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2015年北京樓市“盛宴”座次已定誰是高手？

來源：新京報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2016-01-15 07:26:42

圖/Gettyimages

●北京市住建委統(tǒng)計(jì)顯示，去年新建商品住宅共成交111773套，成交均價(jià)27329元/平方米，同比量?jī)r(jià)齊漲

●首開、萬科、城建成為企業(yè)銷售額前三；泛海國(guó)際為純商品住宅銷售額冠軍；單價(jià)TOP10中8個(gè)超過10萬+

一年又一年，北京樓市風(fēng)云變幻，又到了樓市各項(xiàng)成績(jī)揭榜時(shí)。2015年的北京樓市，在政策和市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)之下一掃之前的頹勢(shì)，無論是房企銷售金額還是銷售面積，均獲得了全面增長(zhǎng)；在地王頻出的追漲之下，項(xiàng)目銷售單價(jià)破10萬不再是傳說；還有一些銷售最火爆的項(xiàng)目可能并不是你耳熟能詳?shù)摹€有什么是你想知道的，在榜單里讀懂北京樓市的2015年！

根據(jù)北京市住建委的官方發(fā)布，2015年，北京市新建商品住宅共成交111773套，成交面積1164.63萬平方米，成交均價(jià)27329元/平方米，雖然同比2014年量?jī)r(jià)齊漲，但較2012年、2013年的成交量仍有所下降。

業(yè)界普遍的共識(shí)是，2015年北京樓市表現(xiàn)“還不錯(cuò)”，主要得益于力度前所未有的寬松調(diào)控政策貫穿全年，包括購買首套或者二套房首付比例均下調(diào)至歷年最低、多次降準(zhǔn)降息使貸款利率創(chuàng)新低、公積金貸款放寬等多項(xiàng)重拳政策出臺(tái)。正因?yàn)橐幌盗欣谜叩牟粩啻碳ぃ餐苿?dòng)樓市走出2014年低谷。

事實(shí)上，比商品住宅銷售更快回暖的，是北京的土地市場(chǎng)。2015年的土地市場(chǎng)，以110宗地塊的成交量在刷新北京土地出讓金紀(jì)錄的同時(shí)，還一并刷新了京城樓面價(jià)新高，其中樓面價(jià)超過3萬元的地塊有26宗，未來入市時(shí)都將毫無意外地加入高端項(xiàng)目的陣營(yíng)。

而這些，勢(shì)必將會(huì)進(jìn)一步加劇未來北京樓盤定價(jià)的連鎖反應(yīng)。而其中的一些影響已經(jīng)在2015年開始顯現(xiàn)，比如2015年高端樓盤入市占比增加，中高端改善型項(xiàng)目占比下滑，一些中高端項(xiàng)目正在“被豪宅化”；還有，中低價(jià)位剛需項(xiàng)目受到高端項(xiàng)目的沖擊較大，購房門檻已經(jīng)有了顯著提高。

總之，2015年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的主要趨勢(shì)是“向上”的。來自克而瑞數(shù)據(jù)的多份榜單都顯示，無論是企業(yè)年度成交金額和面積，還是項(xiàng)目單盤的成交均價(jià)，與去年相比都表現(xiàn)出了不同程度的增長(zhǎng)。每一份榜單都有不同的亮點(diǎn)呈現(xiàn)出來，真可謂市場(chǎng)的變化無時(shí)無刻地在預(yù)料之中蘊(yùn)藏著意外。

誰是“住宅能手”？

標(biāo)桿房企發(fā)揮穩(wěn)定

說到住宅開發(fā)，哪些房企令人過目難忘？萬科？保利？首開？還是華潤(rùn)？遠(yuǎn)洋？又或者以上皆是？事實(shí)上，作為知名的老牌房企，這些企業(yè)多年來銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，在2015年的商品住宅排行中，它們?nèi)咳氚瘛?/p>

憑借多年在土地市場(chǎng)的積累，首開地產(chǎn)自身的項(xiàng)目及合作項(xiàng)目在北京市場(chǎng)上遍地開花，因此當(dāng)之無愧地以169.16億元的銷售額和64.77萬平方米的銷售面積，問鼎商品住宅金額和面積的“雙料冠軍”。此外，與商品房全屬性年度銷售金額排名保持一致，萬科和北京城建在2015年商品住宅的銷售大戰(zhàn)中，無論是金額還是面積，均分列二、三位。

