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調(diào)控高壓下，土地市場(chǎng)盡管總體熱度稍退，但重點(diǎn)區(qū)域依舊火熱。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，盡管土地的供應(yīng)和成交量都有所減少，但受過(guò)去一年地價(jià)持續(xù)上漲的影響，土地成交金額，同比仍然處在接近50%的上漲區(qū)間。

其中，二三線熱點(diǎn)城市開(kāi)始成為土地市場(chǎng)的主力，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，4月全國(guó)土地出讓金前20的城市中，二線重點(diǎn)城市占了13席。

分析人士指出，二線重點(diǎn)城市由于資源、人流、資本實(shí)力聚集情況較好，良好的市場(chǎng)預(yù)期帶動(dòng)了土地市場(chǎng)交易熱度持續(xù)。但也有專家認(rèn)為，資金鏈的收緊、利率的提高、資金流向不向房地產(chǎn)傾斜等情況，使開(kāi)發(fā)商面臨較大的資金成本壓力，使土地市場(chǎng)擴(kuò)張缺乏動(dòng)力，未來(lái)或?qū)⒖傮w持觀望情緒。

土地供應(yīng)環(huán)比下降6%

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)300城市土地整體供應(yīng)環(huán)比呈下行趨勢(shì)。全國(guó)300個(gè)城市于4月份共推出土地2043宗，環(huán)比減少6%，一二三線城市供應(yīng)量環(huán)比均下降，其中一線城市供地節(jié)奏放緩，推出土地面積共計(jì)184萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19%，同比減少 46%。

但其中住宅用地的比例正在持續(xù)增加，在熱點(diǎn)城市尤為明顯。1-4 月，受中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市中，杭州、成都、重慶、天津、上海、北京、南京、武漢、深圳 9 個(gè)城市供應(yīng)量超過(guò)去年同期，重慶、 天津、武漢分別以 396 萬(wàn)平方米、328 萬(wàn)平方米、313 萬(wàn)平方米的供應(yīng)量排名前三位。

成交方面，當(dāng)月全國(guó) 300個(gè)城市共成交土地 1428宗，環(huán)比減少36%，同比減少10%。10個(gè)重點(diǎn)城市宅地成交總量環(huán)比下滑近兩成，武漢、深圳無(wú)宅地入市。

土地供應(yīng)量與成交量降溫的同時(shí)，伴隨著土地出讓金額的上漲。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1-4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億，比2017年同期上漲幅度達(dá)48.8%。

在全國(guó)土地市場(chǎng)熱度稍有消退的趨勢(shì)下，二線城市的土地交易卻明顯呈現(xiàn)火熱之勢(shì)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，4月全國(guó)土地出讓金前20的城市中，二線重點(diǎn)城市占13席，成為市場(chǎng)交易主力，其中杭州領(lǐng)跑全國(guó)，土地出讓金收入近179億元，同比上漲242%;此外，二線城市中寧波土地出讓金雖未過(guò)百億大關(guān)，僅為60.7億元，但同比上漲強(qiáng)勁，增幅為559%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，3月份，我國(guó)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)3月城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析，杭州環(huán)比上漲0.3%，寧波環(huán)比上漲0.3%，南昌環(huán)比上漲0.6%，?？诃h(huán)比上漲2.1%。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，二線重點(diǎn)城市由于資源、人流、資本實(shí)力聚集情況較好，良好的市場(chǎng)預(yù)期帶動(dòng)了土地市場(chǎng)交易熱度持續(xù)。

土地溢價(jià)率下降延續(xù)

土地市場(chǎng)的另一特點(diǎn)，則是調(diào)控抑制下的土地溢價(jià)率持續(xù)下降。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為18%，延續(xù)了今年第一季度的下降趨勢(shì)，較去年同期下降20個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率為 20%，較去年同期下降25個(gè)百分點(diǎn);一二三線城市溢價(jià)率同比均呈下降趨勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前溢價(jià)率總體上壓縮，在于溢價(jià)率的指標(biāo)有很大的管控。大城市通過(guò)配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價(jià)率。而中小城市雖然也確實(shí)有高溢價(jià)的現(xiàn)象，但對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。從走向上來(lái)看，溢價(jià)率的管控仍將繼續(xù)，同時(shí)對(duì)于拿地的資金也會(huì)積極管控。

4月24日，北京市房山區(qū)、門頭溝區(qū)兩宅地因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，僅延慶區(qū)延慶新城1宗面積 12 萬(wàn)平方米的宅地成交，該地塊曾于去年掛牌，此次為重新掛牌出讓。至此，北京市2018年已有6宗住宅地塊流標(biāo)。此外，4月領(lǐng)跑土地出讓金榜首的杭州，土地收入高達(dá)178.7億，卻于同日出現(xiàn)兩幅土地流拍的情況。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為土地流標(biāo)的核心原因，一方面在于樓市限價(jià)背景下開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金緊張的問(wèn)題，另一方面上市的部分土地的區(qū)位、屬性較差，從而導(dǎo)致流拍。

據(jù)同策研究院5月發(fā)布的《40家典型上市房企融資報(bào)告》顯示，目前境內(nèi)融資環(huán)境依然不容樂(lè)觀，融資難度高，目前房企融資的戰(zhàn)場(chǎng)主要集中在海外資本市場(chǎng)。境內(nèi)發(fā)債渠道依然收緊，境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進(jìn)一步收縮，4月監(jiān)測(cè)房企共融資47.20億元，環(huán)比上月下降16.28%。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商未來(lái)預(yù)期降低，拿地?zé)崆橄陆担紤]資金回籠周期等問(wèn)題，拿地更為謹(jǐn)慎。顧云昌指出房地產(chǎn)業(yè)很大程度取決于開(kāi)發(fā)商融資成本及融資難易程度，而目前資金鏈的收緊、利率的提高、資金流向不向房地產(chǎn)傾斜等情況，使開(kāi)發(fā)商面臨較大的資金成本壓力，使市場(chǎng)擴(kuò)張缺乏動(dòng)力，總體持觀望情緒。