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（蘭州大部分樓盤集中在城關、七里河和安寧三區 田國寶/攝）

蘭州限購松綁背后：土地出讓金腰斬

經濟觀察網 記者 田國寶

1月7日上午10點，雖然陽光明媚，但蘭州市氣溫仍保持在零下10℃左右，從中川機場沿著黃河北岸到達市區，滿眼寒冬蕭瑟。進入安寧區之后，新建樓盤漸漸多了起來，從1月8日起，蘭州市新的樓市調控政策將正式生效。

1月5日晚間，蘭州市住房保障和房產管理局聯合蘭州市物價局、蘭州市不動產登記管理局聯合下發《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，釋放了明確的限購松綁信息：

第一，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

第二，城關區、七里河區、安寧區范圍內（含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區）的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

蘭州市本地房企一位營銷負責人分析，這次限購政策調整，威力最大的是非本地戶籍取消社保或個稅要求，蘭州每年有20多萬大學生畢業，此外還有大量做小買賣的外地人，限購調整后，這部分群體需求會釋放出來。此外，從區域上看，對九州開發區會產生較大帶動作用，“蘭州市區地形是從西北到東南狹長分布，依次是西固、安寧、七里河和城關，九州位于城關的正北，過了黃河不遠就是九州，碧桂園、恒大等大開發商都在那邊有項目。”

松綁前夕的蘭州樓市

保利領秀山項目位于安寧區北部的大青山附近，總占地面積3500畝，計劃分8年完成開發，是一個“平山填溝”而成的項目，房產開發之外，保利還承擔附近道路、學校、橋梁等基礎設施的建設。

項目從2015年開盤銷售，目前在售的為第四期。

項目銷售員說，目前精裝修房價為7000元/平方米左右，“剛開盤時，價格是4500元/平方米左右，現在高層均價是5800元/平方米，這是毛坯的價格，不過目前全部為精裝修銷售，所以價格貴了一些。”

上述本地房企營銷負責人表示，蘭州市經過2017年4月、8月兩次限購，監管機構對備案價管理較為嚴格，為了在備案價的基礎上增加利潤，蘭州很多項目從毛坯房改為精裝房銷售。

其所負責的項目也位于安寧區，目前還沒正式開盤，處于認購狀態，均價為8500元/平方米左右，交5萬元就可以獲得認購資格，“我們這個項目，說實話毛坯利潤也就1000多元/平方米，如果加上精裝修，起碼能賣到11000元-12000元/平方米，其實裝修成本也就七八百元/平方米。”

毛坯改精裝銷售已是蘭州樓市的普遍操作策略，保利、中海和恒大的多個項目皆是如此。

上述人士介紹，蘭州房價最高的是城關區，一些別墅項目最高單價接近3萬元/平方米，大部分項目也超過1萬元/平方米；

其次是七里河區和安寧區，處于中心區域的房價普遍邁過萬元大關，一些近郊的項目也達到8000元/平方米。

九州、榆中、高新區、經濟區房價普遍在6000元-8000元/平方米；

其他包括蘭州新區在內的遠郊區，房價普遍在4000元-6000元/平方米。

該人士估算，2016年蘭州房價整體上漲了1600元/平方米左右，2017年上漲800元/平方米左右，雖然還在上漲，但漲幅收窄。

從成交看，2017年4月限購后成交下滑嚴重，5月開始回暖并在6月達到最高點，7月又開始下滑，到10月已經下滑至3月份以來最低點，“如果剔除回遷戶的需求，真正商品房成交很差，城關、七里河和安寧還可以，其他都不行。”

　限購松綁背后

1月7日是周末，但蘭州各個項目售樓處看房的人并不多，記者走訪安寧區、城關區幾個樓盤時，每個樓盤的看房人數都是個位，“限購以后一直都比較冷清，很多人即使有工作，但不一定有社保和個稅。”葳廉公館一位銷售人員說。

蘭州市房管局數據顯示，2017年1-2月，全市均價為7374元，5月上漲至8108元，此后一路下滑至7月的6588元，最新的11月銷售均價為7122元。而二手房均價已經超過萬元。

從蘭州市統計局公布的數據來看，2017年前11個月，蘭州市銷售面積為680.65萬平方米，與2016年全年883.93萬平方米的銷售面積相比仍有不少差距；銷售金額分別為506.58億元和570.31億元；待售面積從2016年12月底的237.23萬平方米降至2017年11月底的217.35萬平方米。

2017年前11個月，蘭州房地產投資雖然超過2016年全年，施工面積也一直在持續增長，但新開工面積764.64萬平方米與2016年全年881.52萬平方米相比差距較大，而2017年前11個月的竣工面積僅為2016年全年的1/3左右。

住房貸款增長更能反映蘭州樓市實際狀況，2017年前11個月，蘭州個人住房貸款總量為1230.02億元，但其中從2017年5月份到10月份只增加了3億元的個人住房貸款。

更重要的是，開發商拿地熱情不再。上述人士介紹，“2017年土地流拍得多，安寧土地是零成交。”

房天下統計數據顯示，2015年蘭州土地成交面積920萬平方米、成交金額125.24億元；2016年土地成交面積減少至430萬平方米，但成交金額達到124.89億元，土地單價飆升。

與前兩年相比，2017年蘭州市土地市場可謂“慘淡”，2017年，蘭州市共成交242.59萬平方米土地，成交金額僅為66.68億元，相比前兩年幾近腰斬。