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案情回放

2007年，錢先生看上了一套回遷商品房，經朋友介紹跟房主金先生商談幾次之后，簽訂了《房屋買賣協議》。協議約定：房屋總價款為80萬元，于協議簽訂當日支付定金10萬元。合同簽訂后一周內支付首付款50萬元，余款20萬元于過戶當日支付。

錢先生按照合同約定支付了定金和首付款，金先生將房屋交付給錢先生。錢先生一家歡歡喜喜地裝修完后入住至今，但房產證一直沒下來。

2011年底，錢先生聽鄰居說開始辦房產證了，便立即打電話通知金先生，希望金先生盡快配合辦理房產證。金先生說自己在外地出差，兩個月后才能回來。

兩個月后，金先生又說自己出差到另外一個地方，半年內回不來。錢先生一聽覺得不對，便到金先生家。原來金先生根本沒有出差，只是找理由拖著不去辦理房產證。

后來，在朋友中間調解下，2012年10月，金先生才提交辦理房產證的材料。2013年5月，房產證下發。隨后，錢先生找金先生要求辦理過戶，金先生卻說：“現在這房子都漲價一倍了，你補我50萬的差價，我馬上就給你過戶。另外，個人所得稅也由你承擔。否則我是不會過戶給你的。”

錢先生表示愿意承擔金先生的個人所得稅，但是補50萬的差價沒有任何道理。金先生又說：“根據國家法律，未取得產權證的房屋不允許買賣，我們簽訂的房屋買賣協議也無效。”雙方僵持不下，最后，錢先生只好訴諸法院。

律師解讀商品房買賣國家沒有交易限制

北京市東元律師事務所合伙人李松律師表示，回遷安置房交房和房產證取得時間相差比較久，房價前后可能相差較大。金先生所說根據國家法律的規定未取得房屋產權證的房屋不得買賣，是對國家相關政策的錯誤理解。

《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該規定是在行政上作出不得轉讓的限制，也就是說行政機關不能給沒有產權證的房屋辦理過戶手續，但并不影響民事合同的效力。

本案訴爭房屋是商品房，國家對此類房屋上市交易沒有限制，錢先生作為買方按照合同約定支付了房款，金先生作為賣方也交付了房屋，雙方的合同成立且生效。在金先生取得房產證后，應按照合同的約定配合錢先生辦理過戶手續。

賣方故意違約應承擔違約責任

李松律師認為，本案中，金先生明顯存在故意違約。2013年3月北京市出臺新的國五條，其中明確規定：“對于個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。”

因為金先生故意延遲辦理房產證，導致2013年5月才取得房產證，金先生的情況不符合免征個人所得稅的范圍，因此在過戶時應繳納20%的個人所得稅。按照規定個人所得稅是由賣方承擔，但實踐中都是由買方承擔。因金先生延遲履行行為，導致錢先生需要多支出20%的個人所得稅。

李松律師說，因國家政策的調整，如果現買賣雙方就稅費由誰負擔達不成一致意見，可能依情勢變更原則，結束雙方的買賣合同，建議錢先生先承擔該筆費用，之后再向對方要求違約賠償。

李松律師作為錢先生的代理人，以房屋買賣合同糾紛起訴，要求金先生配合辦理過戶，并支付違約金60萬元。錢先生和金先生在買賣協議中約定20%的違約責任，同時也約定延遲過戶，日萬分之五的違約金。

由于金先生違約時間較長，選擇日萬分之五的違約金更有利，因此按照此約定主張60萬元違約金，最大限度地降低守約方錢先生的實際損失。

不存在不可抗力應繼續履行合同

訴訟過程中，金先生反訴要求解除合同，認為因國五條的出臺，導致一方需承擔一筆個人所得稅，屬于不可抗力，根據《合同法》的規定應解除合同。

李松律師認為，不可抗力是指當事人在訂立合同時對某個事情是否會發生不具有預見性，同時客觀上不能避免。在2011年底錢先生通知金先生辦理房產證時，如果金先生及時辦理，在國五條出臺前雙方即可辦理過戶手續，就可避免支付20%的個人所得稅。另外，錢先生也表示自己愿意承擔該筆費用。所以金先生以不可抗力主張解除合同不符合法律規定。

法院經過審理后認為，金先生應依照合同繼續履行，判決金先生于判決生效后30日內協助錢先生辦理過戶手續。訴訟中，金先生提出違約金過高，請求法院予以調低。法院綜合考慮案情，最終判令金先生支付50萬元違約金。

律師提醒

發生糾紛應先協商解決

李松律師提醒，回遷安置房還沒取得房產證可以任意反悔，這種觀點是非常不可取的。守約方在訴訟中，也要注意訴訟策略。本案中，如果錢先生堅持不承擔個人所得稅，那么法院可能依據情勢變更，雙方不能達成一致，導致合同無法繼續履行，判令解除雙方的房屋買賣協議。

遇到此類回遷安置房買賣糾紛，建議先協商解決，如果沒有辦法達成一致，要及時向專業人士求助，尋求恰當的方式保護自己的合法權益，將損失降至最低。 文/記者汪紅

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