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改革開放近40年，房子已成為老百姓最大的財富，房價變化左右著萬千家庭名義財富價值的變化。近年來，每到兩會期間，“房地產稅”都是熱點話題，房地產稅之所以成為焦點，是因為房地產稅對房價的走向有重要影響：未購房者希望房地產稅早日出臺，以降低房價;已購房者，則擔憂在房地產稅出臺后房價下跌。推出房地產稅，不僅要考慮到對房價的影響以及金融風險，更要考慮到我國財政體系的改革與完善。

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應關注樓市長效機制

目前，房價過高、樓市泡沫過大，房地產稅將成為高房價的大殺器，這是社會的一般共識。那么，房地產稅為何又千呼萬換不出來呢?市場人士認為，主要原因有房地產確權登記工作待完善、擔憂房價變動、程序障礙等。綜合來看，房地產稅“難產”的重要原因，還是人們擔憂房地產稅出臺后對房價的影響，擔憂房價變動引發銀行壞賬增加等金融風險。一方面，是在高房價下民眾改善住房的合理需求;另一方面，是防止房價變動引發金融風險。

在此背景下，樓市調控的一個新提法“建立健全長效機制”逐步走進了人們的視野。其中，最普遍的做法是，各地紛紛進一步推進住房租賃市場建設。通過批量增加永久性租賃住房供應，改變“安居”的社會界定，使買房不再是個體實現城市化的必選項。

當前，非企業化的分散式供給仍是住房租賃市場的主流，而這種供給又存在著自身難以克服的缺陷。從承租人角度看，非企業化的分散式供給在通常情況下使承租人在居住方面不可能有長期穩定的預期。“新城市人”不買房就不會有在城市落地生“根”的感覺，樓市剛需因此產生。只要城市化進程還未結束，房價的高位接盤俠就會源源不斷地產生。從出租人角度看，因人口流動帶來住房交易增加，這又會使房屋的最佳狀態得不到維護。

綜合來看，只有滿足個體永久性租賃住房需求和保護租客利益，才是既能讓人力要素自由流動，又能讓住房資本處于最佳維護狀態的制度安排，因此，這理應成為樓市長效機制的發展方向。

關注房地產市場的長遠發展，更應著眼于“建立健全長效機制”。如果僅僅是出于為地方開辟穩定稅源、化解地方政府債務風險和完善稅收體系等目的，把眼光局限于房地產稅，而忽視了房地產市場的長遠發展，實際上是盯錯了方向。

房地產稅不會讓地方政府“致富”

2016年，全國一般公共預算收入約為16萬億元;在全國政府性基金收入中，國有土地使用權出讓金收入約為3.6萬億元。一般來說，按照具有財產稅傳統的西方國家的稅收結構，房地產稅收入大致占公共財政收入的10%。按此推算，我國房地產稅在出臺并普及后，以當前稅收規模測算，經驗判斷的合適收入規模約為1.6萬億元。這個規模不及當期國有土地使用權出讓金收入的一半。可見，房地產稅從規模上替代不了土地出讓金。在實際操作中，在推出房地產稅后，很可能要相應削減交易環節稅費。這樣一來，房地產稅對稅收增加的作用還要進一步下降。

即使在當前土地出讓金收入較高時期，地方政府債務積累也不能忽視。2010-2016年期間，全國國有土地使用權出讓金收入持續處于高位，年規模大體在2.7萬億元至4.0萬億元之間，但地方政府債務增長更快。顯然，要解決地方政府債務風險問題，“節流”比“開源”更重要。“節流”就是要約束政府無節制花錢、超常規建設等不顧債務過度積累的行為，不盲目上大工程、大項目，而要實現以上轉變就非轉變政府職能不可。

曾有觀點認為，房地產稅給地方政府創造穩定收入，地方政府會進一步推進樓市調控。這種看法實際上有待商榷。首先，不用說房地產稅在起步階段征收規模有限(這一點先行先試城市的實踐已經證明)，即使達到經驗可行值的規模、即占全國一般公共預算收入的10%，房地產稅也不足以取代土地出讓金收入。其次，在“建設型”政府實際行為中，政府支出實踐中具有“以收定支”的特點，有多大財力辦多大事。中國目前仍是發展中經濟體，基礎建設任務還遠未完成，社會福利標準也較低，因此在實際上地方政府支出需求是巨大的，難以因有房地產稅，而主動放棄土地出讓金收入。

房地產稅不能“單兵突進”

以房地產稅為主體的財產稅的特點是收入穩定，不受經濟周期波動影響，因而有助于建立政府穩定的公共服務體系。因此，我國房地產稅何時推出，不僅要考慮到對房價的影響以及金融風險，更要考慮到我國財政體系的改革與完善。

房地產稅承擔主體是家庭部門，推出房地產稅意味著家庭部門支出增加。從全社會角度，房地產稅最大份額來自普通大眾。因此，要緩和甚至完全對沖這種影響，房地產稅出臺前尤其需改善國民收入中要素分配關系，即加大勞動在國民收入初次分配中的比重，老百姓才有錢繳納房地產稅。可是，這樣做會使全社會勞動成本上升，增加企業負擔，這又與供給側改革重要內容“降成本”相沖突，自然會進一步對企業稅收體系提出改革要求。

實際上，房地產稅和“降成本”是不可分離的，都是企業稅收體系改革的重要內容，兩者都難以單獨取得進展，必須統籌協調推進方可。推出房地產稅和降低企業稅負同步推進，可使政府稅收變化平穩;推出房地產稅和提高勞動報酬共同發力，可使居民部門整體收支達到基本均衡;推進國民收入中初次分配比例關系改革，提高勞動報酬和降低企業稅負雙管齊下，使企業也不會受到損失。這樣，可做到居民部門、企業部門和政府三個部門利益都不受損。

從國際稅收體系的比較看，建立靜態稅收體系(指財產稅占比較高，稅收收入具有較高非周期性)，應是我國財政結構改革方向。成熟經濟體系以所得稅和財產稅為主流稅種，個人和企業納稅地位相當。從支出方面的國際比較看，成熟經濟體民生領域支出通常要占60%以上。可見，改革不僅要重塑中央和地方職責關系，更重要的是要改變國民經濟中各要素在國民經濟中的初次分配比例，大幅提高勞動報酬所占比重。推出房地產稅、降低流轉稅等稅收結構調整是一個有機整體，房地產稅和“降成本”、分配調整需要同步、統籌推進，這樣方能有利于宏觀經濟持續、快速、健康發展。