美國仍然處于樓市持續復蘇的國家之列，年底迎來的EB-5項目法案延期、放寬對外國資本投資稅率等利好消息，讓海外投資者喜出望外；加拿大房價一直在上升通道中，但過快的漲幅也引發了業內對于泡沫化的擔憂；澳大利亞以穩定的回報率吸引著大批海外投資者，而政策收緊令市場緊張情緒上升；英國可能是房屋供給最緊缺的國家，印花稅上調政策給英國樓市未來走勢增加了不確定因素。
最近，中國首富王健林在英國倫敦最貴的一條富人街上，花了8000萬英鎊（7.7億元）買了一座豪宅。而據估算，阿里巴巴集團董事局主席馬云在海外的房產總價值也超過20億。
在過去一個月，由人民幣貶值引發的投資海外資產成為熱門話題。值得一得是，許多人投資海外首選房產，因為“看得見摸得著”。
只是，投資海外樓市并非那么“隨心所欲”，政策變動、匯率走向等不確定因素都會左右房地產市場。縱觀過去一年，各國的房地產市場有怎樣的投資機遇，而在未來的一年，又將走向何方？
美國：驚喜連連
美國房地產市場已成海外投資的紅海。
根據地產資金分析公司的資料，今年，美國房地產交易金額總計為4830億美元，其中784億美元來自外國資金，約占16%。另據紐約一家地產研究機構資料，今年，外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場，相當于外國資金的10%左右。
地產資金分析公司表示，2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元，而2002年到2012年外國資金的比例，平均每年約僅8%。
在美國房地產獨立經紀人李艾達看來，這一系列動作正說明了過去一年，美國的房地產市場并沒有外界說的那么“繁榮”。
“準確地說，美國政府依舊需要外資入場，尤其是房地產市場。”李艾達告訴《國際金融報》記者。
12月22日，美國房地產經紀人協會發布的報告顯示，美國舊房銷量經季節調整按年率計算為476萬套，比前一個月的修正值下降10.5％，創１９個月來的最低水平。該協會首席經濟學家勞倫斯·云表示，庫存較少和房價回升，使得部分潛在買家推遲購買計劃，也導致11月銷量回落。
不過，勞倫斯·云認為，近幾個月來整體需求和銷量增速較快，11月銷量回落的情況不會持續。
在美國房地產市場，舊房銷量占整個樓市銷量的90％以上。分析人士認為，美國健康的月度舊房銷量為550萬套左右。
在分析人士看來，貸款審核標準嚴格是抑制多數人購買二手房的主要原因。此外，雖然投資型買家的離場給首次購房者“騰出”空間，但由于高企的失業率和薪資增長疲軟致使首次購房者增加的數量不足以彌補投資型購房者減少的數量。
與此同時，美國房地產市場住房購買力指數與利率水平高度相關。美聯儲加息，將使得住房購買力指數下降，推動美國房價上漲的動力也將很快消退。
因此，對于美國樓市的未來，一些市場人士抱著悲觀態度。他們認為，從房地產市場運行的主要監測指標可以發現，美國房地產市場的復蘇越來越不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。
不過，令人驚喜的是，12月18日，美國國會眾議院以316票贊成、113票反對的高票表決結果通過聯邦政府2016財年綜合撥款法案，參議院隨后以65票贊成、33票反對的表決結果通過。當天，奧巴馬總統在白宮正式簽署該法案，聯邦政府新財年預算案至此塵埃落定。而紛擾多時的EB-5項目法案，則再次趕搭順風車，獲“無條件”延期至2016財年結束，即2016年9月30日。這對于投資者而言，可算是峰回路轉的意外之喜。
緊接著，12月21日，據彭博社報道，美國總統奧巴馬簽署了一項法案，放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率。此舉將為更多的海外投資者投資美國房產打開大門，而來自海外的房產投資已成為了金融危機后美國資本流入的主要來源。
加拿大：風險可控
無論別國如何，加拿大樓市似乎永遠不缺有錢的買家。
今年上半年，溫哥華有206間售出房屋的價格在400萬加元以上，722間的售價在200萬至400萬加元之間。
據記者了解，盡管2015年整個溫哥華地區新造了834個住宅單元，這也是自1986年以來最大范圍的新建量，但是除了北溫和溫哥華市之外，每個城市的房屋空置率都有下跌，而北溫和溫市的空置率也是處于非常危險的0.5%和0.6%而已。
