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2日，上海易 居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報告。3月份庫存數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前百城住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)32個月同比下跌的現(xiàn)象，其中有75個城市庫存規(guī)模低于去年同期水平。

業(yè)內(nèi)分析預(yù)測，購房政策或繼續(xù)從緊，以緩解當(dāng)前部分城市庫存不足的壓力。當(dāng)然，需注意的是，一二線城市和三四線城市的政策思路或有差異。

100城庫存連續(xù)32個月同比下跌

報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月底，易 居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，充分體現(xiàn)了近四年全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫存規(guī)模回落到了四年前的水平。

截至2018年3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088、22977和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當(dāng)前三類城市均呈現(xiàn)了環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補(bǔ)庫存的空間依然較大。

具體來看，100個城市中，有25個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到139%、82%和49%。同時，100個城市中，有75個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現(xiàn)了庫存同比下跌現(xiàn)象，進(jìn)而促使百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

易 居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新經(jīng)緯客戶端，庫存不足是各地升級調(diào)控的大環(huán)境導(dǎo)致。“對于一二線城市以及熱點三四線城市，即100個典型城市來說，絕大多數(shù)都是市場交易活躍、基本面看好的城市，所以類似城市庫存不足，就說明潛在的購房需求很強(qiáng)烈。”

二季度樓市政策或?qū)⑹站o

報告認(rèn)為，2018年第一季度，全國100城住宅庫存的特征很明顯，即繼續(xù)表現(xiàn)出住宅庫存不足的特征。當(dāng)然類似城市主要是規(guī)模較大的城市，其市場基本面較好、房屋買賣相對活躍，進(jìn)而會出現(xiàn)庫存規(guī)模“跌易增難”的現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于類似環(huán)京等區(qū)域的城市，實際上住房交易的節(jié)奏明顯是放緩了。所以成交量從過去的狂熱狀態(tài)進(jìn)入了冰封的狀態(tài)，這會使得去庫存的動力快速減弱，這樣就使得去庫存周期顯得很高。

“但實際上此類城市的庫存絕對規(guī)模并不是很高，主要原因是成交量降低到個位數(shù)甚至是接近零成交的狀態(tài)，所以沒有太多的去庫存的動力了。” 嚴(yán)躍進(jìn)說。

報告預(yù)測，2018年第二季度，全國100城購房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫存不足的矛盾。當(dāng)然，需注意的是，預(yù)計一二線和三四線城市的政策會有差異。

其中，近期包括大連、武漢、長沙、杭州、西安等二線城市的政策繼續(xù)收緊，此類政策包括限購、限售、搖號、優(yōu)購(給予優(yōu)先購房權(quán))等內(nèi)容，利好規(guī)范市場交易和緩解庫存不足的風(fēng)險。而對于其他三四線城市尤其是地級市來說，倘若市場過熱、庫存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺或升級限售等政策的概率也會加大。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，后續(xù)樓市依然會呈現(xiàn)前冷后熱的格局，尤其是上半年政策管控壓力，依然會有較為明顯的降溫態(tài)勢，到了下半年預(yù)計市場會有所反彈，即U型的地產(chǎn)走勢。