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在北京已開通地鐵的近郊區域，房山樓市的價格一直處在洼地。2017年，房山商品住宅成交均價為35686元/平方米，遠低于它的鄰居門頭溝、豐臺和大興。雖然成交均價不高，但房山樓市的競爭一直很激烈，據不完全統計，目前房山樓市有近30個在售或待售項目，而兩個限價商品房旭輝城與金樾和著也即將在近期加入戰局，打響限價商品房銷售的第一炮。房山，價格洼地的地位還會保持多久?會不會變得讓剛需“高攀不起”?對此，業內人士都給出了否定的回答，在未來相當長的一段時間里，房山仍會是承接剛需的主要區域。

2017成交不溫不火 改善盤唱主角

房山成為樓市的焦點始于2009年，那一年，萬科、北京城建、首創等品牌房企相繼在萬科長陽拿地，一個以前除當地人幾乎無人知曉的板塊，因為樓市而火了起來。

隨后幾年，房山一直是北京樓市剛需的主要承載地之一，長陽、良鄉、閻村、竇店等板塊輪番上演好戲，房山也頻頻登上北京樓市的頭條。2016年，房山全年普通住宅成交7120套，位居環城六區(房山區、門頭溝區、大興區、通州區、昌平區和順義區)第一位。

不過，2017年房山樓市在北京樓市的表現則略顯慘淡。雖然2017年北京樓市住宅成交套數總體下跌43%，但房山2017年的成交量不到2016年全年的1/3。據北京市住建委數據統計，2017年，房山區商品住宅成交2018套，成交面積26.97萬㎡，成交均價35686元/㎡，成交金額96.25億元。

2018套的成績，在環城六區中僅超過了門頭溝，成交總額位列最后一名，而在成交價上，房山也處于各區的后幾位。

在成交排行榜上，2017年房山也一改曾經剛需盤主導的局面，位居前列的基本都是改善盤，第一、二位分別被中糧京西祥云和北京城建國譽府拿下，并且成交金額和成交套數均遙遙領先。全年簽約16.35億元的中糧京西祥云，主力戶型為125-140平方米大三居四居產品，配備了五大綠色科技系統及雙兒童房設置，同時引入了移動大悅城，所有的配置都瞄向改善型的購房群體。另一成交量較高的北京城建國譽府，戶型設計則更大，主要戶型為143-219平方米的低密度大平層改善戶型，基本與剛需無緣。

亞豪機構市場總監郭毅指出，房山已經逐漸擺脫了過去純剛需板塊的標簽，板塊的屬性在逐步向改善型區域升級過渡，房山項目整體的品質、面積都在朝改善型項目轉移，部分還瞄準了終極改善型的人群，產品力也在逐步提升。

剛需選擇空間大 低置業門檻有一定吸引力

雖然2017年房山的供應主要以改善盤為主，但對于本就居住在房山，想要在本區域內升級改善的購房人來說，選擇并不多。尤其是最早發展的長陽板塊，大部分小區最初銷售時都以小戶型為主，想在本小區置換一套大戶型并不容易，而長陽近幾年新增供應也有限。

反觀剛需，2018年在房山仍有不少選擇。最值得注意的是，北京首批限價商品房2018年或將在房山首次入市銷售。由旭輝集團開發的旭輝城及中海、首開、保利、龍湖四家品牌開發商聯合開發的金樾和著都有望在近期開盤銷售。

作為北京首批限價商品房，這兩個項目在土地出讓時就已經對戶型和銷售價格進行了限制，最高均價限制均為38994元/平方米，同時90平米以下戶型不得少于70%。

以兩個項目都有的89平方米三居戶型為例，以限制均價計算總價約為350萬元，這一價格基本已是剛需入手商品房的最低門檻。為了吸引購房人，兩個項目也是拿出了看家本領。同樣是89平方米，同樣的三室兩廳一廚一衛，二者還是做出了一些自己的特點。旭輝城戶型方正，空間利用率很高，書房面積約7.8平方米。而金樾和著則在客廳面寬上下足了功夫，在緊湊型小三居里客廳面寬做到了3.9米。除了戶型之外，這兩個項目在社區打造上也將開發商的優勢融入其中。旭輝城與清華設計院合作打造樂活型社區，中心區設置10000平方米的共享綠地，環繞景觀設計400米塑膠跑道，貼合業主跑步需求。中央景觀區內有5大主題空間，景觀客廳、休閑茶座均有木板鋪設，把會客空間從室內引向室外。根絕年齡層有規劃長者空間、兒童樂園，滿足全年齡段業主休閑需求。

