樓市來之不易的強勢反彈，沒能挺過Q1的最后一個月。

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來自機構最新數據顯示，3月的第二周絕大多數城市的成交量出現環比下滑。彼時有一名鄭州的房企員工也對《鳳凰WEEKLY地產》表達了擔憂：“市場開始下行，3月不如2月好。”

這層“窗戶紙”最終被捅破，是在不久前的年報季。萬科、華潤置地、綠城等多家龍頭房企管理層的反饋印證了市場的擔憂。

“3月第二周以來看房人氣各方面下滑。”萬科董事長郁亮談到市場時稱。華潤置地首席運營官張大為也表示：“3月份到訪的成交略有下滑。”綠城中國副總裁李駿透露，2月漲幅較高城市（濟南、石家莊、杭州等），到了3月存量項目的日均來訪量有了小幅調整。

雖然遺憾，但2023年的“小陽春”似乎確實是還沒有真正開始，就提前結束了。

意外的曇花一現

如果從年初的情況看，今年的“小陽春”來勢洶洶。

國家統計局數據顯示，商品房銷售額從1月同比下降26.7%，反彈至2月的同比下降0.1%。2月70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。

其中，北京新房、二手房價格環比分別上漲0.2%和0.8%，上海二手房成交超1.9萬套，成都二手房同比大增160.43%，杭州十區二手房成交量環比1月增幅133%。

當人們熱議再沖一個月就可以進入正式的“金三銀四”時，漲勢戛然而止。

“小陽春”回撤最開始出現在3月第二周，當時一名廣東的房企中層判斷，“春節后的行情估計差不多了，曇花一現。”

由于各地的網簽數據均有大約一個月的滯后 ，要看實時走勢得從動態數據來看。

克而瑞統計，重點城市3月6日—3月12日這一周，一線新房的指數環比下降15.82點至90.86點，北上廣深四個城市成交面積均不及前一周；二線成交指數環比下降4.53點至81.75點，除了成都、杭州、長沙、南京環比有所增長外，其余都在下調；三四線成交指數環比下降16.89點至125.09點，江門、東莞等降幅較大。

高德地圖導航量數據顯示，3月1日-28日，北京51個在售新盤，均有不同程度的下滑，其中在2月熱度較高的橡樹灣、宸悅國際、金隅昆泰云筑、北京合院、御和府、北清橡樹灣、望京樾等熱門項目下滑比例在40%-77%之間。

“今年年初，全國市場突然井噴一樣，深圳好像格外的熱鬧，我當時覺得虛假繁榮。果然，現在如果不是非常好的項目，很難做到客流和現金流的雙流涌動。”深圳一個在售樓盤的項目人員對《鳳凰WEEKLY地產》說。

更直觀的趨勢體現在二手房的熱度上。

北京鏈家統計，3月北京二手住房實際簽約量較2月小幅下滑，成交節奏有所放緩。從3月的第一周到4月的第一周，北京鏈家實時成交連續5周下降，同2月底和3月初相比，鏈家4月第一個周末的成交腰斬過半。

“北京這個周末（4月1日—2日）市場繼續下調，二手房實際成交不到1400套，比2月最后一個周末已經跌了60%，已經不如去年平均水平了。”中原地產首席分析師張大偉說。

根據杭州貝殼研究院的數據，二手帶看量下滑，3月第三周（3月13-19日）帶看量周度環比下滑5%，比年后周度最高點（2月13-19日）下滑15%。

杭州我愛我家研究院預計，隨著3月份帶看量、客戶量數據的收縮，也預示著這一撥復蘇行情的持續性在減弱，因此預計接下來二季度市場在走過這一撥高峰過后，成交量大概率會有所收窄。

深圳樂有家研究中心的判斷更為直接：“3月下旬，市場略有疲軟態勢，成交乏力，4月樓市發展依然存在挑戰。”

“聽幾個城市的校友反饋，天津、合肥、蘇州等主要城市的交易量已經‘急剎車’，明顯降溫。沒想到這一輪的回暖持續性竟然這么差。”前貝殼研究院院長、空白研究院創始人楊現領在其3月10日的微信朋友圈中撰文說道。

楊現領稱，各地二手房帶看量下降，經紀人信息已經明顯不如2月份，成交難度加大。

為什么“小陽春”續不上？

多數觀點認為，2月的“繁榮”是因需求集中爆發而起，無法持續。

“前期出行不便，后期疫情暴發，日常置業需求積壓了幾個月。加上今年過年早，2月的成交爆發是正常的現象。積壓的需求快速釋放后，不一定撐起后續的成交。”中原地產張大偉說。

楊現領也稱：“過去銷售透支的是存量客戶。”

除此原因之外，上述深圳在售樓盤的員工說，“還有一少部分是跟風。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，疫后這撥反彈有預期提振的因素，但主導因素還是滯后需求釋放，包括滯后的剛需和換房需求。“我們看到，京滬深樓市回升的主力，就是二手房，主要是200萬-400萬總價位的交易單增加。對多數城市，上半年基本都能在2022年的歷史低位上修復，但勢頭比較弱。”他說。

罕見的競爭對手

“小陽春”沒能持續，一些熱點城市的去化壓力接踵而至。

新房方面，據諸葛數據研究中心監測數據，其3月檢測的10個城市中，深圳庫存面積同比上漲70.6%，漲幅居首。南京和溫州庫存面積同比上漲45.9%、21.1%，位居同比漲幅第二、三。

