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在地產(chǎn)圈，胡葆森可謂德高望重，他是王石的老友、馮侖眼中的溫暖大哥，而經(jīng)他一手打造的建業(yè)地產(chǎn)，更是一個特別的存在，在各大房企轟轟烈快馬加鞭布局全國時，它卻長達十余年深耕河南大本營。

3月艷陽高照的一天，胡葆森率領建業(yè)地產(chǎn)的一眾高管出席了在香港舉行了2017年度業(yè)績發(fā)布會，建業(yè)人口中的“老胡”雖已過花甲之年且左右高管坐鎮(zhèn)，但他本人仍侃侃而談。

小V猜，對于2017年建業(yè)地產(chǎn)的成績單，胡葆森應該是高興的：合同銷售金額約304.15億元，同比增長51%，歸屬上市公司股東應占溢利約8.11億元，同比增長101.3%。這兩份數(shù)據(jù)都遠超建業(yè)過去幾年增長速度。

但這份成績單與行業(yè)內(nèi)增速高達100%、規(guī)模超5000億元的房企相比比，則是小巫見大巫。建業(yè)地產(chǎn)規(guī)模增速放緩很大程度源于胡葆森深耕河南的企業(yè)戰(zhàn)略，隨著多家規(guī)模房企搶灘河南市場，胡葆森還能繼續(xù)保持淡定而不焦慮嗎?

建業(yè)的挑戰(zhàn)

河南走出了兩位非常知名的房企大佬，一是恒大的許家印，二是建業(yè)的胡葆森。

2012年，恒大的銷售額是923.2億元，2017年高達5131.6億元。

2012年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售額首次突破百億，成為河南省首家百億房企，直到 2016年，其銷售額突破200億元， 2017年突破300億。

突破300億元，建業(yè)用了五年時間，而胡葆森希望在建業(yè)30周年的2022年能夠?qū)崿F(xiàn)千億的銷售規(guī)模，這不是沒有可能，但是對于市場僅限于河南的建業(yè)來說，挑戰(zhàn)很大。

自2002年，建業(yè)就開始了深耕河南的戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務從省會城市鄭州一直下沉到市、縣、鎮(zhèn)、村，截至2017年12月31日，建業(yè)已進入河南省的18個地級城市和64個縣級城市。

縱觀建業(yè)2017年的銷售業(yè)績分布，鄭州市場銷售貢獻金額80.3億元，占比26%，其余銷售來自于河南省內(nèi)的其它市縣，銷售金額223.8億元，占比74%。

深耕河南本已對其規(guī)模增長形成了制約，而建業(yè)在省內(nèi)還面臨著市場份額被其他本土房企擠壓的挑戰(zhàn)。曾經(jīng)，建業(yè)在鄭州市場是一枝獨秀，但是近幾年來，其市場占有率持續(xù)下降，被其他本土房企諸如正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、永威地產(chǎn)以及外來房企萬科等超越。2017年，建業(yè)在鄭州房地產(chǎn)市場的銷售額同比減少了25%，建筑面積減少了14%。

你不出去，不代表著別人不進來。在建業(yè)深耕河南的同時，規(guī)模化房企開始加速布局河南市場，分食房地產(chǎn)大蛋糕。近幾年來，已經(jīng)有包括恒大、碧桂園、綠城、綠地、萬科、雅居樂、保利、陽光城、中梁、融創(chuàng)、金科、佳兆業(yè)等品牌房企進入河南，進入的城市不止鄭州，還包括開封、洛陽、許昌、信陽、新鄉(xiāng)等三西線城市。

有業(yè)內(nèi)人士表示，時代在變，以前的河南，很少有房企關注，現(xiàn)在卻是房企重點布局的熱點二線城市，競爭越來越大，建業(yè)如果想要在規(guī)模上有所增長，不能固守河南，必須向外拓展，業(yè)務和區(qū)域多元化發(fā)展。

