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首批9只公募REITs試點產(chǎn)品上市近五個月后，第二批2只公募REITs產(chǎn)品率先“登場”。《證券日報》記者從多位渠道人士處獲悉，近日獲批的2只公募REITs產(chǎn)品計劃于11月23日發(fā)布發(fā)售公告，并有望于11月26日至29日期間正式發(fā)售，最快于12月6日成立。

“目前投資者結構完善、類型多樣、覆蓋廣泛，包括社保、年金、銀行保險等專戶客戶，以及海外客戶等，這些都將為華夏越秀高速公路REIT在存續(xù)期內的高效平穩(wěn)運行提供強有力的保障。”華夏基金相關人士對《證券日報》記者表示。

值得注意的是，在上述兩只公募REITs網(wǎng)下投資者提交核查文件的當天，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，同意保險資金投資基礎設施公募REITs。由此可見，市場各方正齊心協(xié)力，引導長線資金入市，扎實推動公募REITs市場行穩(wěn)致遠。

搭建基礎設施投研體系 確保底層資產(chǎn)平穩(wěn)運行

對于基礎設施公募REITs項目，公眾投資者關注重點是其底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

《證券日報》記者從建信基金處獲悉，建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT基礎設施資產(chǎn)包括中關村軟件園內互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目。截至2021年上半年，標的資產(chǎn)出租率分別達90%、100%、99%，租金收入表現(xiàn)較好。

華夏越秀高速公路封閉式REIT底層資產(chǎn)則為漢孝高速公路，項目收入包括項目公司收取的車輛通行費、廣告費、與服務設施等相關的租賃費用等。據(jù)悉，2021年上半年，其營業(yè)收入約為1.12億元、2020年約為1.58億元，2015-2020年交通量年均增長率達9.70%。

相比首批9只公募REITs，此次2只公募REITs項目的特點在于：建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT是首只由銀行系基金公司發(fā)行的公募REIT；華夏越秀高速公路封閉式REIT的原始權益人為越秀(中國)交通基建投資有限公司，持有約30%的公募基金份額。

項目管理團隊對公募REITs平穩(wěn)運行至關重要。建信基金向《證券日報》記者透露，“目前公司已設立專門基礎設施投資部，負責建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT項目的日常管理。同時，也設置投資決策委員會，在制度上做好相關準備。”

“華夏基金2015年組建REITs團隊，在房地產(chǎn)、物流、水務、高速公路等基礎設施行業(yè)領域已配備專門行業(yè)研究員。自2014年至2020年6月份，華夏基金累計投資基礎設施債權合計超百億元。”華夏基金對《證券日報》記者表示。

據(jù)悉，華夏越秀高速公路REIT將由馬兆良、林偉鑫、孫少鵬3人共同管理；建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT的擬任基金經(jīng)理則為張湜、史宏艷和李元利。

“目前的發(fā)售時間還沒有最終敲定，具體發(fā)售時間發(fā)售公告為準。”一位公募REITs相關人士對《證券日報》記者表示。

二級市場溢價、基金分紅影響投資者獲取收益

目前投資者通過公募REITs獲取收益的來源大致有兩方面：一是基金上市后可在二級市場交易，以賺取買賣差價；二是基金現(xiàn)金分紅，在滿足分紅條件前提下，基金一般設定每年至少分配一次收益。

從首批公募REITs的收益情況來看，大部分產(chǎn)品在二級市場表現(xiàn)十分優(yōu)異。截至11月18日，中航首鋼生物質REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT等4只產(chǎn)品漲幅均超過20%，分別為28.55%、28.03%、24.29%、22.96%。

據(jù)《證券日報》記者觀察，中航首鋼綠能REIT、浙江杭徽REIT、東吳蘇園REIT這三只REITs曾連續(xù)7個交易日強勢收漲。

不過，也有1只產(chǎn)品收益率為負。中航基金相關負責人對《證券日報》記者表示，“建議廣大投資者理性對待價格波動，充分認識此類基金的風險收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身風險偏好，關注長期投資價值。”

分紅方面，首批公募REITs中已有2只產(chǎn)品進行2021年第一次分紅。其中，中金普洛斯REIT以累計可供分配金額8241.4萬元計算，此次分紅應分配金額約為7830萬元；中航首鋼生物質REIT以累計可供分配金額1.22億元計算，此次分紅應分配金額約為5154.1萬元。

建信基金表示，“中國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別賽道。近年來，我國圍繞打通投融資渠道、解決公租房融資、盤活存量資產(chǎn)等主題的政策密集出臺，REITs的發(fā)展受到社會各界的期待。若參考美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP總量5%-15%的比例測算，未來中國公募REITs體量有望達到4萬億元-12萬億元。”