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核心提示：地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，必須辦理《商品房預(yù)售許可證》。但近日有商丘市民向猛犸新聞·東方今報(bào)反映稱，商丘市區(qū)內(nèi)的商鼎國際項(xiàng)目，《商品房預(yù)售許可證》到現(xiàn)在都沒辦下來，可樓盤打著“雙學(xué)府”的名號(hào)，房屋基本上已銷售一空。猛犸新聞·東方今報(bào)進(jìn)行了調(diào)查。

商丘市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，之前已責(zé)令其停售，將繼續(xù)進(jìn)行調(diào)查。

沒有預(yù)售證房屋已賣快完

在商丘市民主路與歸德路交叉口西南角，有多棟高高矗立的樓房，這就是商鼎國際項(xiàng)目，樓房的南邊，則是各種低矮房屋。7月17日，猛犸新聞·東方今報(bào)記者來到了該項(xiàng)目售樓部。

商鼎國際項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)，不時(shí)有群眾前來看房，雖然外圍掛著“雙學(xué)府”宣傳招牌，但“學(xué)區(qū)房”成了售樓顧問推介時(shí)使用的最高頻詞匯。

據(jù)售樓顧問介紹，目前他們的8#樓、9#樓、17#樓、18#樓銷售火熱，其中8#樓、9#樓共計(jì)28層，2019年3月份出地表，11月6日封頂。17#樓、18#樓則共計(jì)25層，低層是商業(yè)街，中高層是住宅區(qū)，公寓面積從45—73平方米不等，銷售特別火爆。目前所剩房源不多。

銷售顧問稱，因商鼎國際項(xiàng)目靠近民二小學(xué)、商丘一中，是學(xué)區(qū)房，“只要拿著購房合同，就能入學(xué)。咱合同上都寫著呢。”銷售顧問稱，“預(yù)計(jì)2021年3月份可交房。因目前項(xiàng)目樓房還沒有辦下來《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，因此沒法辦理按揭，但可以先繳納總房款一半為首付，等相關(guān)證件下來以后可繼續(xù)辦理按揭。

回應(yīng)：確無預(yù)售手續(xù)

我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合相關(guān)條件，其中第二條為：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)。

據(jù)悉，2018年8月，省住建廳、省工商局、省發(fā)改委等9部門曾經(jīng)聯(lián)合印發(fā)了《河南省打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)，開展專項(xiàng)行動(dòng)整治樓市亂象。其中，《方案》特別強(qiáng)調(diào)指出，“在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠意金等費(fèi)用屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為”成重點(diǎn)整治行為。《方案》還要求，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要采取責(zé)令限期改正、記入信用檔案、實(shí)施聯(lián)合懲戒等，強(qiáng)化執(zhí)法處罰震懾力度。

7月28日，商丘市住建局監(jiān)察大隊(duì)相關(guān)工作人員告訴猛犸新聞·東方今報(bào)記者，商鼎國際項(xiàng)目確實(shí)沒有辦理《商品房預(yù)售許可證》，此前該項(xiàng)目擅自銷售房屋，住建部門已對(duì)其進(jìn)行了制止和處罰。如果再次銷售，住建部門將立即展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)屬實(shí)后將從嚴(yán)從重處罰。

猛犸新聞·東方今報(bào)將繼續(xù)關(guān)注此事。

律師觀點(diǎn)：房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。因此，預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。

開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因?yàn)闊o論是商品房買賣合同還是認(rèn)購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買方要具備民事行為能力，開發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。沒有取得預(yù)售許可證開發(fā)商是不能銷售商品房的。

如果消費(fèi)者購買沒有商品房預(yù)售許可證的商品房，且開發(fā)商后期沒能按時(shí)補(bǔ)上，，一旦發(fā)生糾紛購房者的合法利益可能會(huì)受到損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。無效的買賣合同項(xiàng)下的行為自始無效，不能基于無效行為取得應(yīng)受保護(hù)的權(quán)益。因此，購房者要在購房時(shí)三思而后行，避免日后不必要的麻煩，同時(shí)，對(duì)于部分違反國家規(guī)定的樓盤，大家要勇于拿起法律武器保障自身合法權(quán)益。(猛犸新聞·東方今報(bào)記者陳濤見習(xí)記者倪政偉 文圖)