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盈利能力普遍降低 土地與融資成本齊漲

“合作開發(fā)”漸成房企常態(tài)化生存模式

隨著房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，地方土地市場也逐漸開閘。22日，上海、深圳等地公布建設(shè)用地供應(yīng)計劃以穩(wěn)定土地市場。同日，濟(jì)南三宗土地入市交易，三宗地塊最終均由房企聯(lián)合體競得。

當(dāng)前，在一二線熱點城市，優(yōu)質(zhì)土地市場一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)合作拿地已經(jīng)成為獲得新項目的重要方式。

從最近房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的年報來看，行業(yè)從增量市場進(jìn)入存量市場，整體規(guī)模見頂已成業(yè)內(nèi)共識。基于此，恒大、旭輝等規(guī)模房企提出了提質(zhì)增效、提高權(quán)益保證利潤發(fā)展的戰(zhàn)略;與此同時，部分房企開啟了尋地合作計劃，意圖通過開放合作比例維持行業(yè)地位、尋求規(guī)模進(jìn)階。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近期中梁、華潤、中海、中交等房企陸續(xù)發(fā)布“尋地合作計劃”，提出以戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、收并購等方式獲新項目的需求。這些企業(yè)主要以國企、央企為主，且范圍基本上集中于一二線和強(qiáng)三線城市。

“通過合作方式拿地，可以有效降低土地成本，還能分擔(dān)市場風(fēng)險，最終實現(xiàn)‘強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手’。”克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師謝楊春認(rèn)為，一方面，在“房價維穩(wěn)、地價難降、利潤空間收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年大力拓寬拿地渠道、控制拿地成本。另一方面，熱點城市在配建房、自持等約束條件下，優(yōu)質(zhì)地塊的隱形樓板價持續(xù)上漲，限價短期尚未放寬，企業(yè)的運(yùn)營難度加大、盈利空間漸窄。

此外，在規(guī)模房企普遍選擇回歸一二線熱點城市的戰(zhàn)略驅(qū)使下，土地市場“僧多粥少”導(dǎo)致拿地艱難。導(dǎo)致眾多房企不得不開展尋地合作計劃。以北京土地市場為例，多家企業(yè)合作組成“聯(lián)合體”參與土地招拍掛市場的方式已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

合作拿地、合作開發(fā)的方式，已經(jīng)成為絕大多數(shù)房企的常態(tài)化生存方式。從上市公司披露的2019年新增拿地情況來看，僅有少數(shù)幾家房企權(quán)益比例維持在80%以上，大部分企業(yè)新增土地權(quán)益比例低于80%。

“在行業(yè)高速發(fā)展的過程中，無論是龍頭還是中小房企，多采用了犧牲權(quán)益來換取規(guī)模的快速擴(kuò)張。”謝楊春表示。從近期土地市場情況來看，一方面行業(yè)面臨整合期，龍頭房企有進(jìn)一步分食市場的需求;另一方面近期受到疫情影響的部分小房企、項目公司現(xiàn)金流緊張，也有意尋求收并購、合作的機(jī)會。