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北京地區(qū)信用卡涉房交易調(diào)查：套現(xiàn)購(gòu)房被“堵”，中介費(fèi)交易限額

信用卡涉房交易的監(jiān)管強(qiáng)度有增無(wú)減。

近期，農(nóng)業(yè)銀行、平安銀行等多家銀行相繼公告稱，為落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策，信用卡將不能在某些房地產(chǎn)類商戶進(jìn)行交易，主要包括信用卡刷卡購(gòu)房、裝修等，同時(shí)部分銀行還設(shè)定了交易限額。

那么，市場(chǎng)執(zhí)行如何?

近幾日，《國(guó)際金融報(bào)》記者通過多方采訪了解到，北京地區(qū)房產(chǎn)中介、售樓處均不支持信用卡購(gòu)房，中介費(fèi)則實(shí)現(xiàn)限額交易。物業(yè)費(fèi)、房租目前仍支持信用卡交易。

銀行密集調(diào)控

各大銀行對(duì)信用卡在房地產(chǎn)類商戶的交易管控在延續(xù)。即便類似的限制以前也存在，今年以來多家銀行又進(jìn)行了調(diào)整升級(jí)。

據(jù)了解，信用卡中與房地產(chǎn)相關(guān)的商戶代碼包括：住宅與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)(商戶類別碼1520)、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)(商戶類別碼7013)、房地產(chǎn)建筑安裝工程(商戶類別碼1771)、不動(dòng)產(chǎn)管理(商戶類別碼6513)、出租等休假類房地產(chǎn)(商戶類別碼7012)。

銀行收緊信用卡涉及房地產(chǎn)交易的方式和力度不一。有的銀行全面限制部分房地產(chǎn)商戶，若使用信用卡在此類商戶進(jìn)行透支交易時(shí)，將導(dǎo)致交易失敗;有的銀行則設(shè)定交易限額。

僅近兩個(gè)多月期間，就有農(nóng)業(yè)銀行、平安銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行、興業(yè)銀行、渤海銀行相繼公告稱，為落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策，信用卡將不能在某些房地產(chǎn)類商戶進(jìn)行交易，主要包括信用卡刷卡購(gòu)房、裝修等，同時(shí)部分銀行還設(shè)定了物業(yè)費(fèi)等的交易限額。

以建設(shè)銀行為例，9月26日，該行公告稱，近期對(duì)信用卡在部分類別商戶的交易進(jìn)行管控，不得在境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶(商戶類別碼為1520、1771、7013)進(jìn)行交易。此外，建行信用卡不得在境內(nèi)理財(cái)投資類商戶(商戶類別碼為6012、6051、6211)進(jìn)行交易。

同時(shí)，建設(shè)銀行還明確，房地產(chǎn)類商戶(商戶類別碼為6513、7012)交易，按客戶實(shí)施管控：?jiǎn)喂P交易金額不得超過3萬(wàn)元，日累計(jì)交易金額不得超過5萬(wàn)元，月累計(jì)交易金額不得超過5萬(wàn)元，半年累計(jì)交易金額不得超過5萬(wàn)元，年累計(jì)交易金額不得超過10萬(wàn)元。

《國(guó)際金融報(bào)》記者據(jù)此咨詢了某國(guó)有銀行信用卡客服人員，該人員明確表示，如果商戶類別碼為1520、7013、1771的話，是不可以通過信用卡透支消費(fèi)的。而用信用卡付物業(yè)費(fèi)的話，會(huì)有限額。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員黃大智向《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，銀行對(duì)于信用卡資金流向的監(jiān)管一直都存在，近期多家銀行密集發(fā)布公告，說明對(duì)于流向房地產(chǎn)類交易的資金監(jiān)管更加嚴(yán)格了。其中原因一方面是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的趨嚴(yán)，所以對(duì)于流入的資金管控要更加嚴(yán)格。另一方面，銀行信用卡的風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，壞賬率有所提升，銀行也要控制信用卡風(fēng)險(xiǎn)。

《國(guó)際金融報(bào)》記者此前對(duì)主要發(fā)卡銀行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至上半年，除了農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行的信用卡不良率較上年末有所下降，交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行的信用卡不良率均上升，且部分銀行上升幅度較大。

“堅(jiān)持‘房住不炒’是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理念，在這種政策下，如果銀行信用卡資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，既會(huì)影響房地產(chǎn)調(diào)控的效果，也會(huì)加大信用卡業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。在目前信用卡業(yè)務(wù)已經(jīng)有所提升的情況下，多數(shù)銀行都會(huì)對(duì)涉房地產(chǎn)的交易進(jìn)行限制。”黃大智進(jìn)一步表示。

信用卡購(gòu)房被叫停

那么，市場(chǎng)上的執(zhí)行情況又是怎樣呢?

