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3月31日，戴德梁行聯合中國房地產業協會金融分會重磅發布新一期2019《亞洲房地產投資信托基金(REITs)研究報告》。研究報告表明，截至2019年底亞洲市場上活躍的REITs共計178支，總市值達2,924億美元，同比增長約25%，其中日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%。

亞洲REITs市場整體表現優異

研究報告表明，截至2019年底亞洲市場上活躍的REITs共計178支，總市值達2,924億美元，同比增長約25%，其中日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%。

新加坡REITs市場分派收益率為6.2%，比中國香港高出0.6個百分點，而日本REITs市場的分派收益率最低，為4.0%。三地REITs市場的杠桿率均未超過45%，其中日本市場最高，達44%。2019年新加坡和日本REITs市場均實現了10年來最強勁的年度綜合收益，分別為25.3%和25.6%。得益于此，新加坡和日本REITs的市凈率較去年有較大提高。此外，香港REITs市場時隔6年再有房托基金上市，招商局商業房地產投資信托基金于2019年12月在港交所主板掛牌，集資金額逾30億港元。

國內商業不動產證券化市場發展迅猛

研究報告指出，2019年國內商業不動產資產證券化市場延續了前一年快速發展勢頭，共發行81單產品，發行規模達1,550.8億元，產品數量和規模分別環比增長42.1%和36.3%，其中CMBS產品發行46單，發行規模1,035.1億元;類REITs產品發行23單產品，發行規模達393.6億元;CMBN產品發行12單，發行規模122.1億元。

截至2019年底，國內商業不動產資產證券化產品已累計發行192單，共計持有底層物業423處，從物業類型上看，已發行產品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓、工業物流等資產類型。報告重點對類REITs、CMBS和CMBN產品在2019年的市場變化及亮點進行了分析，同時對截至2019年底已到期產品的處置方式進行了總結。

新加坡和中國香港REITs增持中國內地物業

研究報告顯示，截至2019年底，新加坡和中國香港共有16支REITs持有中國內地103處商業不動產。2019年，兩地REITs在中國內地不動產交易十分活躍，共收購16處物業，處置3處物業。伴隨著內地消費升級和電商的快速發展，兩地REITs更多關注于內地零售類和工業物流類資產的收購機會。

戴德梁行高級董事，北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，截至2020年一季度，戴德梁行已累計參與83單類REITs、CMBS和CMBN的估值及盡調服務，見證了中國資產證券化市場過去5年的蓬勃發展。

在戴德梁行董事，資產證券化業務負責人楊枝看來， 2019年國內商業不動產資產證券化市場不但發展迅猛，而且無論從產品結構設計，還是底層資產的多樣性，國內市場不斷推陳出新，進一步接近標準化REITs可持續注入資產的平臺效果。

戴德梁行高級副董事劉慧認為，2019年國內商業不動產大宗交易額達人民幣約2,800億元，相信未來商業不動產持有者及REITs投資者也會越來越多元化。“商業不動產資產證券化市場中現金流的穩定性和資產價值管理是核心，我們從物業租金收入、收益率、未來增值等角度協助制定資產合格標準，確保首次發行與后續歷次跟蹤評估的銜接性。我們的經營性資產評價體系及資產價值提升方案可使資產實現主動管理，實現資產的保值增值，資產到資本的良性循環。”(記者劉美君)