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(原標(biāo)題：匯率穩(wěn)定的實踐與房價調(diào)控策略)

作者：盛松成 龍玉

人民幣匯率的單向貶值已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)并逐漸趨于穩(wěn)定。實踐初步證明，最近一兩年來，我國匯率調(diào)控的總體思路和政策措施是正確的和成功的，既維持了匯率的基本穩(wěn)定，也未使外匯儲備過度減少，基本實現(xiàn)了中央經(jīng)濟(jì)工作會議所提出的“在增強(qiáng)匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定”，維護(hù)了國家經(jīng)濟(jì)金融安全。及時總結(jié)匯率調(diào)控經(jīng)驗，不僅有利于繼續(xù)實行正確的匯率政策，也能對我國房地產(chǎn)調(diào)控提供可資借鑒的經(jīng)驗。

這些經(jīng)驗可初步歸納為以下三點：首先，供給調(diào)控與需求調(diào)控相結(jié)合。在匯率調(diào)控中，我國貨幣當(dāng)局一方面加強(qiáng)跨境資金流動的監(jiān)測和宏觀審慎管理。例如，要求境外機(jī)構(gòu)投資者投資銀行間債券市場匯出資金中，本外幣比例應(yīng)保持與匯入時的本外幣比例基本一致，上下波動不超過10%;大型海外并購交易的外匯審查、個人外匯申報的真實性核查都有所加強(qiáng)。需要指出的是，我國并沒有修訂資本管制的相關(guān)條款，個人年度購匯便利化額度也未改變，但加強(qiáng)監(jiān)測顯然有助于控制資本外流。當(dāng)長期的資本賬戶開放與短期的資本外流相矛盾的時候，自然首先需要考慮當(dāng)前國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定，但是我國資本賬戶開放與人民幣國際化的長期目標(biāo)并沒有改變。

另一方面，通過增加外匯供給來穩(wěn)定匯率。比如開放債券市場和銀行間外匯市場，擴(kuò)大銀行持有的結(jié)售匯頭寸下限，允許中資非金融企業(yè)借用的外債資金按現(xiàn)行外商投資企業(yè)外債管理規(guī)定結(jié)匯使用等多項措施，都有利于擴(kuò)大資金流入，增加外匯供給。又比如適時運用外匯儲備,維護(hù)人民幣匯率的基本穩(wěn)定,防止市場“超調(diào)”，有效抑制了市場的恐慌情緒，避免了外匯儲備不保、匯率失守的雙輸局面。

房地產(chǎn)調(diào)控也應(yīng)供需結(jié)合，因城施策。在房地產(chǎn)調(diào)控中，我國往往采用需求調(diào)控，也就是通過抑制或促進(jìn)需求來進(jìn)行調(diào)控，結(jié)果是一二線城市房價似乎越調(diào)控越高。單一的需求調(diào)控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種治標(biāo)不治本的手段。要治本，就要在注重需求調(diào)控的同時，從“供給側(cè)”加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，尤其是房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效土地，加強(qiáng)公共租賃住房的建設(shè)。

據(jù)有關(guān)測算，我國一線城市人均一手房銷售面積近幾年都低于0.5平方米/人，與發(fā)達(dá)國家歷史上一般達(dá)到1.7平方米/人相比，供給嚴(yán)重不足。國內(nèi)二線城市，僅有一部分在剛剛過去的兩年才接近1.7平方米/人的水平。從地價監(jiān)測情況來看，今年一季度，一線城市住宅用地價格的同比增速達(dá)到17.8%，分別較綜合、商服和工業(yè)用地價格的同比增速高5.8個、10.7個和9.8個百分點;從環(huán)比增速看，各用途土地中，住宅用地價格上漲也最為迅速。

事實上，房地產(chǎn)供給端面臨的問題很多，除了一線城市住宅用地比例偏低之外，優(yōu)質(zhì)資源集中、行政區(qū)劃、地方政府面臨GDP考核壓力等因素，都直接或間接導(dǎo)致了房價上漲壓力較大，因此需加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

