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2018年以來，“錢緊錢貴”已經是房企的主旋律。

隨著境內外融資渠道不斷收緊，多項政策出臺防范房地產行業的債務風險，銀行貸款、債權融資、信托和股權融資等房地產融資渠道均受到一定程度的限制。

近日，中國恒大(HK： 03333)擬發行16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產支持專項計劃再度處于中止狀態，而這已是該筆公司債于第二次處于中止狀態。

而據21世紀經濟報道記者不完全統計，僅10月就有雅居樂(HK：03383)、合生創展(HK：00754)、魯商置業(SC：600223)等房企多項房地產融資計劃被中止或終止審查，融資受阻累計數額近300億。2018年以來房企融資受阻數額則近1000億。

面對高企的負債率和巨大的資金壓力，房企們使出渾身解數以渡難關，但21世紀經濟報道記者采訪中發現，目前各項融資渠道依然容量有限，房企融資難度未減，資金成本仍在不斷攀升。

銀行“冷落” 信托獨木難支

銀信仍是房企融資的主要通道。數據顯示，房企融資的最主要渠道銀行信貸雖在今年仍保持增量，但延續規模增速放緩的趨勢。

央行調查統計司副司長張文紅10月中旬披露數據指出，截至2018年9月末，人民幣房地產貸款余額37.45萬億元，同比增長20.4%，增速比上年末回落0.5個百分點;前三季度增加額5.21萬億元，占同期各項貸款增量的39.6%，較上年全年占比水平下降1.5個百分點。

11月6日，某國有大行對公業務人士對21世紀經濟報道記者表示，受監管和政策導向影響，銀行對資金投向房地產仍保持收緊態度，包括部分已經批了或在審批流程中的棚改貸款，都有收緊暫停跡象，目前政策看短期內很難重新放開。

他指出，主要是表外大規模萎縮，回歸表內信貸，只看房地產表內貸款增速不低，但整體投向房地產的資金規模確實大幅萎縮。

“而且能夠申請到銀行貸款的房企標準也在不斷提升，最基本滿足‘432’的要求，即擁有4證——國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證，30%開發商自有資金投入，和二級資質。此外幾乎只有排名前50的房企能拿到銀行貸款;如果是資金量大的銀團貸款就更為苛刻，多以擁有最高評級、財務狀況佳的央企為主。”上述人士表示。

相較銀行對房企融資的冷落，房地產信托今年的規模卻不斷上升。中國信托業協會披露二季度末信托公司主要業務數據顯示，二季度信托規模連續下滑，但房地產信托規模持續增長。二季度行業管理的信托資產規模為24.27萬億元較一季度下降約5.23%;但信托資金配置到房地產領域的規模約為2.5萬億元，比一季度增長了1361.73億元，其占信托資產的比重由10.99%提升到12.32%。二季度房地產信托新增規模當年累計為4280.73億元，占全部新增信托規模的18.31%，比一季度占比提升了3.5個百分點。

但某大型信托公司資深業務人士對21世紀經濟報道記者表示，雖然數據上房地產信托規模增速較快，但信托并非房地產非標融資的主要來源，銀行的理財資金和代銷產品才是房地產融資此前的主要來源，信托主要是通道。

他具體指出，信托的通道業務和主動管理業務募資量占比至少在七比三，目前銀行通道業務大量萎縮，規模縮水在50%以上，即使很多信托公司轉型做主動管理，發行量也只增加10%左右。加上信托公司主動管理的產品中也有通道業務，仍然有銀行代銷產品，從今年和各家銀行的溝通情況看，銀行很少發行房地產信托產品，規模縮量50%左右。綜合來看，總融資規模是大大縮水了。

資金成本水漲船高

21世紀經濟報道記者采訪中發現，銀行對優質房企——尤其是央企的貸款利率一直維持在較低水平，在5年以上貸款6.55%的基礎利率基礎上，即使略有上浮，仍可維持在7%-8%左右，實際優質房企的銀行貸款利率多在6%左右。

而受銀行對房企貸款收緊影響，房企不得不依賴其他途徑融資。以信托為例，多位信托業內人士對21世紀經濟報道記者表示，目前房企信托融資平均成本在13%-13.5%，年內上漲逾200個BP。

某信托業人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，今年房企融資壓力很大，對資金的渴求度很高。房企的資金來源無非依靠銷售回款和融資，融資主要來自貸款、發債和非標融資。信托原來在非標融資中占半壁江山，現在成了絕對主力，其他來源比如P2P、有限合伙私募基金等萎縮的更厲害，幾乎絕跡。信托產品價格自然水漲船高。

據介紹，兩年期的信托產品年初利率在8%左右，目前已經普遍破10%。

“房企因為負債率多較高，對現金流的要求是剛需，只要能拿到錢，幾乎不在意成本。某排名前五的地產公司去年信托發行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地產公司的發行成本則更高，基本都在15%左右。”他直言。

面對利率一路猛漲的房地產信托，信托公司多表示還是有較大的發行意愿。只是受限于發行能力和非銀金融機構市場流動性，僧多粥少，對房企的要求也不斷提高。

前述信托業人士指出，今年以來，信托公司對交易對手篩選標準不斷提高，一是排名提高，原來排名前100就可以做，現在排名前50，如果排名靠后可能還會慎重考慮。二是項目所在地更加苛刻，前年去年資產荒的時候三四線城市項目都可以做，現在只做一線城市和二線城市的發達區域。三是抵押率多要求在50%以下，以降低風險。四是項目類型也更加苛刻，住宅優先于處置較慢的商業地產。

“從信托產品今年的整體表現看，相較一些實體企業的頻頻踩雷，存量房地產信托項目是安全系數較高的產品。但今年房地產‘金九銀十’的銷售已經顯現出房企資金越發緊張的趨勢，隨著房地產潛在風險的暴露，未來信托公司將繼續收緊部分房地產項目。房企融資成本可能面臨進一步抬升。”他表示。