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事件

2月7日房地產(chǎn)板塊大跌，我們認(rèn)為主要因市場(chǎng)對(duì)銀監(jiān)會(huì)居民去杠桿政策擔(dān)憂情緒集中發(fā)酵，疊加板塊前期漲幅過高、年關(guān)減倉(cāng)壓力累積及外圍環(huán)境異常擾動(dòng)。往前看，節(jié)前不排除短期擾動(dòng)延續(xù)的可能，但考慮全年基本面上行趨勢(shì)不改，建議投資人積極把握調(diào)整中買入機(jī)會(huì)。

評(píng)論

板塊大幅回調(diào)主要因三層利空：1)2月6日消息面有報(bào)道“今年銀監(jiān)會(huì)工作重點(diǎn)將是居民去杠桿，未來會(huì)有許多相關(guān)政策跟進(jìn)下發(fā)”，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)今年房地產(chǎn)資金面及需求端擔(dān)憂，加之年初以來信貸端已有多項(xiàng)利空傳聞，擔(dān)憂情緒于2月7日集中釋放;2)板塊前期快速?zèng)_高，年初至今已積累較大漲幅，臨近年關(guān)部分資金已有獲利了結(jié)意向，2月7日情緒面催化使得此部分資金集中減倉(cāng);3)近日美股市場(chǎng)暴跌使得市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒升溫，對(duì)板塊帶來一定外圍擾動(dòng)。

居民去杠桿主要為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并非打壓市場(chǎng)。我們認(rèn)為居民去杠桿在房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)用將主要體現(xiàn)于兩方面：

住房按揭規(guī)模仍將嚴(yán)控。去年政策端通過限購(gòu)、限貸、提高首付比例等方式控制房地產(chǎn)信貸，凈新增住房按揭額收縮兩成至3.86萬億元，占新增貸款比例下降10個(gè)百分點(diǎn)至29%。預(yù)計(jì)今年該比例將小幅下降至25%，全年總按揭投放額(含還款部分)5.8萬億左右，同比基本保持平穩(wěn)。

消費(fèi)貸等違規(guī)炒房資金將被集中治理。在按揭額度趨嚴(yán)環(huán)境下，部分銀行通過消費(fèi)貸等產(chǎn)品幫助居民加杠桿炒房，而此部分資金始終存在監(jiān)管缺位問題。預(yù)計(jì)今年監(jiān)管層面將嚴(yán)控此類資金，補(bǔ)足政策漏洞。

我們判斷以上兩方面措施將主要立足于打擊非理性的炒房需求，對(duì)剛需和合理改善性需求仍將予以適當(dāng)支持(住建部去年底已有類似表態(tài))，不會(huì)一味收緊信貸而錯(cuò)殺合理住房需求。

開發(fā)商資金端管控將側(cè)重于規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境。供給側(cè)預(yù)計(jì)今年“影子銀行”提供的融資業(yè)務(wù)將被集中清理整治，政策重心將立足于規(guī)范市場(chǎng)和限制違規(guī)資金進(jìn)場(chǎng)，我們認(rèn)為不會(huì)過度抑制房企合理融資需求，同時(shí)反而可能利好龍頭房企市場(chǎng)份額的提升。

建議把握調(diào)整中買入機(jī)會(huì)。考慮基本面銷售向好、龍頭房企市占率提升及估值更具吸引力，建議投資人調(diào)整中買入。A股推薦華夏幸福(600340)、保利、萬科、招商、榮盛發(fā)展(002146);港股推薦中海、龍湖、世茂、金茂、中海宏洋、龍光、合景泰富、旭輝、禹洲。

風(fēng)險(xiǎn)

信貸額度大幅收緊，樓市調(diào)控超預(yù)期加碼。

責(zé)任編輯：hbn