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經過3個多月廣泛的征求意見和論證，滬深交易所于1月29日正式發布3項基礎設施公募REITs配套業務規則，為后續產品發行操作提供了依據和指引。

“這在審核、發售等方面解決了首批試點產品上市前政策上的最后一公里問題。”國信證券REITs試點項目負責人余世暐對《證券日報》記者表示。

“這表明，基礎設施公募REITs試點工作取得階段性進展，要全面起步了。”大通證券投資銀行事業部總經理李娜接受《證券日報》記者采訪時說：“該產品的推出，能有效盤活存量資產，帶動增量投資，形成良性投資循環，降低企業杠桿率，提高直接融資比重，推動資本市場更好地服務實體經濟。”

《證券日報》記者還從交易所層面了解到，相關技術系統已準備就緒，投資者對接和市場培育持續跟進，隨時準備迎接首批試點項目的申報。市場估計，首批推薦項目有望于2021年上半年發行落地。

試點項目遴選正穩步開展

按照基礎設施公募REITs試點流程安排，項目由各省級發改委推薦至國家發改委，國家發改委再將符合條件的項目推薦至證監會、深滬交易所履行注冊、審查程序。

2020年10月底，國家發改委首批基礎設施REITs試點項目截止申報，共收到各省發改委推薦項目近50單。2020年11月底，已有近30個項目參加國家發改委組織的基礎設施公募REITs試點項目答辯。

作為開展資產證券化業務和推動REITs產品創新實踐的重要平臺，深交所是境內最早探索引入REITs的交易所，一直致力于推進境內REITs產品的研究、開發與創新，相繼推出國內首單私募REITs“中信啟航”、首單以公募基金為載體的REITs“鵬華前海萬科REITs”、首單物流倉儲基礎設施私募REITs“中信華夏蘇寧云享”、首單住房租賃類REITs“新派公寓”、首單公共人才租賃住房類REITs“深創投安居集團”、首單奧特萊斯類REITs“首創鉅大奧特萊斯”、中西部首單高速公路基礎設施REITs“四川高速隆納高速”等一批市場標桿項目。

截至目前，深交所市場已累計發行私募REITs產品50單、發行規模1055億元，市場占比近六成，底層不動產涵蓋商業物業、住房租賃、高速公路、橋梁、物流倉儲、產業園區等多種類型，初步形成國內規模最大、不動產類型覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的特色REITs板塊。

據了解，深交所正緊鑼密鼓推進基礎設施公募REITs試點的項目儲備工作，按照“重點試點區域、重點資產類型、重點意向企業、重點市場機構”的指導原則，通過走訪接待、召開座談會、主辦培訓、投教宣傳等多種方式，與各地發改委、國資委、金融局、企業、市場機構、投資者等加強對接，宣傳推介基礎設施REITs試點政策，在物流倉儲、交通、產業園區、污水垃圾處理、數據中心、能源發電等領域儲備近40單項目，部分項目已由地方發改委推薦至國家發改委參與試點項目遴選答辯。

市場空間廣闊需各方合力

基礎設施行業領域廣泛，資產現金流穩定，發展REITs空間廣大。據北京大學光華管理學院發布的《中國基礎設施REITs創新發展研究》顯示，中國基礎設施存量規模超過100萬億元，僅將1%證券化即可撐起一個萬億元規模的基礎設施REITs市場。

有專家指出，公募REITs試點工作平穩落地，需要各參與方凝聚發展共識、形成合力。李娜認為，基礎設施公募REITs采用“公募基金+資產支持證券”產品架構，參與人和參與環節較多，相信在監管機構引導下，按照“發起人(含地方政府)-管理人-投資者”三位一體推進，RETIs市場將不斷發展壯大。

針對公募REITs試點工作中哪些關鍵環節存在問題，鵬華基金在接受《證券日報》記者采訪時表示：在運營委托環節，由于目前基金管理人短期內可能缺乏直接運營管理能力，大多數項目采用委托外部運營機構管理的模式，因此需要基金管理人進行合理的運營委托關系設計安排，以基金份額持有人利益為出發點，協調原始權益人、運營委托方，通過收益分成、份額自持等方式進行利益綁定，最終實現在投資人獲得良好盈利體驗的同時，運營委托方也可以獲得相應合理回報，實現各方共贏。

有業內人士指出，篩選優質項目，確保基礎設施REITs的可持續發展，是本次試點最關鍵的環節。基礎設施項目遴選階段，部分項目存在土地或股權等轉讓存在限制、特許經營權轉讓需取得有權主管部門同意等相關問題。據了解，深交所積極發揮與各省市政府和主管部門對接合作優勢，密切配合發改部門，配合各方共同商議、研究對策，完善項目合規性要求。

“稅收和國資流程也是需要各方共同努力的重要環節。”鵬華基金補充稱，在稅收政策環節，建議財政、稅務主管部門盡快制定專門法規，降低企業開展REITs的稅務負擔，調動企業開展REITs的積極性;在國資轉讓環節，建議國資監管層面出臺專門規則，對于發行基礎設施REITs過程中涉及的國有資產轉讓流程進行具體規定，以降低發行REITs的不確定性。

“在市場初期特別需要凝聚各方共識。從原始權益人角度，需要提供優質的資產吸引投資人進場，增強整個交投的活躍性;從金融機構角度，管理人、財務顧問等作為市場上最初一批REITs產品的直接參與者，更應當恪盡職守，本著專業審慎原則，從維護整個市場利益出發開展業務。”余世暐表示，“從潛在投資人角度，應該深入理解這一產品對當前宏觀經濟改革與發展的重要意義和創建多層次資本市場體系、推動資本市場發展新格局的重要作用，結合該產品的特性來制定相應的內部審批制度和投資策略，積極參與到這個新產品的發售和交易中來。”

從宏觀角度看，李娜認為，REITs不僅僅是一個產品，更是一條產業鏈。基于REITs的投資和開發、價值提升及REITs投資基金，甚至可以用REITs作為基礎資產再來做復合衍生品，以及以REITs為核心的解決方案等，涉及面會很廣。記者 姜楠