相比之下，多倫多的房地產市場雖然更大，但只有70間房屋售價在400萬加拿大元以上，另外790間售價在200萬至400萬加拿大元之間。
據RealNetCanadaInc.統計，多倫多所有新建的獨立屋、半獨立屋和鎮屋的平均價格在11月末達到81.83萬加拿大元，比去年同期的70萬加拿大元均價上漲了17%。而在10年前，一個新的低幢屋的價格只有38.8萬加拿大元。
加拿大聯合會主席塔基（BryanTuckey）表示，“在過去10年里，低幢房屋市場的價格翻了一倍多，這嚴重削弱了普通買家在多倫多地區購買新屋的能力。”
不過，在Lisa看來，房價的連續上漲吸引了更多投資者入場，“溫哥華、多倫多這些主要城市的房價還有上升的空間，這也意味著還具有投資價值”。
PWC地產研究部總監沃倫在發表2016年《房地產最新趨勢》報告時指出，預期明年溫哥華和多倫多地產市場呈現持續增長趨勢，但卡加利和愛民頓則出現下滑情況。他指出，全球投資者繼續視加拿大為投資的安全穩定國家，加拿大值得關注的五大房地產市場，依次為溫哥華、多倫多、滿地可、渥太華、沙斯卡通。
美國金牌投資者MarcCohodes則提出了自己的擔憂：“溫哥華明年的壞賬會增加，拖累房價下跌。”MarcCohodes在6月曾經表示，溫哥華房價泡沫化已經很嚴重，任何因素都可能把泡沫引爆。
加拿大房地產經紀人組織說，全國漲幅的大部因素來自多倫多和溫哥華的增長，這兩個城市之外的其他城市在過去一年只有不到3%的漲幅。
據CBC報道，現在很多人擔心，外國資金涌入，正在使這座世界上最宜居的加國城市，成為最負擔不起的城市。而當估價過高、價格增長過快、過度建設和需求過熱四個因素結合在一起，可能就意味著問題的出現。
對于外界鼓吹的加拿大樓市泡沫化危機，CMHC認為，從房地產市場風險的角度來看，魁北克省的蒙特利爾和魁北克城的房地產市場雖然房價有些虛高，但風險仍然屬于中等程度。
至于加拿大房價最高的城市溫哥華，CMHC經過風險評估后得出的結論是，溫哥華的房地產市場屬于低風險，因為溫哥華的人口在不斷增加，溫哥華居民的可支配收入也在增加。
澳大利亞：漲幅放緩
近日，上海的張先生在澳大利亞悉尼又新購入了一套住宅，這是他在澳大利亞的第三套房產。
對于再度出手買房的原因，張先生給《國際金融報》記者的答案是，“回報率高，而且很穩定。我3年前買的那棟公寓，如今價格已經翻了兩倍，且租金收入也很穩定。”
皇冠房地產集團首席執行官IwanSunito在接受《國際金融報》記者采訪時指出，雖然悉尼等主要城市的房價看似很貴，但是對比中國一線城市的房價依舊很便宜，很多買家在澳大利亞購買房產之后，都獲得了豐厚的回報。
根據CoreLogicRPData報告，98%以上的悉尼賣家的房產售價都要高于買入價，有些更是翻倍。
報告指出，約2/5的賣家都以比購入價翻一倍以上的價格賣出房屋，那些因賣房而虧損的比例降到了史上最低記錄。
報告還稱，在今年第三季度，僅有1.7%的房屋以低于購入價的價格賣出，在一些較受歡迎的地區，這個數據還要低些。在伯伍德（Burwood）和亨特斯希爾（HuntersHill），沒有房子的售價低于購入價。
相關媒體報道指出，悉尼轉售最差的地區是藍山（BlueMountains），羅克代爾（Rockdale）和皮特沃特（Pittwater）3.5%的房產售賣出現虧損，但這比8.4%的全國平均水平還是要低很多。大部分的悉尼賣家都賺大錢了，雖然他們的平均持房時間只有8年。近半數賣家的售價都比購入價高了75%以上，甚至在一些地區，賣家平均盈利高達39萬澳元。
“2015年，在澳大利亞投資的買家都獲得了非常滿意的回報。”悉尼LQ房地產咨詢公司合伙人LindaKusher在接受《國際金融報》記者采訪時指出，從歷史數據來看，獨棟屋增值比單元房多，很多買家也都喜歡購買獨棟屋。
不過，對于澳大利亞樓市未來是否能夠保持這樣的投資趨勢，有業內人士表示需要謹慎對待。
據悉，由于澳元匯率巨大的變化性、海外的經濟問題以及來自外國的買家如潮般涌入澳大利亞、澳大利亞審查監管局收緊了對投資者的貸款政策讓澳大利亞樓市的未來更加難以預料。
