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“四天沒有來訪客戶，營銷總監(jiān)都坐不住了。”這句話可不是玩笑，而是豪宅操盤手的現(xiàn)實(shí)心境。當(dāng)成堆的新盤都被拉入“10萬元+”的豪宅隊(duì)列，能買得起豪宅的人反成了搶手貨。東壩，最新的“明星”豪宅區(qū)，昨日傳出兩個(gè)項(xiàng)目即將入市的消息，起步價(jià)每平方米7萬、8萬。這么高的價(jià)格誰是接盤俠？

東壩新盤8萬元起步

“姐，東壩使館區(qū)的新項(xiàng)目，緊挨著機(jī)場，市重點(diǎn)公立學(xué)校的學(xué)區(qū)指標(biāo)，月底就要開盤了，邀請您和家人來售樓處詳細(xì)了解。”

“姐，今天周末，您來咱項(xiàng)目看一看么？VIP的登記名額只剩下50個(gè)不到了。”

接連幾天，市民李小姐連續(xù)接到了同一個(gè)項(xiàng)目——龍湖·天璞的推銷電話，這在過去是從來沒有的。因?yàn)椋@是她踮腳也夠不著的豪宅項(xiàng)目。

“我一個(gè)月入9000元的工薪層，過去接到的推銷電話，最貴也就是四五百萬元的，這個(gè)項(xiàng)目可是千萬元的豪宅。”李小姐說，按照銷售員的介紹，整個(gè)項(xiàng)目最便宜的130平方米戶型，總價(jià)也要950萬元起。“高端豪宅項(xiàng)目，應(yīng)該只向有錢階層推銷啊？”李小姐開玩笑說，聽到預(yù)約登記，她的腦海中就出現(xiàn)了一幅排隊(duì)搶購大白菜的場景，熱鬧有余，卻怎么也不符合豪宅的調(diào)性。

新崛起的東壩區(qū)域可謂高價(jià)地扎堆。機(jī)構(gòu)測算，在近兩年出讓的五個(gè)地塊中，樓面價(jià)最便宜的是31707元/平方米，最貴的則達(dá)到51228元/平方米。5萬元的樓面價(jià)，不僅貴過了東壩在賣的二手房項(xiàng)目，甚至接近于四環(huán)一些二手房項(xiàng)目的售價(jià)。

記者昨日從市場獲悉，區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)項(xiàng)目即將入市。一個(gè)就是李小姐接到電話的龍湖.·天璞項(xiàng)目，據(jù)銷售員介紹，總價(jià)950萬元起，均價(jià)在70000元/平方米到80000元/平方米之間。另一個(gè)是恒大華府項(xiàng)目，均價(jià)在80000元/平方米到90000元/平方米之間。

晚賣一天損失一輛豪車

“狂轟濫炸的電話推銷，確實(shí)不符合高端項(xiàng)目慣常的營銷做法，誰讓現(xiàn)在賣豪宅壓力山大呢。”一位豪宅操盤手告訴記者。雖然他所操盤的項(xiàng)目今年的銷售業(yè)績很不錯(cuò)，可他依然不輕松。

豪宅，在普通人眼中一直是“高冷”的代名詞，想看售樓處必須提前預(yù)約，看房前先得證明購買能力，簽約付款更是得耗時(shí)半年。可從下半年起，人們發(fā)現(xiàn)，豪宅項(xiàng)目開始大手筆地開發(fā)布會、做推廣，甚至連200萬元房子才會用到的“日光”字眼，也開始出現(xiàn)于開發(fā)商的宣傳材料中。

“市場競爭太激烈。”這位操盤手形容，現(xiàn)在每個(gè)豪宅項(xiàng)目，無論地段是好是壞，都要絞盡腦汁做產(chǎn)品定位、做對標(biāo)、做渠道，不僅要講品牌故事、講配套，還要營造視覺上的沖擊力，“畢竟，幾十億元的地價(jià)，晚賣一天可就等于損失一輛豪車。”

開發(fā)商口中的競爭，主要來自于遍布的高價(jià)地塊。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月，自2009年以來，成交樓面價(jià)超過30000元/平方米的地塊已有38宗。這其中，樓面價(jià)超過60000元/平方米的有5宗，樓面價(jià)超過50000元/平方米的有5宗，樓面價(jià)超過40000元/平方米的有11宗。根據(jù)測算，如果加上市場上現(xiàn)存的部分老項(xiàng)目，未來北京單價(jià)超10萬元的項(xiàng)目將有50個(gè)。

誰是“接盤俠”

誰會是東五環(huán)區(qū)域、8萬元起步新盤的“接盤俠”？有市場人士告訴記者，東壩區(qū)域的在居人群、朝陽板塊和朝陽公園板塊的置換客群，會是這一區(qū)域的目標(biāo)客群。“只是，這么多項(xiàng)目，誰能真正把人吸引過來也不是件容易事。”

在采訪中，多家開發(fā)商都表示，面對買家稀缺的現(xiàn)實(shí)，某一個(gè)豪宅項(xiàng)目的競爭對手，也許將不再止于隔壁的那個(gè)項(xiàng)目。“比如，我認(rèn)識的一個(gè)朋友，上個(gè)月花2000萬元買了一套豪宅，他現(xiàn)在住在東邊，可他最終選了北三環(huán)的一個(gè)老項(xiàng)目。”當(dāng)買家的選擇越來越多時(shí)，他們也會變得更加挑剔。

如何推動(dòng)銷售？記者注意到，每家開發(fā)商都將目光投向了細(xì)節(jié)比拼和講故事的能力。以恒大華府為例，項(xiàng)目就高調(diào)宣布，這是由董事局主席許家印親自帶隊(duì)研發(fā)的產(chǎn)品，不僅有恒大最高規(guī)格的9A級全進(jìn)口品牌奢裝系統(tǒng)、私家專屬酒窖，還有京城唯一的巖洞泡池。（記者趙瑩瑩）

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