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中小房企生存空間持續惡化 缺乏規模優勢致使利潤下滑
來源:北京商報 發布時間:2015-12-10 09:25:38

一面是房企頻頻公布業績飄紅成績單、一面是房企高管因業績壓力紛紛離職的消息傳出,房企業績似乎總是“說也說不清楚”的話題。

目前,已經公布銷售業績的房企已超過20家,這20家多數為行業標桿房企,大部分已經完成或者接近完成2015年銷售目標:從同比數據看,除綠城等少數企業外,基本都做到了同比大幅上漲。

但一些中小房企的生存空間仍在持續惡化。其中,華聯控股、嘉凱城、鐵嶺新城等房企業績下滑嚴重,憑借最后一月“咸魚翻身”的可能幾乎為零。

龍頭房企業績無憂

從已公布的房企業績來看,多數房企基本完成年度銷售目標。

其中,萬科以2282億元排名榜首,恒大地產以1723.9億元緊隨其后,剛公布業績公告的保利地產前11個月實現簽約金額1338.36億元,暫列排名榜第三位。剛剛公布業績的碧桂園在今年穩定了千億元規模,實現銷售額1156.6億元。按照碧桂園年初制定的2015年全年業績目標1350億元計算,前11個月達標率為85.67%。

從增長幅度來看,在這四家千億元級上市房企中,恒大同比增長率超過30%排名第一,萬科增長幅度達20%,這對于銷售額超過2000億級的企業來說實屬不易。保利同比增長12.08%,碧桂園為11.2%。

中原地產首席分析師張大偉分析,大部分已經完成或接近完成了2015年銷售目標,從同比數據來看,除了綠城、富力等少數企業外,基本上做到了同比10%以上增長。

恒大今年的表現的確很猛,在將銷售目標由1500億元上調至1800億元之后,前11個月銷售額完成上調后目標的95.8%。此外,旭輝控股發布11月業績公告稱,2015年集團總銷售額達253.5億元,已提前完成全年的250億元目標;金地集團2015年前11個月公司累計實現簽約面積386.1萬平方米,累計簽約金額527.0億元。分別同比上漲27.17%和40.65%。

張大偉分析,今年政策不斷疊加刺激樓市,樓市逐漸回暖。雖然“金九銀十”未能如期出現,但11月住宅市場成交明顯上漲,尤其是一二線城市成交量整體回暖帶動全國房價呈現上漲。預計今年四季度重點城市新房成交量有望與去年同期持平,比今年三季度有所增長。

并非所有龍頭房企表現優異。今年前11個月,雅居樂的累計預售金額為381億元,已實現全年銷售目標的84.69%。但距公司管理層認定的“保險一點”的銷售目標還有68.9億元的差距,該公司今年單月最大銷售額為6月錄得56.7億元,可見未來完成銷售目標難度也不算小。

“一哥”之爭無懸念

“龍頭房企增長幅度除了恒大比較猛,其他表現比較穩定。”相關人士分析,去年龍頭之爭賺足了眼球,但今年榜首之爭未能如約出現。主要是千億房企采取積極去庫存的同時,也注重規模擴張的質量。尤其是在業績完成較好的情況下不會過分追求業績的增長幅度。

另一個原因則是去年新晉“一哥”綠地今年略顯低迷。綠地目前尚未披露11月業績,但據相關機構估算,綠地前11月銷售額應在1810億元左右,緊隨萬科居次席。受困于今年全國商業項目面臨庫存,難“去化”的壓力,重倉商務地產開發的綠地在還剩最后一個月的情況下,落后400億元以上的差距恐怕難以追趕,去年出現的“萬綠之爭”,今年或將很難再度上演。

業內人士表示,這并不意味著榜首之爭將歸于平淡,綠地、恒大、保利這些排名靠前的千億房企,甚至重組后的招商地產都有挑戰萬科的實力。例如恒大剛剛以135億元收購新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個項目,總建筑面積近400萬平方米,實力再度得到增強。預計未來一兩年內將沖擊榜首寶座。

根據億翰智庫發布的前11個月房企銷售業績排行榜預測,今年千億房企依然維持將保持7家,分別為萬科、綠地、恒大、保利、萬達、中海、碧桂園。其他房企進入千億房企的陣營近年可能微乎其微,而且千億軍團與第二梯隊間的差距越來越大。

中小房企狀況惡化

與典型龍頭企業中多數業績完成情況不錯相比,一些中小房企的生存空間仍在持續惡化。

根據機構統計三季度行業業績顯示,綠景控股、榮豐控股等9家房企預計將繼續虧損,廣宇集團、南國置業等11家房企預計首虧;華聯控股、嘉凱城、鐵嶺新城等公司業績則下滑嚴重。

“這些企業四季度大幅改觀的概率也極低。”一位投行人士分析,對于中小開發商而言,與其坐等虧損,不如及早主動尋求改變。事實上,今年房企涉及股權收購案例依舊呈增長態勢。

最近一期項目出讓案例顯示,嘉凱城宣布將公司全資子公司嘉凱城集團(上海)有限公司擬采取公開掛牌交易的方式,轉讓其持有的青島嘉凱城51%的股權。

不久前,曾經的百強房企浙江廣廈宣布三年內退出房地產行業,轉型文化產業。而公司也剛剛將旗下兩家房地產公司100%股權全部轉讓。

無獨有偶,12月7日,海航投資集團股份有限公司發布公告稱,公司同意全資子公司北京億城、江蘇億城、北京陽光四季三家公司的股權轉讓方案。

這也意味著在向金融投資平臺轉型的路上,海航投資已基本完成了對億城股份地產業務的剝離,曾在北京樓市高端市場占有一席之地的“億城系”也將落下帷幕。

業內專家表示,大房企的“一線戰略”絕非中小房企能夠參與,房地產將是龍頭房企的寡頭游戲。房地產行業下行趨勢已定,不具備規模化優勢的中小房企面對利潤率持續下滑將無以為繼。它們可以選擇的只是現在離開還是以后離開。(董家聲)

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