而作為北京樓市的“黑馬”之一，融創(chuàng)地產(chǎn)曾在2012年以超過120億元的年銷售額摘得商品房銷售的冠軍，但隨著旗下項(xiàng)目的快速去化及高端項(xiàng)目增加后消化周期延長(zhǎng)等多重因素的影響，2015年融創(chuàng)的商品住宅銷售額僅為80.21億元，位列第七。但值得一提的是，融創(chuàng)在京的住宅項(xiàng)目平均成交單價(jià)，仍然在北京樓市中屈指可數(shù)。

除融創(chuàng)外，曾經(jīng)在北京土地市場(chǎng)殺出重圍的另一匹“黑馬”泰禾集團(tuán)，在2015年的商品住宅銷售表現(xiàn)突出，旗下多個(gè)項(xiàng)目在成功去化的同時(shí)，也及時(shí)地為銷售業(yè)績(jī)帶來充盈，最終以63.21億元闖入TOP10。

2015年企業(yè)全年銷售金額TOP10（商品住宅）

排名企業(yè)名稱銷售金額(億元)成交面積（萬平方米）

1首開股份169.1664.77

2萬科股份160.2351.35

3北京城建113.2845.85

（企業(yè)向新京報(bào)提供的數(shù)據(jù)分別為102.15、48.99）

4保利股份92.0626.73

5京投銀泰87.0521.64

6華潤(rùn)置地82.1123.90

7融創(chuàng)中國(guó)80.21企業(yè)未提供

8遠(yuǎn)洋地產(chǎn)76.3918.83

9中國(guó)海外68.6022.38

10泰禾集團(tuán)63.2116.83

（企業(yè)全年商品住宅銷售金額榜單的“商品住宅”包括普通住宅、別墅、商住公寓，不包括商業(yè)、辦公、車位、保障房、自住房等。）

誰是“單盤金主”？

3個(gè)自住房項(xiàng)目沖進(jìn)TOP10

根據(jù)克而瑞的商品房全屬性銷售金額榜單顯示，TOP10項(xiàng)目在2015年總的成交金額達(dá)到387.54億元，前三名分別為一個(gè)寫字樓項(xiàng)目、一個(gè)綜合體項(xiàng)目和一個(gè)住宅項(xiàng)目。但總體看來，商品住宅類項(xiàng)目在TOP10中占比達(dá)到八成。

能夠在全北京樓市銷售中登上“銷冠”的單盤，必然備受關(guān)注。2015年的“銷冠”，是位于豐臺(tái)科技園內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目金豐能源中心，它以48.99億元的成交額冠壓群雄。據(jù)了解，該項(xiàng)目也是2015年北京寫字樓市場(chǎng)的成交金額及面積的雙料冠軍。項(xiàng)目開發(fā)商的母公司是做核電站特殊管道的生產(chǎn)，包括國(guó)家水面艦艇和水下艦艇特殊管道的供應(yīng)，以及中石油、中石化深海探井和煉廠特殊管道的生產(chǎn)，因此對(duì)新能源技術(shù)的運(yùn)用可謂駕輕就熟，而該項(xiàng)目的火熱成交就與其綠色、環(huán)保的建筑理念有著莫大關(guān)系。

此外，通州萬達(dá)廣場(chǎng)，憑借著強(qiáng)大的品牌影響力及產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力，以42.04億元的年度銷售金額位列第二。

特別值得一提的是，在2015北京單盤銷售額TOP10榜單中，自住型商品房的表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。其中，位于來廣營(yíng)北路的東洲家園、海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)的海淀嘉郡和豐臺(tái)區(qū)萬豐路的首開華潤(rùn)花香四季都上榜。據(jù)悉，這三個(gè)自住房項(xiàng)目由于身處目前北京樓市的潛力板塊，因此自申購開始便備受關(guān)注，快速的去化也實(shí)現(xiàn)累計(jì)成交達(dá)到107.81億元，占據(jù)整個(gè)TOP10項(xiàng)目成交總額的近1/3。