自2020年起，深圳官方就希望通過加大供應，來緩解城市供需矛盾造成的房價高企問題。彼時深圳樓市熱度依然比較高。不過，政策的實施不是一蹴而就的，從拍地到銷售也有約1年的周期。等供應終于上來的時候，市場也冷了下來。

深圳樂有家研究中心統計，3月底新房住宅庫存去化周期14.9個月，是一季度最高水平。

今年3月，深圳不僅新盤扎堆入市，又逢第一批人才房供應。

克而瑞深圳區域介紹，3月以來，深圳樓市信心逐漸恢復，新房開發商的入市節奏也明顯加快，其中不乏有多個熱門新盤，共有11個住宅項目獲批預售，比前兩個月總和還多。

“深圳上半年的新房市場競爭很激烈，主要集中在龍華新區，寶安碧海新安，光明和福永。很多樓盤的競爭對手不是旁邊二手房，也不是彼此，而是購房人的心態。能否開盤去化多，拼的是中產剛需的腰包和信心。”一名深圳的房企中層說。

二手房的庫存同樣在激增。

諸葛找房統計數據顯示，2023年3月，10大城市二手房掛牌量為195.67萬套，環比增長1.06%，同比增長80.94% 。目前，重慶、成都、天津、南京、蘇州、沈陽、合肥、西安、大連、佛山等城市的二手房掛牌量超過10萬套，包括一線城市廣州二手房的掛牌量也已經突破了13萬套。

同策研究院數據顯示，3月份上海二手房掛牌量上升，單周基本在1.2萬-1.3萬套左右高位運行，成交量出現回調。

想以價換量、趁市套現的二手房業主在變多。“3月二手房掛牌量增加導致價格波動調整，百城二手住宅價格環比下跌0.05%，跌幅略有擴大。”中指研究院最新的一季度報告顯示。

后市如何走

目前來看，小陽春已結束的觀點，業內基本達成了一致，但對后市如何走的判斷，則莫衷一是。

一些人堅定地認為上升趨勢不會停止，華潤置地張大為認為“依然保持回暖的趨勢”。

“房地產回暖的主要表現在一二線的熱點城市，其他的二線城市還處于止跌的平緩復蘇的階段。目前大部分的三四線城市反彈跡象不明顯。我們判斷今年的市場仍然面臨著不小的壓力。”張大為說。

萬科郁亮稱，3月從周平均數據來看，超過以往的同期水平。所以他認為仍然是溫和復蘇的階段。

“上海樓市目前已經處于復蘇階段，一二手房的成交量在一季度都出現了明顯的增長，只是3月下和4月初的市場熱度稍有下降，購房者入市的節奏有所放緩。”58安居客房產研究院分院院長張波對《鳳凰WEEKLY地產》分析，這種有序緩步進入市場復蘇的態勢更適合當下環境，過快復蘇，量價快速持續上升并不有利于市場的穩定發展。

略顯悲觀的判斷也不少見。

綠城中國的行政總裁郭佳峰認為，雖然2、3月份的市場行情有所回升，但并不能以此確定市場已經進入上行通道，還是要謹慎樂觀。公司的投資策略還是會聚焦在一二線城市，確保去化安全，但若形勢好轉一些，公司還是會做一些區域下沉，“我們想爭取更多的利潤。”他在近日的業績會上表示。

李宇嘉建議從新政刺激的實際效果來思考后市。

去年底發布的“金融16條”，目的也是通過注入新的資金，盤活存量資產，特別是在建項目，避免資產因交易受阻而沉淀，泡沫被持續消耗而陷入“陰跌”的過程。

但李宇嘉認為，目前場外資金進場“掃貨”的意愿不高。還未看到大手筆的救市資金、新鮮血液，樓市的主體，還是原有的“玩家”。

“問題是，不管是開發商、地方政府、購房者、炒房者，銀行等，資產負債表都受到了損傷，市場上兜售的資產包、土地、存量房非常多，靠原有主體很難托起來。因此，后續市場回升的動力，我們也不能太樂觀。”他說。

想延續回暖勢頭，還需要什么？

上述深圳一在售樓盤的員工對《鳳凰WEEKLY地產》感嘆：“你問100個深圳地產從業者，可能99個都會回答需要松綁政策，剩下的那一個，可能已經離開地產行業。”

我們可以看見，今年各地依然延續了放松的風潮，房地產政策基本都在60次左右，最新的松綁限購城市有武漢、贛州等。

但問題是，熱門的一線城市依然沒有被觸及根本的放松，深圳今年只推出了公積金貸款額度上調和深汕合作區解除限購，流傳許久的二手房參考價上調還未落地。北京也只是調整了公積金政策。

尤其是針對改善人群的二套政策還沒有絲毫松動。從成交的面積、金額變大就可以看出，改善人群是一線城市2月短暫的“小陽春”很大一部分生力軍。

張大偉認為，2023年房地產政策的重點應該在一線城市的改善。“作為經濟龍頭的一線城市，需求相對旺盛，而且部分保值需求疊加2023-2024年歷史最高入學需求的推動下，一線城市出現小陽春的概率非常大。整個中國房地產市場必須要一線城市穩定，特別是改善需求扶持政策落地，市場才有望真正企穩。”張大偉說。