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近幾個月北京二手房均價持續(xù)下跌，正是因為限競房出現(xiàn)“井噴式”的集中供應(yīng)和成交。除限競房外，大量共有產(chǎn)權(quán)住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

年末二手房區(qū)域市場調(diào)研

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)。一線城市中，深圳上漲1.0%，其余三城俱有所下跌：北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在一線城市的調(diào)研情況也佐證了數(shù)據(jù)反映的情況。北京和廣州都在經(jīng)歷交易周期被拉長、業(yè)主價格不斷松動的量價齊跌最長下滑周期，深圳受政策利好驅(qū)動，在下跌潮中逆流而上。

“(二手房)價格確實在下降，這幾個月來，下調(diào)報價的情況要多于上調(diào)的。但就算這樣，成交量也不大。”11月19日，鏈家地產(chǎn)北京珠江綠洲門店的業(yè)務(wù)員小劉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示。

這家門店位于北京東五環(huán)外，屬于朝陽區(qū)的雙橋片區(qū)。按照鏈家app的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，該區(qū)域二手住宅的平均成交價格約在4.5萬元/平方米左右，比上半年的價格水平有小幅下調(diào)。且下半年以來，該區(qū)域的成交量一直處于較低水平。

在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整中，北京是最早出臺政策、也最早見效的區(qū)域市場之一。當(dāng)前，北京二手房交易量占整體市場的八成以上，二手房市場的變化，幾乎是北京樓市的全部寫照。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續(xù)四個月出現(xiàn)下滑。這是2018年以來，北京二手房價經(jīng)歷的最長下滑周期。一線經(jīng)紀(jì)人反饋的信息是，業(yè)主不斷下調(diào)報價，但購房者的觀望情緒仍然嚴(yán)重。

自2017年3月的“317新政”以來，北京已有兩年多未出臺新的重磅調(diào)控措施。那么，究竟是哪些因素，“驚擾”了北京二手房的價格?

比二年前下跌13%

“如果沒有政策因素影響，二手房交易是有一定季節(jié)性波動的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，每年春節(jié)后，二手房市場通常都會有一波漲勢，然后再逐漸向下調(diào)整。

他表示，2018年春節(jié)后到現(xiàn)在，北京二手房均價經(jīng)歷了兩次季節(jié)性上漲和兩次持續(xù)性回落，月度均價環(huán)比變化在2%左右，幅度不大。

近幾個月的房價回落，就帶有一定的季節(jié)性因素，而且同期的交易量相對不高。

北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年7月至9月，北京二手住宅交易規(guī)模均位于12000套到13000套的區(qū)間內(nèi)，10月因國慶長假的影響，交易量降至8844套。而今年的交易高點(diǎn)位于3月，整體交易量超過16000套。

我愛我家北京惠新里門店的業(yè)務(wù)員向記者證實，最近幾個月，觀望現(xiàn)象確實明顯，“按照慣例，如果在15天的‘黃金期’內(nèi)還沒有實質(zhì)性進(jìn)展，房源的交易周期就會拉長。”他透露，當(dāng)前北京二手房的交易周期在60天到90天，而市場好的時候，周期會在40天到60天。

他所說的“市場好的時候”，是指2017年的“317新政”之前。2017年3月，北京出臺樓市調(diào)控政策，將二套房最低首付比例提高至六成，最高貸款年限由30年降至25年，同時對企業(yè)購房實施限售，期限為三年。3月26日，北京再度發(fā)文，將商住類房屋的限購門檻設(shè)置為5年納稅或社保證明，等同于住宅類產(chǎn)品。

這兩項政策將北京樓市分割成兩段，新政后，由于需求被壓抑，北京二手房交易一度遭遇“腰斬”。雖然市場在2018年后有所恢復(fù)，但“后遺癥”存在至今：除了交易周期不斷拉長外，業(yè)主對價格的堅持也持續(xù)松動，并導(dǎo)致交易均價下調(diào)。

貝殼研究院指出，當(dāng)前北京二手房業(yè)主調(diào)價仍然以降價為主，且調(diào)價行為中，業(yè)主降價占比不斷走高。2019年10月，業(yè)主降價比重為91.6%，為“317新政”以來的最高值。

該機(jī)構(gòu)還指出，自“317新政”后，北京二手房均價便在波動中逐步回落，當(dāng)前北京二手房均價為5.8萬元/平方米，與去年年底持平，較2017年3月的高點(diǎn)累計下跌13.6%。

只有學(xué)區(qū)房依然堅挺。根據(jù)我愛我家、安居客、鏈家等交易平臺上的信息，在海淀區(qū)的中關(guān)村、雙榆樹區(qū)域，西城區(qū)的小西天區(qū)域，曾在今年8月曾有過高頻率的成交，此后的價格基本也維持在較高的水平，未出現(xiàn)顯著下調(diào)。

限競房影響定價心態(tài)

北京房地產(chǎn)市場很早就進(jìn)入了“存量時代”。到2018年，二手住宅簽約量達(dá)到15.2萬套，占比85%，二手房市場的主導(dǎo)地位凸顯無遺。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，隨著限競房的大量入市，新房和二手房的對比態(tài)勢正在發(fā)生細(xì)微的變化，并對二手房市場帶來深遠(yuǎn)影響。

限競房是以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。截至今年10月，北京合計供應(yīng)新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。

由于在土地出讓階段就對房屋售價進(jìn)行限制，限競房的銷售價格通常低于同區(qū)域的市場水平。中原地產(chǎn)指出，截至目前，北京限競房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)22794套，均價48731元/平方米，明顯低于全市商品房交易均價。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%，幾乎翻倍，而二手房全市網(wǎng)簽同比下降9.3%。

這一情況并不能從根本上改變二手房的主導(dǎo)地位，但在今年入市的新房中，有不少項目位于五環(huán)內(nèi)，地段相對優(yōu)越，這部分項目就以限競房為代表。這在某種程度上改善了“新房郊區(qū)化”的現(xiàn)象，同時也會對區(qū)域內(nèi)的二手房市場帶來沖擊。

張大偉表示，限競房不僅有價格優(yōu)勢，而且還會分流二手房的需求。“只要區(qū)域內(nèi)有一個限競房項目，就容易把整個區(qū)域的成交量分流過來，也會拉低均價。”

他認(rèn)為，近幾個月北京二手房均價持續(xù)下跌，正是因為限競房出現(xiàn)“井噴式”的集中供應(yīng)和成交。除限競房外，大量共有產(chǎn)權(quán)住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

值得注意的是，在價格持續(xù)下滑后，近期北京二手房市場出現(xiàn)升溫端倪。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道調(diào)研的多個區(qū)域都出現(xiàn)帶看量回升的情況。經(jīng)紀(jì)人小劉就表示，最近較為忙碌，“每天都會帶人看房”。

那么，北京二手房市場會不會出現(xiàn)反彈?張大偉認(rèn)為，限競房對二手房市場的影響還將持續(xù)。截至今年10月，北京住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)住房)庫存再次突破7萬套，創(chuàng)下最近8年來的最高紀(jì)錄。由于庫存規(guī)模較大，近期部分限競房項目還出現(xiàn)降價，這勢必會影響二手房業(yè)主的定價心態(tài)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認(rèn)為，目前北京二手房市場依然處于買方市場，受嚴(yán)格調(diào)控政策影響，中短期房價上漲的動力依然偏弱。預(yù)計此輪降溫還將持續(xù)到2020年春節(jié)后，即明年3月、4月，市場的熱度才有望回升。