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央企一般是造“地王”的專業(yè)戶，“退地”則鮮少有聞。近日，北京地產(chǎn)圈瘋傳央企華潤和招商欲與華僑城“拆伙”，退出11月初三家聯(lián)合體所拿的北京豐臺(tái)83億元高價(jià)地的開發(fā)，理由是高達(dá)5.6萬元/平方米的實(shí)際樓面價(jià)超出了華潤置地(港股01109)和招商局地產(chǎn)的拿地預(yù)期。

對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者分別致電三方，除華潤置地并未直接聯(lián)系上外，招商與華僑城對(duì)此態(tài)度則并不相同。招商方面某內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，已聽聞此事，公司目前并沒有發(fā)表聲明或公告的打算，退出開發(fā)是大概率事件，但目前并未有明確決策。

華僑城相關(guān)人士則向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，“目前我掌握到的信息有限”，還未收到公司管理層對(duì)于該事件的相關(guān)具體信息的指示。

聯(lián)合體高價(jià)拿地或存分歧

11月2日，華潤華僑城招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元，現(xiàn)場競得“公共租賃住房”面積27000平方米的豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目第一期B組團(tuán)地塊)，溢價(jià)率為50%。經(jīng)測(cè)算，這塊地實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)56000元/平方米。

據(jù)悉，該地競拍起價(jià)為56億元，在90分鐘內(nèi)88輪交鋒后，價(jià)格猛增，成為當(dāng)時(shí)北京歷史上總價(jià)排名第二的地塊。

然而，據(jù)悉，在拿地結(jié)果誕生一個(gè)小時(shí)后，便有業(yè)內(nèi)人士發(fā)布消息稱，這一聯(lián)合體面臨“散伙”的可能。因?yàn)樵谧詈蟾偱碾A段，由于土地成本超出華潤、招商的預(yù)期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實(shí)是華僑城獨(dú)自拿下。但該人士隨后卻再次爆料稱，在競拍結(jié)束后，本已決定退出的華潤、招商可能會(huì)再次與華僑城聯(lián)手。不過，截至目前，拿地的3家公司都沒有給出官方說法。

對(duì)此，上述招商方面內(nèi)部人士雖向本報(bào)記者透露了退出開發(fā)為大概率事件，但其也未言明一定會(huì)退出，也未向記者說明有退出想法的原因。一般來說，拿地之前，聯(lián)合體對(duì)于股權(quán)分配，由誰操盤等會(huì)有共識(shí)，包括拿地價(jià)格，也將有一個(gè)授權(quán)范圍。對(duì)于“拆伙”傳言的原因，是華僑城舉牌價(jià)超出了另外兩家的授權(quán)預(yù)期。

“從項(xiàng)目布局方面看，對(duì)于華潤與招商方面來說，在北京西南片區(qū)項(xiàng)目布局體量較大，而且上述地塊與其此前所拿地塊的位置并不是很近，沒必要自己跟自己競爭。”亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，但對(duì)于華僑城來說，其在北京缺地，若再不下手，可能要喪失北京這個(gè)一線城市的市場份額，因此對(duì)在北京拿地的情緒可謂“渴望”，態(tài)度也就相對(duì)積極。

鑒于此，即使招商與華潤退出，也可能由華僑城自己或者另找合作伙伴來開發(fā)該地。不過，對(duì)此，華僑城上述相關(guān)人士尚不能提供相關(guān)信息。

　　高價(jià)地開發(fā)壓力大

事實(shí)上，對(duì)于2015年的北京土地市場來說，誕生地王和高價(jià)地是常態(tài)。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說法，“北京土地市場已經(jīng)徹底瘋狂”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，北京年內(nèi)已經(jīng)高達(dá)25宗地塊樓面價(jià)突破3萬元/平方米。從10月20日誕生樓面價(jià)7.5萬元/平方米的葛洲壩地王開始，最近一個(gè)月，北京成交土地25宗，成交額高達(dá)651億元，全部地塊基本都是地王量級(jí)，屢屢刷新紀(jì)錄。

而據(jù)中原地產(chǎn)研究部提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的另一組數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，20強(qiáng)房企11月份拿地金額合計(jì)突破451億元，這是標(biāo)桿房企連續(xù)第3個(gè)月單月?lián)尩爻^400億元。其中，保利、萬科、華潤、首開等企業(yè)拿地均超過30億元，甚至包括綠城在北京市場沉寂多年后再度出手，陽光城更是高調(diào)進(jìn)京拿地，且其拿地金額動(dòng)輒高達(dá)數(shù)十億元。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月23日，2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)投入了3422億元用于新增土地儲(chǔ)備，其中在一線城市的拿地占比歷史上首次突破了40%，高達(dá)45%以上。由此可見，重點(diǎn)房企對(duì)一線城市的“執(zhí)著”不言而喻。

以華潤置地為例，據(jù)上述中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，華潤置地年內(nèi)拿地資金總計(jì)約579億元(非權(quán)益拿地)。但有媒體統(tǒng)計(jì)，截至8月底，華潤置地拿地金額是所有房企中最高的，為441億元，已經(jīng)在北京、上海、福州、武漢等拿下11個(gè)地塊，其中5塊為“地王”，總面積為366萬平方米。而據(jù)華潤置地財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，華潤置地斥資383.8億元增持了10宗土地，其中僅北京、上海區(qū)域拿地支出便高達(dá)244.72億元。

無疑，地王頻出，房企扎堆搶高價(jià)地，其背后將是市場同類高端化產(chǎn)品供量的激增，競爭的慘烈。

對(duì)此，郭毅認(rèn)為，未來高價(jià)地等待市場機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高，入市節(jié)奏更加難以掌控，回報(bào)周期也愈加漫長。特別是在小片區(qū)內(nèi)扎堆涌現(xiàn)高價(jià)地，在面臨著區(qū)域內(nèi)部和外部整體市場時(shí)，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。

顯然，開發(fā)商已經(jīng)感受到了在北京拿高價(jià)地一樣醞釀著極大的風(fēng)險(xiǎn)，銷售壓力、利潤指標(biāo)的重壓之下，對(duì)于重組中的招商地產(chǎn)、剛經(jīng)歷過一輪管理層動(dòng)蕩的華潤置地來說，高價(jià)地都不是能夠簡單解套的包袱。

如此看來，招商與華潤欲退出上述豐臺(tái)83億元高價(jià)地的開發(fā)，或許并非僅僅是傳言，而是大概率事件。