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中國網財經10月23日訊(記者 曾薔)中國金融四十人論壇(CF40)于昨日發布《2019年第三季度宏觀政策報告》(以下簡稱“報告”)，報告執筆人中國金融四十人論壇高級研究員張斌在報告發布會上表示，當前中國經濟運行的主要特點是需求不足，經濟運行低于潛在增速。豬肉為代表的肉類價格上升帶動CPI上行，核心CPI和PPI下行。與過去幾輪的CPI上行不同，此輪CPI上行的原因并非需求旺盛，而是供給沖擊。結合核心CPI、PPI、PMI、勞動力市場、企業盈利等組合指標來看，當前經濟運行的主要矛盾是需求不足，低于潛在增速。

展望未來，張斌認為，外部經濟仍在探底過程.出口仍將低迷。廣義信貸增長面臨眾多掣肘，內部需求孱弱。擴大總需求需要激發信貸需求，需要落實在以下幾個方面：及時調整利率、正常化房地產調控、理順基建項目融資來源、加快都市圈建設、流動人口落戶相關政策支持。

本次報告以“房地產的宏觀經濟學”為題，對房地產做了專題研究。報告認為，住房供給彈性成為刻畫城市特征的關鍵因素。一線城市住房供給缺乏彈性，生產率/收入提高導致了房價和城市生活成本更加劇烈的上升，人口流入和城市擴張放緩，成為瓶頸城市，部分二線城市在城市競爭中處于有利地位，生產率進步較快，住房供給相對富有彈性緩解了生產率提高帶來的房價上漲壓力，人口流入加速，成為擴張城市;眾多中小城市在城市競爭中處于不利地位，生產率進步受阻，住房供給雖具有彈性且房價不高，還是難以留住產業和吸引人口，成為空巢城市。

報告同時指出，住房供給彈性是房價上漲對企業經營和居民生活影響的關鍵。給定生產率進步，住房供給富有彈性意味著房價上漲得到緩解的同時企業和居民得到更多發展機遇，缺乏彈性則意味著高房價得不到遏制且難以收獲規模經濟收益。

以下為報告主要內容：

運行環境：外部經濟下行，美聯儲降息；廣義信貸增速下行，廣義政府支出增速下行；人民幣破7， 外匯市場運行相對平穩

本輪全球經濟景氣周期自2018年2季度以后開始高位回落，目前仍在途中。2019 年3季度摩根大通全球綜合PMI和全球制造業PMI均值分別為51 4和49.5，分別較2季度均值降低0.1和0.4個百分點，全球貿易也隨之減速。美聯儲采取預防性降息。

廣義信貸規模存量3季度末(社會融資規模股權融資+國債+地方政府一 般債)同比增速為10.9%，較2季度未下降0.6個百分點。其中，非金融企業(包括地方融資平臺)廣義信貸存量同比增速為8.3%，較2季度末上升0.3個百分點;政府和居民廣義信貸存量同比增速為14.7%、16.0%， 分別較2季度末下降了4.8和1.1個百分點。

8月床，廣義政府支出累計同比增速為11.5%，較2季度末下降0.9個百分點。(定義“廣義政府支出=公共財政支出+全國政府性基金支出-財政預算內與民間投資的基建支出”)

人民幣破7，人民幣匯率彈性上升，銀行代客結售匯小幅逆差，外匯市場運行相對平穩。

運行特點：主要矛盾是需求不足，經濟運行低于潛在增速

豬肉為代表的肉類價格上升帶動CPI上行，核心CPI和PPI下行。與過去幾輪的CPI上行不同，此輪CPI上行的原因并非需求旺盛，而是供給沖擊。

結合核心CPI、PPI、PMI、勞動力市場、企業盈利等組合指標來看，當前經濟運行的主要矛盾是需求不足，低于潛在增速。

展望與應對：經濟內生增長動力孱弱，擴大總需求需要落實在信貸增長

外部經濟仍在探底過程.出口仍將低迷。廣義信貸增長面臨眾多掣肘，內部需求孱弱。擴大總需求需要激發信貸需求，需要落實在以下幾個方面：及時調整利率、正常化房地產調控、理順基建項目融資來源、加快都市圈建設、流動人口落戶相關政策支持。

專題：房地產的宏觀經濟學

住房市場化改革以來新增住房供應持續大幅提高，新增住房越來越向京廣和京九線沿線城市集中，西部個別中心城市新增住房也保持了大幅提高。

經過價格水平調整后的真實房價上漲過快，超過了大多數其他發達國家工業化高峰期的平均真實房價漲幅。中低收入購房者面臨的房價收入比過高，一線城市尤甚。

住房供給彈性成為刻畫城市特征的關鍵因素。一線城市住房供給缺乏彈性，生產率/收入提高導致了房價和城市生活成本更加劇烈的上升，人口流入和城市擴張放緩，成為瓶頸城市，部分二線城市在城市競爭中處于有利地位，生產率進步較快，住房供給相對富有彈性緩解了生產率提高帶來的房價上漲壓力，人口流入加速，成為擴張城市;眾多中小城市在城市競爭中處于不利地位，生產率進步受阻，住房供給雖具有彈性且房價不高，還是難以留住產業和吸引人口，成為空巢城市。

房地產市場的需求端，主導力量是生產率引力，人口流向城市當中生產率更高的工業和服務業部門;對服務類需求提升引致的居住消費升級、住房抵押貸款的普及和家庭小型化對住房需求增長的影響日漸擴大。債務主導型的金融體系和缺少個人養老金賬戶強化了房地產的金融資產屬性和投資需求。對房地產市場需求端的各種政策管制在特定時間內限制了房地產需求。

房地產市場的供給端，主導力量是住宅土地供給，特大城市都市圈的基礎設施和公共服務配套不到位制約了特大城市的住房供給改善。保障房建設增加了整體房地產市場的供給.分布與人口流向不一致。

開發商對市場預期更加謹慎，在房地產市場集中度提升的共同作用下，囤地囤房不再流行，加快周轉成為主流，這有助于壓平房地產投資和價格波動幅度。

房住不炒，立足點是發展權益類資本市場和個人養老金，降低房地產的金融資產投資屬性。囤地囤房不再流行的環境下，對開發商貸款的過度限制不僅沒有必要，而且會遏制供給和抬高房價。

遏制高房價，立足點是(1)增加特大城市和一線城市住宅用地供給，(2) 提高大都市圈的公共基礎設施和公共服務，實現郊區對中心城區的替代; (3) 對特大城市低收入群體的住房基本保障措施。

房價上漲改變了企業面臨的要素相對價格，對企業經營帶來了較大的調整壓力，然而考;慮到企業的各種應對措施以后，房價上漲對真實產出的負面影響有限，影響程度取決于要素市場流動性。房價上漲帶動住房供應上升，推動城市化進程并帶來規模經濟效應，對企業發展帶來了新的機遇。綜合來看，房價上漲與企業經營之間的關系因城市而異。房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格，對住房和其他消費品替代彈性較低的家庭將不得不因為高房價減少其他消費開支。房價上漲帶動住房供應上升，推動城市化進程并帶來規模經濟效應，對收入和消費有促進作用。綜合考慮，房價上漲與消費之間的關系因城市而異。

住房供給彈性是房價上漲對企業經營和居民生活影響的關鍵。給定生產率進步，住房供給富有彈性意味著房價上漲得到緩解的同時企業和居民得到更多發展機遇，缺乏彈性則意味著高房價得不到遏制且難以收獲規模經濟收益。