據了解，澳大利亞審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對于那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。這意味著，未來的一年，澳大利亞樓市整體走向也會有所收緊。
在當地媒體看來，買房負擔能力的下降、情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，并且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。
“這段時間，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。”業內人士指出，悉尼房價上漲速度將緩慢下來，明年，上漲幅度可能在5%。墨爾本房價漲幅可能略高，在7%左右。
在Linda看來，“目前，澳大利亞的經濟增速正在放緩。明年當地樓市的具體情況如何，還得看經濟發展走向。”
英國：命系政策
相對美國，英國的樓市一直較為低調，但是近幾年，英國樓市也逐步成為海外投資者的心頭好。
最近，中國首富王健林在英國倫敦最貴的一條富人街上，花了8000萬英鎊（7.7億元）買了一座豪宅，再度引發了英國房產投資的熱潮。
事實上，在過去十年，倫敦市中心豪宅價格的上漲速度比任何其他主要城市都要快，在過去的6年里有超過6250套價值100萬至300萬英鎊之間的豪宅出售。一飛沖天的銷售令英國首都取代紐約成為全球首屈一指的房地產市場。倫敦豪宅自2009年的銷售量達到中國香港、新加坡和悉尼的3倍，紐約曼哈頓的兩倍。
地產公司Hometrack的城市房價指數顯示，英國大城市的房價今年已經增長了9.4%，英格蘭南部以外的大城市房價基數較低，但正在加速增長。
數據顯示，格拉斯哥（Glasgow）房價上漲8.3%，曼徹斯特（Manchester）房價上漲7%，利物浦（Liverpool）房價上漲5.1%。自2007年以來，這幾個城市房價年增長率居全英國最高。
曼徹斯特的華人房地產經紀人李玉函告訴《國際金融報》記者，越來越多的海外富商來英國投資房地產，因為他們覺得這里不僅回報豐厚，還能凸顯自己的“身份價值”。
讓投資者更加信心十足的是，自2009年以來，倫敦的平均房價上漲了70%，倫敦市中心的高端房市增長超過一倍。
對于未來的英國樓市，英國最大抵押貸款機構哈利法克斯（Halifax）12月4日預測，明年英國房價上漲速度將放慢至4%至6%，過去12個月增幅接近10%。
6月中旬，路透調查數據顯示，英國房產價格未來3年將繼續上漲，市場能禁得起預計英國央行將緩步升息的考驗。房價預計今年攀升6%，明年升5%，遠高于3個月之前的預測值。
哈利法克斯樓市分析師艾利斯（MartinEllis）在接受媒體采訪時表示，相比收入，英國房價有些貴，不過價格受到出售房屋少、新建房屋偏低以及異常低利率等因素的支撐。艾利斯稱，今年，英國央行未如市場預期中的上調利率，是房價較預期上漲更快的一個主要原因。
“有跡象表明房價的基礎趨勢堅挺。”IHSGlobalInsight分析師HowardArcher說，“大致良好的經濟基本面，以及大選過后不確定性的消退，都將有利于房屋市場。”
在李玉函看來，英國的一些政策也會在未來一年影響當地的樓市走向。
近日，英國財政大臣奧斯本宣布英國調整購房印花稅預案。有趣的是，此次新政并沒有直接執行，而有近5個月的“緩沖期”。
據悉，從2016年4月份起，業主購買第二套住宅的時候，將會繳納更多的印花稅。稅率將比正常情況高出3%。以25萬英鎊的房產為例，應繳付的印花稅將從2100英鎊增至5250英鎊。
英國住宅出租代理協會認為，該政策是“災難性的”。
著名房產分析專家喬納森·亞當表示，近5個月的緩沖期給潛在的投資者有足夠的時間完成多項可能的交易，這幾個月定會將房價再推上一個高峰。
事實也是如此，該預案消息一出，圣誕前夕的英國房地產市場一反常態，打破了以往的沉寂。至于，這次印花稅改革是否能達到政府預期的“克制房地產過熱”的美好期望，李玉函認為，這需要未來一年的市場來檢驗。
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