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據CNBC報道，在美國聯合辦公企業WeWork計劃上市關鍵節點，由于公司治理和估值問題引起軒然大波，其首席執行官亞當·紐曼(Adam Neumann)宣布將辭職。

按照此前的招股說明書，WeWork估值470億美元，有望成為上市規模僅次于網約車巨頭Uber的美股年內第二大IPO。但隨后，外界的質疑以及估值的下調等中止了這場行業盛事，一時之間，全球市場目光聚焦聯合辦公，探討行業的盈利模式和發展情況，以及挖掘更多有價值的聯合辦公企業。

十余年行業發展 聯合辦公≠二房東

聯合辦公最早起源于美國硅谷，2005年，世界第一家聯合辦公非盈利組織SpiralMuse在舊金山成立。近年來，聯合辦公行業快速發展。

起初，聯合辦公企業以出租聯合辦公室為主要業務，多數公司先以長期租約簽下辦公區，經過改裝之后，再租給公司和自由職業者。

但這種以長租拆分為短租的商業模式缺乏護城河，易于模仿和被挑戰，同時商業價值低，難以滿足市場多元化需求。隨著行業的不斷發展，聯合辦公企業也正在積極進行商業模式的創新，如空間+服務、空間+投資孵化、社群+生態、移動辦公、云辦公等等。

而此次IPO折戟，市場將WeWork持續擴大的巨額虧損歸咎于其“二房東”商業模式。

“要區分二房東模式和非二房東模式，需要理解二房東不做什么——品牌、產品、用戶服務。”國內知名聯合辦公企業夢想加的創始人王曉魯對WeWork的商業模式給出不同看法，“夢想加提供的并不僅是空間面積，而是一種面向用戶的產品。這種產品包括物理空間、辦公軟硬件和系統，也包括服務和體驗提升等。”

目前，聯合辦公企業不僅提供著辦公空間的新環境，還創造了社群聯結的新模式，從“轉租”邁向“運營”，真正實現共享經濟的“1+1>2”，通過分享帶來經濟新動力。“這種模式的轉變，體現了聯合辦公重塑傳統商辦市場的核心邏輯，不僅改變了產業鏈條，同時改變了定價邏輯。”王曉魯指出。

國內市場深度洗牌 夢想加逆勢擴張

在經歷了2015-2017年，從萌芽到快速爆發、加速并購階段，2018年，中國聯合辦公市場迎來洗牌。一方面，強者恒強，并通過并購重組擴大企業規模。另一方面，弱者退場，一批小型聯合辦公品牌，由于盲目擴張、盈利能力差等問題相繼倒下。

今年恰逢資本寒冬，行業又進入深度洗牌，聯合辦公企業進一步保持緘默，此時的WeWork估值大減、上市推遲等消息都為行業發展蒙上一層陰影。

事實上，當前的大環境下這種行業波動實屬正常，資本的狂熱曾帶來整個行業的跑馬圈地，如今浪潮退去才能看出誰在裸泳。今年年初，國內有部分聯合辦公品牌開始著手關閉部分不掙錢的項目，并陷入退租、裁員等負面輿情;5月，氪空間獲得IDG資本、歌斐資產、逸星資本聯合領投的10億元融資，并宣布將從“聯合辦公”轉向“綜合辦公服務+新型資產管理”。

也有企業選擇逆勢擴張。今年3月-4月，夢想加連續進入西安、南京、杭州，連開三城。其中，在西安布局近70000平米，超過33000平米的夢想加西安旭輝中心空間成為西北地區規模最大的聯合辦公空間。

業內人士分析認為，一方面，去年夢想加獲得兩輪重量級融資，支持公司進行規模擴張，另一方面，也更重要的是，夢想加逐漸成熟的運營模式，使得公司規模擴張的邊際成本更低。

據了解，與其他聯合辦公企業重資產、重空間不同的是，夢想加的運營模式是重產品、重服務。王曉魯指出，夢想加打造的是一種辦公場景，通過輸出“OaaS(Office as a Service，辦公即服務)”產品體系，利用空間設計、智能空間管理以及社區運營產品，打造舒適、高效、開放的企業辦公服務體驗。

其中，空間設計將辦公空間中的辦公資源按使用場景重構;社群運營將空間中的人連接為社群;智能辦公系統作為基礎，管理統籌所有辦公資源以實現辦公功能分區，并為運營后臺提供數據基礎。

掘金千億藍海市場 精細化運營成關鍵

作為商業地產領域的“新藍海”，高力國際數據顯示，中國聯合辦公空間保持年均30%的增長率。預計到2020年，聯合辦公空間將占整個辦公市場的7%-10%，到2030年將會達到30%，屆時聯合辦公空間在中國排名前20的城市中將形成一個超千億級規模的市場。

為搶奪這個藍海市場的頭把交椅，部分聯合辦公企業采用了互聯網燒錢式打法，一方面不惜以高價搶地，甚至大幅提高中介傭金來搶奪客戶，另一方面推行低價策略搶占市場。

克而瑞數據顯示，50家聯合辦公品牌商中，10家頭部企業的2018年新增聯合辦公空間數量都高于2017年，甚至有聯合辦公企業不惜以高于市場價30%的價格向開發商拿項目，部分企業推出“租一年贈一年”和補貼打折等優惠措施。

但業內人士指出，不同于互聯網行業的燒錢大戰，聯合辦公行業不是靠補貼燒錢就能打倒對手。

王曉魯指出，不盈利的擴張都是徒勞。夢想加一直保持著相對穩健的經營，并致力打造一個很健康的，可以復制的商業模式，并已經初顯成效，在北京、成都這兩個經營多年的城市實現了單店盈利。王曉魯認為，“用互聯網思維重構辦公行業，并不是指激進的獲取用戶，而是用產品化的思路不斷打磨產品和服務，讓用戶用腳投票。”

目前，夢想加在北京、成都、上海、杭州、西安、南京等城市核心商圈布局運營40余個空間，累計入駐包括中糧、百度、蔚來汽車、滴滴、今日頭條、快手等近1000個團隊，吸引國際知名的聯想、美團、用友、寶盾門業等大企業成為靈活辦公客戶，成熟運營社區平均入駐率達95%以上。

不難發現，除了北京、上海以外，夢想加的布局以新一線城市為主，同時力求站穩當地行業規模和效益頭部位置。“與廣撒網式擴張不同的是，夢想加采取深耕式布局。”王曉魯進一步指出，深耕式多點位的布局方式不僅有利于精細化運營，實現區域協同，還能滿足不同層級企業團隊的多樣性需求。

當聯合辦公進入中場戰役后，走馬觀花式的圈地和低價傾銷戰略顯然已經不再適合當下的情況，誰能用技術、產品和服務抓住用戶痛點，賦能精準運營，誰就能決勝下半場。

“聯合辦公并不是孵化器、眾創空間，并非只向初創企業提供服務，而是面向所有企業的一種新辦公服務，市場前景巨大。”對于夢想加，乃至中國聯合辦公行業的未來，王曉魯指出，“聯合辦公行業遠不需要業內拼刺刀，我們應該指向整個商辦市場，一起幫助用戶創造更多價值。”