王健林登上首富寶座的第二年，做客了一檔節目《楊瀾訪談錄》。

那時樓市正在經歷一輪嚴格的調控，輿論充斥著“房地產是暴利行業”、“開發商是高房價的背后推手”等類似的說法。

節目中王健林說，“這個行業的平均毛利率大概在20%到25%”，引起輿論一片嘩然。

【資料圖】

那是2014年。根據機構的數據，當年96家上市房企的主營收入毛利率為36.5%。而在2013年，130家A股上市房企的平均毛利率為37.1%，遠遠高于王健林給出的區間。

大概沒人相信不到十年的時間里，房地產行業的毛利水平砍掉了將近一半，機構采集的61家房企樣本里，2022年將近80%的毛利率低于王健林所說的最低限——20%。

與此同時，“虧損”成了一個不能回避的話題。

據不完全統計，截止到3月30日，共有144家房企已經發布了經營業績數據或經營預告，預計虧損超過百億的大約有13家。144家房企總共損失至少達2839億元。

艾略特說，4月是最殘忍的季節，正映射了房企當下的財務狀況。

當然，仍有部分房企保持著正向的盈利，但2023年的盈利情況似乎將更加嚴峻，“2023年凈利潤率4到5估計就很高了，財報肯定不會太好看，因為都是22年低價賣的房子結轉”，一位房企資金人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示。2023年的春天來了，但房企盈利的堅冰并沒有融化。

虧出天際

房企虧損潮在2022年迎來了高峰，部分房企的虧損程度已經超過百億規模。

仍處在債務危機中的融創中國虧損最多，但比2021年虧損幅度降低。根據年報顯示，2022年融創擁有人應占虧損約為人民幣276.7億元，虧損同比減少約27.7%；核心凈虧損約為人民幣138.6億元，虧損同比減少約45.2%。

就在2019年，融創還實現了利潤大幅提升，毛利潤約為414.1億元，同比增長了33%。

這其中很大程度上是受出險因素的影響，但也有相當一部分未出險房企也止盈轉虧。去年銷售排名位居榜首的碧桂園首次出現了虧損，公司股東應占利潤虧損60.52億元，下降約122.6%；股東應占核心凈利潤26.1億元，同比下降90.3%。

碧桂園也成為前十名房企中唯一一家虧損的企業。

即便沒有出現虧損，利潤下滑也成為行業的一個主流趨勢，這種趨勢也波及了央企國企。

比如，2022年保利發展歸屬于上市公司股東的凈利潤約183.46億元，同比減少33.01%。

即便是被稱為“利潤王”的中海，在2022年歸屬股東核心凈利潤244.2億元也同比下降了28%。

不幸的企業并不是各有各的不幸，相反，他們的不幸是相似的。

根據Wind數據，發布2022年業績預告或業績快報的65家A股上市房企中，有超8成房企利潤下滑。從大部分房企在公告里給出的解釋看，虧損主要是因為地產業務收入利潤下降、開發項目利潤率下降、資產減值等。

這其中大部分是因為市場環境導致的，在利潤虧損的同時，很多房企選擇了計提資產減值。

這是上市公司經常會采取的財務手段，會選擇某一年度大額資產減值計提，壓低壞年景的業績，將利潤推遲到下一年度來體現。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，合乎財務規則的計提資產減值是真實反映企業運營狀況在會計層面的需要，但是計提大額資產減值往往在技術上也存在調節報表的空間，尤其是房企大規模出現計提大額資產減值的行為，被質疑存在財務洗澡的嫌疑。

房企的利潤何時才能修復？

另一位北京房企人士稱：“大家判斷未來還是很難，信心的修復需要3到4年的時間。”

香頌資本執行董事沈萌則表示：“房企行業性虧損的起因是政策的嚴格監管，但這個周期疊加經濟下行，需求端開始收縮，會延長虧損的持續性，而且經濟周期的翻轉不是短期性的。”

