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房地產首付貸問題進一步發(fā)酵。近日，有媒體報道，上海、北京、深圳等地監(jiān)管的部門將摸底首付貸。接近北京金融局監(jiān)管人士表示，監(jiān)管部門或將聯(lián)手摸底首付貸，約談相關企業(yè)。目前,房地產中介已經停止相關業(yè)務，P2P網貸平臺縮減業(yè)務規(guī)模。業(yè)內分析人士指出，首付貸會加大房地產杠桿,此類產品考驗借款人還款能力，投資人應謹慎選擇。

□事件

首付貸風險引發(fā)關注

近日，隨著鏈家房地產理財產品涉嫌違規(guī)，被上海市消費者保護委員會點名，首付貸被輿論推到風口浪尖。全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝9日在政協(xié)小組討論會上表示，為了解決一線城市房價過快上漲問題，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門醞釀新政，準備對一些房地產市場、房企和房地產中介跨界經營金融業(yè)務的問題進行治理，沒有資質將不能跨界經營。

潘功勝同時指出，目前正在了解房地產中介是否參與配資提供貸款，“如果房地產金融有這樣的情況，就需要進一步規(guī)范。對于哪些金融機構參與提供了住房首付，有多大的規(guī)模，都要了解清楚，包括房地產企業(yè)、房地產中介以及非正規(guī)金融機構。”潘功勝說。

有分析稱首付貸等場外配資是一線城市房價過快上漲的主因，對于這一分析，雖然沒有最終的定論，但首付貸的風險還是引發(fā)關注。媒體報道稱，北京、深圳等地金融局已經開始對“首付貸”等樓市杠桿房貸情況進行摸底。

一位接近北京市金融局的業(yè)內人士指出，“目前北京市金融局正在對首付貸這塊業(yè)務進行摸底，將聯(lián)手住建委等部門約談相關企業(yè)。”截至記者發(fā)稿，北京市金融局并未對此公開回復。

昨天，國內財經媒體財新報道稱，上海市于9日開始摸底首付貸，是繼北京、深圳之后摸底首付貸的第三個一線城市。報道稱，上海市互聯(lián)網金融行業(yè)協(xié)會向會員單位發(fā)出通知，稱由于時間緊迫，要求會員單位于3月10日將公司涉及“首付貸”或其他高杠桿放貸的具體情況上報協(xié)會，協(xié)會將梳理產品數量、模式以及金額。

此前有媒體報道稱，深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產行業(yè)金融風險的信函，要求互聯(lián)網金融協(xié)會和小貸協(xié)會，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產品模式和涉及金額。同時，當地監(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發(fā)放貸款。

□現狀

房地產中介已經停貸

此次被調查的事件主角之一房地產中介方面已經做出表態(tài)。鏈家方面表示，鏈家已不再辦理二手房交易首付貸服務。同時，鏈家已于2月底停止了新房首付貸業(yè)務。

此前有媒體報道稱，房地產中介我愛我家也暫停“首付貸”產品，我愛我家方面表示，從未涉足“首付貸”業(yè)務，所開展的金融服務產品都是為了促成經紀服務達成，滿足賣房客戶解抵押所提供的短期資金過橋服務。

網貸平臺調整首付貸產品

據不完全數據統(tǒng)計，已知開展過首付貸的P2P網貸平臺有50多家。目前有20家P2P網貸平臺對接首付貸資產為主要業(yè)務，包括搜易貸、小牛在線等平臺。

記者了解到，不少網貸平臺已開始調整旗下房貸產品。一些網貸公司自去年開始退出一線城市市場，目前主要集中在二三線城市。“業(yè)務占比較小，幾乎可以忽略不計”，小牛在線相關負責人表示，從監(jiān)管政策來看，政府警惕房地產領域加杠桿，對房價大幅上漲、疊加金融杠桿豐富的區(qū)域要擠出價格泡沫。“平臺涉及一線城市的業(yè)務少，貸款金額大，不符合普惠原則。目前首付貸主要選擇庫存量合理、價格穩(wěn)定的二線城市以及有產業(yè)支撐的少量三線城市開展首付貸業(yè)務。除了避開風險過高的一線城市以及四五線城市外，嚴格控制貸款人群資質，主要針對無房城市的工薪階層。”該負責人說。

□反應

應加大監(jiān)管力度但不宜“一刀切”

個人記賬APP挖財昨天發(fā)布調查數據顯示，60%的網友計劃在一年內通過按揭方式購房，75%的網友首付現金缺口在20萬左右；當問到是否有意愿通過“首付貸”籌措資金時，過半人數表示可接受年利率在12%以下的“首付貸”，由此可見，目前市場上人們對購置房產的需求非常旺盛。值得注意的是，當問到投資者是否會購買類似“首付貸”或“房產貸”的P2P產品時，七成以上網友表示“風險太大”。