其次，積極主動引導(dǎo)市場預(yù)期。預(yù)期是影響市場主體行為、決策的重要因素。這也是為什么政策溝通和前瞻性指引往往被作為貨幣政策框架的重要組成部分。然而，市場預(yù)期并不全都是理性的，短期內(nèi)也并非都向基本面回歸。由于預(yù)期具有自我實現(xiàn)和加強(qiáng)的機(jī)制，單邊預(yù)期往往使市場超調(diào)。例如“8·11”匯改時，匯率似乎并沒有一次性調(diào)整到位，市場反而預(yù)期人民幣會進(jìn)一步貶值，就像打開了潘多拉的魔盒。所謂“一次性貶值到位”、“一次性釋放積累的貶值壓力”，從而實現(xiàn)市場出清，達(dá)到均衡匯率，這只是一種理論上的理想狀態(tài)。購買力平價并不能決定短期匯率，均衡匯率值也是無法事先預(yù)判的，而只能是事后的結(jié)果。

2016年經(jīng)濟(jì)基本面和匯率走勢的背離恰恰反映了預(yù)期對匯率變動的影響。在去年7月經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較差的時候，人民幣并沒有明顯的貶值壓力，匯率甚至是趨于升值的;而去年9月份起，經(jīng)濟(jì)基本面不斷改善，然而此時匯率反而趨于貶值。在市場難以依靠自身力量回歸理性的情況下，除了采取實際的措施外，還需要通過輿論引導(dǎo)和政策宣傳增加與市場的溝通，使人們的短期預(yù)期更加理性，使市場更多地回歸基本面。

預(yù)期管理對于房價調(diào)控也尤為重要。當(dāng)前以需求管制為主的調(diào)控手段，不僅沒有改變公眾對房價上漲的預(yù)期，反而強(qiáng)化了房價上漲的預(yù)期。2017年第一季度中國人民銀行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上季提高2.8個百分點。

公眾對房價上漲的預(yù)期反映在節(jié)節(jié)攀升的地價當(dāng)中，也反映在居民加杠桿的行為之中。今年一季度，個人購房貸款在新增貸款中的占比逐月提高，其中3月份約為39.8%，分別較1月份、2月份高17.5個和9.8個百分點。土地供應(yīng)收縮則更強(qiáng)化了居民對房價上漲的預(yù)期。此外，在房價上漲預(yù)期下，存量房也難以形成有效供給，更容易引發(fā)房價上漲預(yù)期的自我實現(xiàn)。因此，各級政府除增加土地供給外，還應(yīng)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，表明地方政府有信心、有能力抑制房價過快上漲。

近日，住建部和國土資源部以及北京市政府都出臺了住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控舉措，這些舉措都向公眾釋放了供給增加的信號，有利于穩(wěn)定居民預(yù)期。

再次，從經(jīng)濟(jì)社會全局出發(fā)實行有效調(diào)控措施，以時間換空間。在人民幣匯率波動的敏感期，我國貨幣當(dāng)局把握住了穩(wěn)定匯率的窗口期，“該出手時就出手”，以實際行動贏得了市場信心，在貶值預(yù)期尚可控的時候，以較低的成本穩(wěn)定匯率，有效減少了恐慌情緒。在打破甚至扭轉(zhuǎn)人民幣的單邊貶值預(yù)期后，資本回流的趨勢已初步顯現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷向好的方向發(fā)展，利率也進(jìn)入上行通道。

房地產(chǎn)市場也一樣，既要抑制房價泡沫，又要防止房地產(chǎn)市場大起大落。在穩(wěn)定房價的同時，需要采取有效的政策措施使實體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，則樓市就會有未來收入的支撐，泡沫也會逐漸緩解。

當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控問題很復(fù)雜，在控房價的同時也要處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，將房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在合理的水平。2017年一季度，我國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為7.2%，2016年全年為7.8%，相比之下，美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的12%左右，德國為10.9%，英國為13.0%，因而我國房地產(chǎn)市場還有較大的發(fā)展空間。目前來看，我國房地產(chǎn)投資表現(xiàn)仍然較好，今年一季度，房地產(chǎn)投資同比增速達(dá)到9.1%，為近3年來的高點。

(盛松成系中國人民銀行參事、中歐國際工商學(xué)院兼職教授，龍玉為上海財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院博士研究生。本文僅代表作者觀點，不代表所供職機(jī)構(gòu)的意見)