郭毅表示，這兩個限房價商品房，對剛需人群來說是個利好，是一個以低總價置業的好機會。

除了目前推出的這兩個項目外，房山目前還有三個共有產權地塊等待入市申購，分別位于韓村河、良鄉和閻村，最低價格為15000元/平方米。在限價商品房方面，除了即將入市的旭輝城和金樾和著外，還有四宗限價商品房等待入市，分別是眾美的西潞街道地塊，國開、萬科、首開、龍湖青龍湖地塊，萬科、平安周口店地塊及中海西潞街道地塊，最低限價近23556元/平方米，最高為42879元/平方米?？梢哉f，未來剛需在房山樓市的選擇空間比較充分，而且多為品牌開發商共同打造。

區域未來價值可期 短期內銷售并不樂觀

雖然樓市目前不溫不火，但房山區域的發展有目共睹。這其中最突出的就是交通的變化。2010年底，地鐵房山線開通運營，后續又實現了和9號線在郭公莊站同站臺換乘，一直困擾房山發展的交通問題得以大大改善。2017年底，燕房線開通運營，燕房線全線設置9座車站，全程需25分鐘左右，乘客可在閻村東站與房山線進行換乘，從燕山站到市區僅需一個小時。

在配套上，房山也有了突飛猛進的變化，尤其是長陽商圈，匯集了多個大型購物中心，首創奧特萊斯、長陽萬科FUN MIX半島廣場、華冠購物中心等商業配套，可以滿足大部分生活購物需要。

郭毅指出，房山之前一直是北京樓市的一個價格洼地。但是從房山最近這幾年這種發展來看，還是能看到一個很好的發展勢頭。一是軌道交通的建設。九號線、房山線、燕房線的開通解決了房山整體的一個出行問題。再有就是房山本身生活和生活相關一些配套資源的打造。高教園區整個教育板塊的支撐以及首創奧萊這類消費場所，還有武警總醫院簽約房山這樣的一系列利好的消息。為房山從生活宜居性的角度上給予很大的提升。第三就是很多品牌房企進入房山給房山打造了很多好的產品?？傮w上看，這個區域的板塊還是具備比較高的性價比。

郭毅提到現在房山面臨的問題，其實就是房山自身缺少一個內核驅動的發展，所以區域價格沒有得到很好提升。但隨著北京市新總規的提出，以及城市核心區資源的分流和外溢，房山也能從中獲取到一定利益，未來總體的發展還是值得期待的。

在這個板塊的整體的價值，包括配套、產品、定位都在不斷提升的過程中去購買房山的住宅產品，對于剛需人群來說，一方面可以隨著這個區域的發展享受到生活上不斷便利的一個過程，另外一方面，隨著區域產品整體升級也能夠為自身的這個住宅項目帶來一定的升值空間。

雖然未來可期，但從短期看，對于房山剛需項目的銷售，有業內人士表示并不樂觀。該業內人士指出，房山限價商品房也面臨比較大的去化壓力。首先體量比較大，一個項目有上千套房，在北京限購限貸非常嚴格的情況下，剛需人群數量有限。另外，房山現在早就不是購房人關注的重心，意向購房的剛需就更加有限。另外，從目前入市的兩個項目看，距地鐵都有一段距離，對于剛需購房人來講，吸引力要弱一些。另外4萬元/平方米的價格可能相對其他商品房項目比較低，但和當地二手房相比，則競爭力就弱了一些。

另外，部分限價商品房在出讓時還有五年不能入市交易的規定，這對剛需也是個不小的影響。對于剛需來說，肯定要考慮升級置業的問題，或許三到五年就會面臨家庭結構的改變和升級，五年禁售的規定相當于把自己的資產鎖定住了。而且五年之后，北京二手房市場可能會出現一大批中小戶型的房源供應，屆時對于市場價格也是比較大的沖擊，將一定程度影響到這類產品的增值空間。這些對于購房人心理都是不小的影響。 文/門庭婷