一位房地產業(yè)內人士指出，民間借錢付首付款的情況是一直存在的。畢竟首付貸可以解決一部分人的首付問題，讓他們可以提前購房。目前按照監(jiān)管要求，傳統(tǒng)銀行不能發(fā)放首付貸款，對個人貸款和小微貸款來說，現在法律上沒有此類禁令，進而不少機構開展首付貸業(yè)務。

北京地區(qū)一家網貸平臺負責人分析稱，目前平臺對于首付貸的申請者資格審核比較嚴格。值得注意的是，這一貸款游離于監(jiān)管之外，如果P2P平臺風控能力不足，可能導致風險擴大，甚至影響整個房地產市場。此外值得注意的是，一旦借款人無力還款而斷供，投資者的資金將難以追回，投資者只能自己承擔其風險。

中央財經大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，首付貸實際上就是一種加大杠桿的行為，讓杠桿變得更高，將加大金融風險。這也違反了國家現在的房地產政策，應該加大監(jiān)管力度。

中原地產首席分析師張大偉認為，即便監(jiān)管層要對“首付貸”進行監(jiān)管，也不宜“一刀切”。他表示，目前首付貸有三種機構在發(fā)放，房產中介、P2P平臺和一些地方性的小貸公司及民間借貸。前兩種可以監(jiān)管，但最后一種可以算得上是灰色地帶，無法監(jiān)管。如果一刀切，可能會導致原本處于明面上的配資鉆入地下，更不好監(jiān)控其規(guī)模。

此外，還有分析人士指出，首付貸業(yè)務從實際情況來說算是一種金融創(chuàng)新，但是在操作過程中被投機者鉆了空子；對于首付貸的監(jiān)管不應當一刀切，要考慮到部分剛需和改善型購房者的實際需求，嚴格限制首付貸申請門檻。

□提醒

P2P房貸類產品面臨兩大風險

銀率網分析師許諾表示，P2P房貸類產品面臨兩大風險，其一是作為基礎資產的房產的真實性及估值問題，其二是政策調控風險，部分房貸類產品可能會因違規(guī)而被加強監(jiān)管甚至被叫停。許諾建議，網貸投資者在選擇具體產品時，一是要選擇符合監(jiān)管要求的產品，二是要關注資金的流向及其盈利能力，即借款人拿這筆錢去做了什么。投資者應盡量規(guī)避兩類借款產品，一是資金流向了有政策風險的領域，如首付貸等；二是資金流向了過剩產能行業(yè)中的“僵尸企業(yè)”。隨著政策變化、監(jiān)管加強，這兩類產品面臨違約的風險會很大。

□何為首付貸

首付貸需求多在20萬以內

首付貸的產生是為了滿足購房者首付金額不足。按照房貸相關規(guī)定，購房者要在買賣雙方簽訂商品房預售合同或出售合同后，支付第一筆預付款。但有不少購房者支付首付款存在壓力，進而尋求房屋中介、金融機構、民間資金等幫助，提供資金拆借，進而也擴大了購房者杠桿。

業(yè)內分析人士指出，目前首付貸需求者都是首付款差額在10萬◇20萬元之間，寧愿貸款支付利息，也不愿向身邊人借錢。但值得注意的是，加上購房按揭貸款的月供，借款人面臨雙重的還款壓力。總而言之，首付貸這類產品更適合半年以內資金短期周轉，不適合長期借貸，更不適合當做投資杠桿，如果炒房者操作的話，房價沒有漲到預期價格，收益可能還不夠支付貸款利息和交易稅費的。

購房杠桿能升至10倍

今年2月，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例為25%，另外各地可向下浮動5個百分點，這意味著最低首付款比例能降至20%。

國家最新政策下，一般購房者杠桿比例最高能達到5倍。分析稱，現在個人支付10%首付款，剩下10%首付款通過首付貸進行支付，則能將購房者杠桿比例升至10倍。首付貸一般期限為三年以內，利率多為7%B9%。

從目前市場上來看，房屋中介提供的首付貸，一種是中介自身擁有小額貸款等金融牌照，直接向購房者提供金融消費服務;另一種是中介作為中間人，幫助購房者尋找合適的金融機構，通過金融機構向購房者提供資金貸款。

互聯(lián)網金融的“首付貸”主要有三種類型:第一種是開發(fā)商或房產中介機構，通過自營的互聯(lián)網金融平臺向購房者提供首付貸款服務;第二種是開發(fā)商或房產中介機構與第三方互聯(lián)網金融機構合作，由前者提供購房首付貸款需求，后者提供資金貸款;第三種是互聯(lián)網金融機構獨立提供貸款服務。

京華時報記者余雪菲

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