還有去年大熱的三四線城市，雖然今年棚改力度會釋放消費需求，但是是否具有可持續(xù)性，仍有待觀察。

另外，在最能夠體現(xiàn)房企經(jīng)營水平的毛利率和利潤率方面，2017年建業(yè)的毛利率為23.6%，同比下降0.5%;凈利率為6.5%，較2016年增長2.3%;核心業(yè)務凈利率為8.1%，較2016年下降0.3%。

建業(yè)地產(chǎn)CEO袁旭俊解釋稱，2017年結(jié)算的項目中，2015年的部分樓盤價格比較低，同時2017年車位、高利潤商業(yè)的占比相對比較少，整體導致毛利率下滑。

始于河南、陷于河南，這就是當下的建業(yè)地產(chǎn)。用胡葆森的話來說，深耕河南是源于價值觀驅(qū)動，希望在這個人口大省有 120 個縣以上城市不斷扎根，市場做精做透。

應該說，建業(yè)深耕河南的戰(zhàn)略深深烙上了胡葆森的性格特征，跟老友王石一樣，他是一個“倔強”的人，馮侖給他的三字評價中，其中一個字是“專” ，建業(yè)俱樂部十幾年來從沒有換過東家，以建業(yè)地產(chǎn)二十多年基本沒出過河南。

胡葆森的“焦慮”

深耕河南，規(guī)模增長緩慢、市場份額擠壓，從胡葆森歷次接受媒體的采訪中來看，他很淡定，而且堅持深耕，不言出省。

但是仍有微秒的變化，在香港舉行的2017年度業(yè)績發(fā)布會上，與胡葆森同時出席的還有三位建業(yè)“新”人，去年已經(jīng)露面的建業(yè)地很慘CEO袁旭俊以及CFO胡平，以及首次亮相業(yè)績發(fā)布會的建業(yè)地產(chǎn)聯(lián)席董事長劉衛(wèi)星，原工行河南省分行行長。一年新進三位高管，這背后的信號值得關注。

還有一個信號是，建業(yè)在河南省內(nèi)的土地市場高歌猛進，拿地規(guī)模較往年有大幅增長。據(jù)年報顯示，2017年建業(yè)新增47個項目，新增建筑面達1467萬平米，同比增長238%，其中新增土地權(quán)益建面981萬平米;新增土地儲備總價159億元，同比增長404%。在城市分布上，有7個項目位于鄭州，1個位于三亞，其余的則來自河南省境內(nèi)的其他市縣。

第三個信號是，建業(yè)2018年計劃62個項目動工建設，建筑面積約1004.4萬平方米，這遠高于去年同期。

胡葆森說，建業(yè)未來兩三年內(nèi)有望保持50%的增速，對于規(guī)模，他并非不看重，所以，建業(yè)開始“行動”了。

所以，未來，建業(yè)會走出河南進行全國化布局嗎?

胡葆森說，一個企業(yè)的指導思想、經(jīng)營原則不會有大的波動，像建業(yè)一直屬于穩(wěn)健派，或者再說得不好聽一點叫保守派，我們會一直采取穩(wěn)健的發(fā)展策略。

但是他又說，過去十年與未來三年，建業(yè)戰(zhàn)略基本上依舊聚焦在河南市場上，不斷提高在這個市場的份額。

劃重點!是未來三年，不是未來。未來三年依舊聚焦在河南，三年后呢?

2017年，建業(yè)已經(jīng)在三亞小試牛刀一把，以約人民幣26.26億元競得位于海南省三亞市天涯鎮(zhèn)紅糖布甫村十二塊宗地土地使用權(quán)，宗地面積高達88.79萬平方米。

在強者恒強馬太效應愈發(fā)明顯的當下，對于中小房企來說，生存如同逆水行舟,不進則退，更嚴重的是，不進則死，因此對于規(guī)模化的追求成為大部分房企的生存法則和重要目標。