2015年全年項(xiàng)目銷售金額TOP10（商品房全屬性）

排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）

1金豐能源中心48.99

2通州萬達(dá)廣場(chǎng)42.04

3泛海國(guó)際41.65

4潤(rùn)澤御府41.25

5東洲家園38.09

6西山藝境36.88

7海淀·嘉郡35.94

8亦莊金茂悅35.32

（注：項(xiàng)目向新京報(bào)提供的數(shù)據(jù)為33.67）

9首開華潤(rùn)花香四季33.78

10華業(yè)東方玫瑰33.60

（項(xiàng)目排名統(tǒng)計(jì)范圍：包括普通住宅、別墅、商住公寓、商業(yè)、辦公、車位、自住型商品房等）

誰是“商品住宅單盤高手”？

改善型樓盤成中堅(jiān)力量

“面粉貴過面包”已經(jīng)成為北京樓市的新常態(tài)，倒逼作用之下，北京樓市無論是剛剛拿地的新項(xiàng)目，還是已經(jīng)開盤的項(xiàng)目，無一例外地瞄準(zhǔn)了“改善型”這一購房群體。而從2015年商品住宅項(xiàng)目的排行榜，也不難看出，改善型項(xiàng)目已經(jīng)成為托起北京樓市的中堅(jiān)力量。

市場(chǎng)也已給出了強(qiáng)有力的反饋。以五礦萬科如園為例，該項(xiàng)目地處海淀區(qū)五六環(huán)之間，在去年11月推出了大師作品壹號(hào)，盡管入市價(jià)格高達(dá)75000元/平方米，但推出21套產(chǎn)品成功實(shí)現(xiàn)“日光”。

而從去年商品住宅單盤榜單來看，前10位的項(xiàng)目也都是市場(chǎng)上炙手可熱的改善型項(xiàng)目，或者是曾經(jīng)的剛需老盤新推出了“改善戶型”。

2015年純商品住宅成交金額的冠軍是泛海國(guó)際，其41.65億元的總銷售額與2014年排名第一的臻園（52.01億元）相比，尚有10億元的差距，但從單盤價(jià)格來看，目前泛海國(guó)際銷售單價(jià)已接近10萬元，遠(yuǎn)超臻園在去年的銷售價(jià)格。而以泛海國(guó)際為代表的量、價(jià)變化，已經(jīng)成為改善型項(xiàng)目在去年的普遍現(xiàn)象。2015年商品住宅項(xiàng)目銷售金額排行榜的TOP10門檻也進(jìn)一步升高，由上一年的20.87億元，提升至28.79億元。

2015年全年項(xiàng)目銷售金額TOP10（商品住宅）

排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）

1泛海國(guó)際41.65

2潤(rùn)澤御府40.73

3西山藝境36.39

4亦莊金茂悅35.32

（項(xiàng)目向新京報(bào)提供的數(shù)據(jù)為33.67）

5臻園32.54

6琨御府32.54

（項(xiàng)目向新京報(bào)提供的數(shù)據(jù)為32.29）

7國(guó)銳金嵿32.08

（項(xiàng)目向新京報(bào)提供的數(shù)據(jù)為28.57）

8中糧萬科長(zhǎng)陽半島31.63

9華業(yè)東方玫瑰29.50

10五礦萬科如園28.79

（商品住宅項(xiàng)目排名統(tǒng)計(jì)范圍包括：普通住宅、別墅和酒店式公寓，剔除自住型商品房。）

誰是“住宅成交單價(jià)王”？

北京壹號(hào)院后來居上

2015年，在北京房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)，聽到最多的報(bào)價(jià)大概就是“10萬+”，甚至20萬+。但售價(jià)歸售價(jià)，實(shí)際的價(jià)格究竟是多少，還得成交說了算。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的2015年北京樓市在售項(xiàng)目的成交均價(jià)排行榜可以看到，單價(jià)最高的10個(gè)項(xiàng)目中，已有8個(gè)項(xiàng)目突破了10萬元/平方米的大關(guān)。而上榜的TOP10項(xiàng)目，2015年一共賣出131套房子。

