能超出單身、夫婦以及夫婦兩人的父母的范圍，也就是說不能有子女同住;此外，已經申請了低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。獨門獨戶建筑可以申請，而集體住宅沒有資格申請。在這些條件限制下，能使用倒按揭養老的人是少數。

4.中國香港：賣房余額將返給老人后代 按揭方承擔風險

香港政府在2011年即推出安老按揭(又稱“逆按揭”)計劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業向銀行提出按揭。期間申請人須按照一定貸款利率向銀行繳付利息。銀行將貸款的總欠款按復息計算收取;但利息只是計入總欠款內，最終將由房子償還。當老人百年歸老之后，如果他的后人不打算贖回房子，銀行才將房子出售以收回安老按揭欠款。如果售樓所得的款項多于欠款，銀行會將余額歸還給老人的后人。反之，如果售樓所得的款項不足以全數償還安老按揭的欠款，后人也不用擔心，因為按揭證券公司作為保險人會承擔有關的差額。由保險公司承擔風險也就意味著這項制度不能大范圍地推廣。

總結：“以房養老”難成主流養老辦法 關鍵是養老制度

無論國內還是國外，“以房養老”都無法成為主流的養老辦法，它為小部分人多提供了一個選擇，但無法作為主流養老辦法推廣。“以房養老”基于私人財產，難以成為全社會的福利。它的前提在于有房，而有房的老人往往并不缺錢，真正缺錢的老人想“以房養老”都困難。所以，“以房養老”是錦上添花，而非雪中送炭。大規模推行有顛倒主次之嫌。面對中國人口老齡化巨量的養老需求，完善養老制度，早日解決養老金赤字才是緊要的。