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與營銷計(jì)劃同步進(jìn)行的，還有房企的融資計(jì)劃。7月9日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行7億美元優(yōu)先票據(jù)，最高利率11.25%。據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅過去一周，就有十余家房企有了發(fā)債的動(dòng)作，其中不乏融創(chuàng)、綠城等品牌房企，融資(含計(jì)劃)規(guī)模約人民幣289億元。而他們對(duì)外融資的目的也是在為現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受疫情影響，各地都出臺(tái)了扶持政策，當(dāng)下既是眾房企需要資金儲(chǔ)備的時(shí)候，也是房企對(duì)外融資的“窗口期”。

多維度找錢

北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，房企發(fā)行的債券品種方面，美元債有6例，合計(jì)規(guī)模約192億元人民幣;超短期融資券有4例，合計(jì)規(guī)模63億元。綜合來看，上述融資所得款項(xiàng)多為“借新還舊”之用，意在為現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。

其中，7月9日，佳兆業(yè)擬發(fā)行7億美元優(yōu)先票據(jù);7月8日，云南城投擬發(fā)行8億元超短期融資券;7月8日，招商蛇口擬發(fā)行30億元超短期融資券;7月7日，綠城中國成功發(fā)行五年期3億美元高級(jí)債;7月7日，融創(chuàng)中國擬發(fā)行兩筆優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)10億美元……

對(duì)于房企密集的融資舉動(dòng)，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析稱，受疫情影響，眾房企皆面臨資金壓力，在外部市場不確定的情況下，保持足夠的資金儲(chǔ)備，是抵御未知風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。最近一段時(shí)間，多數(shù)房企都在打折促銷來加速回籠資金，但這筆款項(xiàng)具有滯后性，對(duì)外融資是保障企業(yè)正常運(yùn)營的有效手段。此外，下半年是房企們的發(fā)力期，一些戰(zhàn)略安排也需要資金的支持。

北京商報(bào)記者了解到，除了美元債、超短期融資券等常規(guī)融資外，房企也積極拓展多種融資手段。以中國金茂為例，7月3日，中國金茂與配售代理訂立配售協(xié)議，共配售約6.02億股新股份。據(jù)公告，估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為34.16億港元，中國金茂擬將款項(xiàng)凈額用作競投土地、償還債項(xiàng)等。

與股權(quán)融資不同，碧桂園則發(fā)布了“以股代息”計(jì)劃，根據(jù)計(jì)劃安排，碧桂園最多發(fā)行約8.3億股。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，以股代息也可以看作一種“變相”的融資方式，發(fā)行方可通過減少交易環(huán)節(jié)降低相關(guān)交易成本。

頭部效應(yīng)

克而瑞地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2020年上半年房企新增債券類融資成本較2019年全年下降0.72個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，境內(nèi)債券融資成本4.14%，較2019年全年下降1.18個(gè)百分點(diǎn)，主要由于短債發(fā)行量上升，疊加上半年宏觀短期流動(dòng)性寬松，使得各個(gè)梯隊(duì)房企的境內(nèi)融資成本均實(shí)現(xiàn)下降。

從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本在下降，但這并不意味著低利率融資“紅利”惠及到所有房企。

以此次北京商報(bào)記者梳理的13家房企為例，綠城中國本期發(fā)行的五年期3億美元高級(jí)債，其票面利率僅為5.65%，這也創(chuàng)造了綠城中國中長年期美元高級(jí)債發(fā)行的歷史最低水平。

而當(dāng)代置業(yè)擬發(fā)行的2.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，其票面利率卻高達(dá)11.5%。北京商報(bào)記者了解到，今年以來當(dāng)代置業(yè)已進(jìn)行多次高息發(fā)債。2月20日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱發(fā)行2022年到期的綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.8%;2月27日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱將發(fā)行一筆2024年到期的綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.95%。上述票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額均用于若干現(xiàn)有債務(wù)再融資。

時(shí)間往前推進(jìn)，明發(fā)集團(tuán)的高利率發(fā)債也一度引發(fā)市場關(guān)注，票面利率高達(dá)22%。值得一提的是，若明發(fā)集團(tuán)在債券到期日未能根據(jù)債券條件支付任何到期款項(xiàng)，則該美元債的利息將會(huì)由22%+10%飆升至32%。

謝逸楓表示，除房企自身所營造的品牌效應(yīng)外，企業(yè)的信用等級(jí)、利潤表現(xiàn)、整體負(fù)債率等都會(huì)影響到融資利率的高低。“馬太效應(yīng)”使然，房企融資也愈發(fā)向頭部靠攏，尤其是目前銷售表現(xiàn)不佳的情況下，資本市場也有意“擇優(yōu)錄取”，部分房企的高息發(fā)債也是無奈之舉。

克而瑞地產(chǎn)研究院在報(bào)告中也指出，整體來看，由于龍頭房企在償債能力方面體現(xiàn)出優(yōu)勢，目前在經(jīng)濟(jì)短期流動(dòng)性寬松下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優(yōu)，較以往的降幅更大。

償債高峰到來

“受疫情影響，房地產(chǎn)銷售‘停擺’的同時(shí)，房企融資的步伐也在此前有所放緩。”謝逸楓稱，為應(yīng)對(duì)疫情影響，各地都出臺(tái)了扶持政策，房企融資門檻也相應(yīng)下調(diào)，當(dāng)前節(jié)點(diǎn)也可以理解為房企對(duì)外融資的“窗口期”。此外，隨著市場回暖，眾房企之前所積壓融資需求也在集中釋放。“歸根結(jié)底，就是房企缺錢了。”謝逸楓進(jìn)一步表示。

房企密集發(fā)債的背后，是新一輪償債高峰的來臨。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年7月房企將有32筆債券到期，金額共計(jì)554.84億元，環(huán)比大幅上漲91%，眾房企將迎來新一輪的償債高峰。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期，房企下半年債務(wù)償還呈高壓。

對(duì)于下半年房企的償債壓力，嚴(yán)躍進(jìn)指出，為避免債務(wù)違約，“借新還舊”是房企慣用的套路，但最根本的還是要在營銷端發(fā)力，加快資金回籠速度。今年下半年，受制于資金壓力，大型房企可能會(huì)放緩拿地節(jié)奏，只選最“正確”的地塊，而中小型房企則會(huì)放棄一定的規(guī)模訴求，以收縮發(fā)展為主。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對(duì)下半年房地產(chǎn)行情進(jìn)行了預(yù)判。王小嬙認(rèn)為，隨著下半年積壓需求的進(jìn)一步釋放，個(gè)人按揭貸款和預(yù)付定金將會(huì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金同比降速進(jìn)一步收窄，不排除轉(zhuǎn)正的可能性。不過可以明確的是，雖然上半年房企境內(nèi)債融資環(huán)境改善，但信托的發(fā)行規(guī)模仍受阻。