值得一提的是，就在2015年已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，位于海淀區(qū)的萬柳書院以203000元/平方米的價(jià)格，成交了一套面積為252.83平方米的頂層住宅，總價(jià)達(dá)5132.449萬元，單價(jià)突破20萬元，成為北京樓市上的最高單價(jià)。

然而，這個(gè)紀(jì)錄僅保持了一天，位于朝陽區(qū)農(nóng)展館的北京壹號(hào)院便以212856元/平方米的價(jià)格，成功簽約2套頂豪，單套總價(jià)達(dá)7958.5萬元。據(jù)克而瑞華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬解釋，上述兩套房源呈現(xiàn)的只是銷售均價(jià)，某一套過20萬元/平方米并不能說明整盤的水平。因此在2015成交均價(jià)TOP10的排行中，并沒有予以呈現(xiàn)。

牟增彬還進(jìn)一步，成交均價(jià)排行榜的數(shù)據(jù)來源為北京市住建委網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，由于豪宅成交周期長(zhǎng)，有項(xiàng)目的房源可能是在2014年銷售，但2015年才進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

北京壹號(hào)院最終以16.73萬元/平方米的成交均價(jià)榮登2015年“單價(jià)王”，而頂豪單盤銷售最好的則是萬柳書院，45套的成交量對(duì)于單價(jià)突破10萬元的項(xiàng)目而言，是不小的成就。

此外，研究人士也指出，伴隨著地王級(jí)項(xiàng)目在今后兩年的陸續(xù)入市，銷售單價(jià)超10萬元的項(xiàng)目陣營(yíng)還將有進(jìn)一步擴(kuò)容的趨勢(shì)，并且成交價(jià)格的門檻也會(huì)進(jìn)一步被拉升。

2015年北京在售項(xiàng)目成交均價(jià)排行榜

排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交均價(jià)（元/平方米）成交套數(shù)

1北京壹號(hào)院朝陽區(qū)1673487

2萬柳書院海淀區(qū)13532445

3中軸國(guó)際東城區(qū)1186691

4合生·霄云路8號(hào)朝陽區(qū)1176595

5霞公府東城區(qū)1038762

6使館壹號(hào)院東城區(qū)10197836

7北河沿甲柒拾柒號(hào)東城區(qū)1004153

8萬城華府海淀區(qū)1000001

9碧海方舟朝陽區(qū)989651

10長(zhǎng)安太和東城區(qū)9542830

誰是“全能金主”？

“百億房企”又達(dá)7家

盡管在2013年，京城“百億房企”數(shù)量就曾經(jīng)擴(kuò)容至7家，但到了2014年，由于宏觀調(diào)控的影響，低迷的銷售直接影響了房企的業(yè)績(jī)，使得當(dāng)年僅有萬科、首開和金隅3家企業(yè)實(shí)現(xiàn)百億銷售規(guī)模。克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年京城百億房企數(shù)量再次達(dá)到7家。其中，首開股份以250.12億元的銷售額，從去年排名第一的萬科手中搶回桂冠，并且比去年的“冠軍”萬科多賣了107.7億元；萬科、北京城建則分列第二、三位，銷售額分別為168.09億元及144.83億元。

曾在2014年榜上有名的華僑城、北京住總和富力地產(chǎn)三家地產(chǎn)在2015年已默默退出TOP10榜單，中海、華潤(rùn)和中鐵則取而代之，并且與首開、萬科和城建一起，集體進(jìn)駐銷售百億陣營(yíng)。

此外，在2015年北京房企商品房銷售金額排行榜上，融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋和京投銀泰名列第八至第十位。而前十名的門檻也從去年的62.36億元大幅度提升至87.05億元。

2015年企業(yè)全年銷售金額TOP10

排名企業(yè)名稱銷售金額(億元)

1首開股份250.12

2萬科股份168.09

3北京城建144.83

（注：北京城建向新京報(bào)提供的數(shù)據(jù)為133）

4中國(guó)海外133.46

（注：中國(guó)海外在京無聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目）

5保利股份128.61

6華潤(rùn)置地117.82