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開發商資產負債率創多年新高 人民幣房地產貸款余額增速連續14個月回落

國家統計局：年內賣樓面積增速首轉正

廣經觀察

上周五，國家統計局公布數據顯示，今年1-10月份全國商品房銷售面積超過13.3億平方米，同比增速今年以來首次轉正。

而這正是“房住不炒”的政策效果體現。央行發布的前三季度數據顯示，人民幣房地產貸款余額增速連續14個月回落，個人住房貸款的增速也比上年末回落了1個百分點。因此，開發商大力促銷，促使銷售面積增速上升成為情理之中的事。

但銷售面積增長并不意味著房地產業向好。不少機構認為，地產股即使估值偏低，但依然缺乏系統性機會，負債率高、周轉慢、融資渠道少的上市房企更難獲得主力資金青睞。

市場：

房企降價促銷或持續到年末

“臨湖而建，環境很美，300多平方米才賣370萬元，相當于1平方米1萬元左右，還送豪華裝修。”張先生表示。今年三季度以來，開發商紛紛加入促銷大軍，拉動房地產銷售面積回暖。

國家統計局剛剛公布的數據，今年1-10月份，商品房銷售面積13.3億平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%。房價變化方面，國家統計局城市司首席統計師孔鵬稱，房地產市場進一步趨穩，價格漲幅有所回落。初步測算，10月份四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

銀根收緊：

降房地產貸款規模成銀行“業績”

行業資金面趨緊有加快跡象，開發商資產負債率創下多年新高，國信證券數據顯示，今年三季度末，上市房企資產負債率約99%，即使剔除預收款，負債率也在60%左右。有分析認為，融資已成開發商的重點任務。

某股份制銀行一位行長指出，國家對“房住不炒”的決心非常堅決，明確不把房地產作為刺激經濟的手段。除了正常的、合理的房地產信貸需求外，各家銀行都有意識地收緊房貸，降低房地產貸款規模已經成為金融機構的“業績”之一。

中國人民銀行數據顯示，截至三季度末，人民幣房地產貸款余額43.29萬億元，同比增長15.6%，增速比上月末低0.6個百分點，連續14個月回落。

應對:

并購將成行業趨勢

面對融資難帶來的資金鏈緊張，除了加大促銷力度回籠資金，部分房企將融資渠道再次轉向境外。今年11月5日，有接近20億美元的境外融資計劃出爐。

實際上，今年四季度，開發商已經加快工期進度。國家統計局數據顯示，今年1-10月份，全國房地產開發投資10.96萬億元，同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。但同期房企房屋施工面積同比增長9.0%，比前三季度加快0.3個百分點。

行業并購也成為行業分化下的另一個選擇。某國有大行華南區的高層表示，房地產市場正向頭部房企集中，資金實力不強的中小房企則很容易被吞并或破產。

敲黑板

聚焦1:剛需買家何時入手?

前述行長建議，未來房價趨勢將是穩定，大跌的可能性不大。剛需買家要嚴選地段和性價比，急需者可以趁著年底開發商促銷的時候入手。“特別是核心地區，相比其他城市更加理性;郊區、非核心地段，特別是部分小開發商的樓盤，盡量少碰。”該行長建議道。

聚焦2:按揭貸款價格難下行

融360房貸分析師李萬賦認為，后期LPR的調整大概率也不會帶來房貸利率的較大波動。“考慮到年底兩個月銀行的信貸額度較為緊張，預計年底前房貸利率仍會略有上漲或保持穩定，下行的可能性較小。”李萬賦說。

聚焦3:資本市場謹慎 三類地產股風險偏高

A股市場上，房地產板塊均重回下行趨勢。有分析指出，在目前行業趨勢下，只有部分實力強的頭部房企抗風險能力相對較強，而負債率高、周轉慢、融資渠道少的中小房企暫時難以獲得主力資金的持續關注。

“融資渠道全面收緊，越來越多的中小房企赴港上市，今年以來已有超過10家房企申請赴港IPO。但資本市場很理性，并不看好這些中小房企的未來發展趨勢。”上述這位券商資深房地產分析師認為。(記者 張忠安、林曉麗)