近幾日，《國(guó)際金融報(bào)》記者走訪多家房產(chǎn)中介和售樓處，對(duì)方均表示不接受信用卡刷卡購(gòu)房。

“不可以刷信用卡，監(jiān)管賬戶支持綁定的是儲(chǔ)蓄卡，因此可以用儲(chǔ)蓄卡支付。”某房產(chǎn)中介購(gòu)房顧問告訴記者，“購(gòu)房的首付資金應(yīng)為自有資金，這方面監(jiān)管還是比較嚴(yán)格的。”

據(jù)記者了解，北京地區(qū)的二手房交易需要走資金監(jiān)管賬戶。首付款不直接給業(yè)主，要先將首付款進(jìn)行監(jiān)管，過戶后再將首付款解凍給業(yè)主。資金監(jiān)管形式有多種，賬戶僅支持綁定買賣雙方的儲(chǔ)蓄卡，且單筆支付不超過1000萬(wàn)元。

新房方面，多家售樓處表示，首付支持轉(zhuǎn)賬和刷個(gè)人儲(chǔ)蓄卡，款項(xiàng)會(huì)轉(zhuǎn)到開發(fā)商的對(duì)公賬戶，但并不支持信用卡支付。

對(duì)于北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)來說，首付款動(dòng)輒兩三百萬(wàn)元起步，用信用卡額度補(bǔ)資金缺口似乎是杯水車薪。但在三四線城市或縣城，一套房子的首付可能幾十萬(wàn)元左右。在前兩年，若信用卡額度足夠高，有人已經(jīng)通過信用卡購(gòu)房。

“2017年我買兩套房，首付都是信用卡直接刷開發(fā)商的POS機(jī)，刷完一張卡，又刷另外一張。什么問題都沒有，過后還給提額。但是這種情況只對(duì)于之前的風(fēng)控環(huán)境來說是可行的，那時(shí)候房貸審批不看信用卡負(fù)債，只看信用貸和車貸的負(fù)債。”在老家已經(jīng)購(gòu)房的張先生表示。

近期準(zhǔn)備在京購(gòu)房的小林向記者表示，在前年和去年，如果首付不夠，有的中介都有辦法幫貸到款，不管是抵押還是經(jīng)營(yíng)貸之類的。中介跟很多金融服務(wù)公司和銀行有很好的合作。

目前，信用卡購(gòu)房已經(jīng)叫停。記者走訪過程中了解到，信用卡仍舊支持中介費(fèi)或物業(yè)費(fèi)、房租的繳納，不過也已經(jīng)面臨交易限額。

以某房產(chǎn)中介為例，其北京地區(qū)二手房代理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)分別為成交總價(jià)的2.2%和0.5%。若購(gòu)買一套500萬(wàn)元的二手房，以2.2%計(jì)算，需要支付該房產(chǎn)中介11萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)。

上述房產(chǎn)中介的購(gòu)房顧問告訴記者，目前支付中介費(fèi)可以通過現(xiàn)金、POS機(jī)刷卡和銀行轉(zhuǎn)賬，刷信用卡也可以。中介費(fèi)、交稅可以刷信用卡，但也是有額度限制的，一天最多只能刷2萬(wàn)元。

不過，某城商行個(gè)貸經(jīng)理向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，在房貸審批完畢前大筆刷信用卡卻未還可能會(huì)影響房貸審核。

“在審核房貸時(shí)，為防止信用卡套現(xiàn)付首付，貸款人近一個(gè)月內(nèi)信用卡透支金額超過8萬(wàn)元必須核實(shí)，可能要求提供首付款的流水，未還的透支金額會(huì)要求其全額還清，嚴(yán)重的可能降額。”該經(jīng)理表示。

物業(yè)費(fèi)方面，記者咨詢多家物業(yè)公司，均表示支持信用卡支付物業(yè)費(fèi)。多數(shù)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)在限額范圍內(nèi)，基本不受影響。

租房方面，如果租客與中介交易，可以通過其線上APP，支付寶或者微信綁定信用卡，就可以用信用卡支付房租。

高壓監(jiān)管仍在持續(xù)

今年以來，銀保監(jiān)會(huì)及地方銀保監(jiān)局已多次禁止非涉房信貸資金流入房市。

5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知，明確列出了房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，包括個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房等。

8月，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》(下稱“《通知》”)，針對(duì)32個(gè)城市的銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

檢查的一大重點(diǎn)就是非涉房信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。具體包括個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

8月26日，北京銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)銀行卡風(fēng)險(xiǎn)防控的監(jiān)管意見》稱，轄內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信用卡大額透支和現(xiàn)金分期業(yè)務(wù)的資金流向監(jiān)控，必要時(shí)要求客戶提供發(fā)票等購(gòu)物憑證，確保個(gè)人信用卡透支用于消費(fèi)領(lǐng)域，不得用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、購(gòu)房和投資等非消費(fèi)領(lǐng)域。

此外，9月份，浙江銀保監(jiān)局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人消費(fèi)貸款有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》要求信用卡嚴(yán)格遵循消費(fèi)定位，除服務(wù)“三農(nóng)”的信用卡外，不得辦理用于非消費(fèi)領(lǐng)域的信用卡，嚴(yán)格專項(xiàng)分期用途管控和交易監(jiān)測(cè)，規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)合作行為，切實(shí)防止套現(xiàn)行為。

在出臺(tái)監(jiān)管意見的同時(shí)，監(jiān)管對(duì)于違規(guī)機(jī)構(gòu)的處罰也毫不手軟。比如，9月11日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，北京銀行因個(gè)人消費(fèi)貸款被挪用于支付購(gòu)房首付款或投資股權(quán)、個(gè)別個(gè)人商辦用房貸款違反房地產(chǎn)調(diào)控政策、同業(yè)投資通過信托通道違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款被北京銀保監(jiān)局責(zé)令改正，并給予合計(jì)110萬(wàn)元罰款的行政處罰。

10月8日，銀保監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局公布行政處罰信息顯示，中信銀行杭州分行、郵儲(chǔ)銀行杭州分行因資金違規(guī)流入樓市等原因共被處以245萬(wàn)元罰款。其中，中信銀行杭州分行被處以195萬(wàn)元罰款。