脆弱的盈利

有人歡喜有人愁，在2022年的銷售榜單中，前十名出現了諸多新面孔，他們也都在利潤上實現了增長。

根據克而瑞統計，與2021年相比，2022年房企銷售前十名中，新增了綠城、金地和建發三家企業。

其中，綠城實現年內利潤88.95億元，同比增長15.7%；股東應占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%；建發則實現凈利潤112.67億元，同比增長1.30%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤62.82億元，同比增長2.30%。

但即便如此，他們的盈利能力也是脆弱的。

如果只看房地產業務，2022年，建發實現歸屬于母公司所有者的凈利潤22.67億元，同比下降21.23%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個百分點。

綠城也因為匯兌損失及資產減值影響，公司股東應占利潤27.56億元，同比下降約38.33%。

民營企業中表現一向穩健的龍湖，在這個年報季交出了多項不錯的數據，特別是在盈利方面，股東應占溢利為人民幣243.6億元；毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。

業績會上，龍湖集團CFO趙軼認為，行業在回歸，希望毛利率整體回歸到25%以上，新房銷售能維持在20%以上的穩定階段。“這兩年，整體的毛利率大概在20%左右，新房銷售在15%～20%的階段過渡。”

不過，面對僅有三成盈利的企業，行業的修復需要時間。沈萌稱，市場長期的結構需要穩定的需求端，現在是需求端出現問題，即便目前處于盈利狀態，未來也仍舊有虧損的風險。

活下去

半夏投資的創始人李蓓在近期的文章里講了一個故事。

2020年她給位于上海虹橋的一家閩系房企老板做分享時說：“2021年起，地產會遭遇重大行業調整，好多公司會死掉。”

但對方并沒有把她的分析當回事，一年多后，這家企業爆雷，老板就又組織了一次交流，帶上了更多的公司高管。李蓓在會上告訴他：“冬天還沒結束，生存第一，節操暫時不重要，能不還的錢就盡量別還了。保存種子，熬過冬天。

面對沉重的債務壓力，很多企業選擇了“不還”，大量的債務重組，用時間換空間的操作都是在市場環境下的無奈之舉。

利潤率固然重要，但活下去才是當務之急。

大多數房企做出相同的選擇，加速銷售、降本增效、區域合并。

如果翻檢一下近期的企業年報會發現，企業人數有了大幅度縮減。比如，禹州集團去年員工人數7295，今年就只剩下1985人，減少了72.79%。

“現在架構調整是必須要做的事情，賣不好的城市，項目賣完基本上就撤銷了。”一位央企營銷負責人向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

而對他們來說，與銷售任務的綁定就更加深了，他告訴《鳳凰WEEKLY地產》，“現在對我們的考核就是銷售指標，完不成就是集團內部最后一名。”

萬科北方一名內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》透露，他們現在基本上是每90天優化一次，每賣掉一個項目就裁一個團隊。

不過從銷售端來看，房企在一季度得到了一定的修復。

根據中指研究院數據，2023年1-3月，TOP100房企銷總額為1.76萬億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續保持雙增長態勢。

但這樣的修復顯得有些后勁不足，多位開發商高管在業績會上表示，3月無論是到訪量還是成交量都出現了下滑。

另外，在尚有余力進行投資的企業，2023年也會更加謹慎和集中，越來越多的房企會偏好風險較小且更容易去化的一、二線熱門城市的核心區域。

這也是北京近兩次土拍都出現了競爭非常激烈局面的原因。但從廣州房企越秀拿下的朱辛莊地塊的市場反響來看，這樣的競爭非常值得。

上述萬科北方人士表示：“拿地還是要看集團的態度。之前拿地的回報率跟預先計算的差距太大，很多項目跟投的本金都沒拿到。現在的情況是，拿地就只能掙微利，但拿錯了地就很難翻身。”

這樣看，短期的盈利走低還是會持續，未來分化會越發明顯。中指研究院企業研究總監劉水分析，2022年下半年，監管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發力穩定市場預期，政策放松傳導至需求端需要時間。

隨著支持力度加大，2023年房地產市場將筑底回穩。房企盈利壓力仍在，但較2022年或將有所緩解。