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曾經位高權重的地產總裁們正在經歷一場風暴。

一大批職業經理人因為行業出險經歷了極為動蕩的2022年后，2023年剛開始不到兩個月，很多重磅人物陸續出水見泥。

從恒大原執行總裁柯鵬、新城控股聯席總裁曲德君，再到華夏幸福聯席總裁孟驚，這些知名地產老板的股肱之臣，如今都面臨著“裸泳”的命運。

(相關資料圖)

他們出事的原因各不相同，但背后都是在過去十年地產的狂熱年代里，金錢和欲望吹起來的絢爛泡沫即將破滅的信號。

金融、足球、舊改，這些領域因為地產而涌入大量資金，也出現了“金元足球”、“高杠桿”、“拆二代”這樣時代意義的標簽，但又因為地產，這些領域曾經潛藏著巨大的風險敞口。

當行業失去往日的光環，這個敞口中很多風云人物，似乎也迎來了命運的黃昏。

重金堆里的足球

“2015年底，我飛到烏魯木齊說服新疆隊，用真實的能力和實力阻擊河北華夏，給大連足球一次機會。就在我離開烏市的當天，孟驚也來到烏市提出幫助天山雪豹隊招商，獻給新疆隊次年聯賽一個誘人的商務大禮包?！鼻按筮B一方總經理石雪清不久前發了一條微博。

文中所提到的華夏幸福的董事兼聯席總裁孟驚，在2月14日華夏幸福的一紙公告中，被曝因涉嫌違法犯罪被實施留置。

華夏幸福內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“春節之前，華夏幸福內部就已經用原產發集團董事長趙威接替聯席總裁孟驚的職務，負責產城相關業務。”

據了解，孟驚此次接受調查是因為受到近期中國足球反腐事件的影響。

孟驚曾擔任河北華夏幸福足球俱樂部董事長，而華夏幸福曾經也是“金元足球”時代的參與者之一，前中國男子足球隊主教練李鐵也在華夏幸福擔任過主教練。

“金元足球”這一稱號，起源于恒大。過去的幾年里，廣州恒大俱樂部是中國職業足球聯賽 “重金堆成績 ”模式的代表。

2010 年 10 月，恒大足球沖超成功。許家印放出豪言："5 年之內要獲得亞冠聯賽冠軍。”

在此之后，恒大的大手筆投入帶動了中國足球其他俱樂部的瘋狂燒錢行動。一時間，上海上港、江蘇蘇寧、天津權健、河北華夏幸福等球隊紛紛下場，高價高薪網羅歐美球星。中國足球開始了“球星軍備競賽”，也正式進入了“金元足球”時代。

而曾經擔任過恒大足球俱樂部董事長的恒大集團原執行總裁柯鵬，早在2023年新年的鐘聲剛響過不久，就已經先一步震動了地產圈。

1月5日，有消息稱柯鵬被警方帶走調查，但當時外界分析的原因并沒有提及足球，而是另外一個涉事高發區——舊改。

“包不住”的舊改

柯鵬是許家印身邊的親信，按照許家印在恒大日常會議上的解釋，柯鵬被抓是由于“個人問題”。

但此前不少人推測，柯鵬被帶走的原因是，涉及“深圳舊改事宜”。

在柯鵬主持恒大深圳公司期間，恒大開始大量拿舊改項目。而舊改項目因為涉及到大量的資金投入和漫長的開發周期，并且牽涉到政府、企業、村民等多利益主體，在此過程中非常容易滋生不正當交易。

《鳳凰WEEKLY地產》此前報道，2016年的時候，恒大在深圳的舊改項目是32個，到了2020年，恒大在年報中披露的是55個。2020年恒大在全國的舊改項目有100個，這意味著，深圳的體量占了半壁江山還多。

根據深圳官方的公開信息統計，恒大在深圳已獲批（計劃公告）的城市更新項目有22個，說明有一大半還在前期階段。

深圳一位開發商人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“現在深圳的舊改主要存在兩個問題，第一是這輪周期往后拖了至少3年，前期投入的資金成本巨大，后續資金跟不上還得繼續拖，政府和金融機構肯定不會往里投，除非是已經完成拆遷；第二是，這幾年大家的預期降低了，熱點區域的舊改還好，有空間，但位置偏的舊改估計就包不住了?！?/p>

恒大如今的債務危機，如此大量的舊改項目也是其中的重要一筆，而其中一旦涉及違法操作，關鍵人物柯鵬自然難逃干系。

高頻落馬地——金融

如果說孟驚和柯鵬出事的原因，皆與所在房企深度綁定，那么已經換了新東家3年多的曲德君“失聯”，則是因為萬達往事。

2月11日，新城控股公告，稱公司暫時無法與公司董事、聯席總裁曲德君取得聯系。截至目前，公司尚未能了解到具體原因。五天后，新城再度公告“收到曲德君家屬轉交的辭任函”。

據了解，曲德君出事與其在萬達金融任期內有關。

萬達對反腐一向力度猛烈，反腐對象級別也相當高。至今已有王貴亞、董建岳等掌舵人落馬，王貴亞是從建行業務總監位置上跳槽到萬達，董建岳則是卸任廣發銀行董事長之后加盟萬達，兩位都是金融界的牛人。

這個王健林口中“未來最有價值”的業務板塊，如今成為多個大佬的滑鐵盧。

隱藏在高光下的陰影

在房地產行業的名利場上，錢地人密不可分，圍繞著這幾個要素的爭奪時刻都在上演。當行業進入縮表周期，這些隱藏在高光下的陰影就開始逐漸顯現出來。

土地一直被認為是國內最具增值保值的資產，甚至連馬克思都認為，土地是“一切生產和一切存在的源泉”，而與之高度關聯的房地產企業中，不少地產從業者都希望從中獲取財富。

一位閩系開發商華東區域員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“公司管理非?；靵y，下面拿的地很多都是有問題的，某個城市負責人拿地吃回扣也進去了，專業機構評估十幾億的地，結果公司貴了一倍拿到。之后，集團查了好幾個城市公司，結果發現貪腐問題很嚴重，一批人被移送公安了?！?/p>

閩系曾經是房地產行業激進的代名詞，高薪挖人、高價拿地、資本運作是他們最擅長的事情。

這讓他們很快在中國的房地產江湖占有一席之地。但短短幾年后這批閩系企業就以同樣的速度嘗到了高杠桿擴張帶來的苦果。泰禾、福晟、世茂、陽光城等一批企業，在過去一年多的時間里接連出現了債務問題。

然而歷史總是驚人的相似，新閩系在近兩年迅速崛起，建發、象嶼、國貿等國資接替出險的閩系房企，開啟了新一輪的擴張。

房地產行業另一個貪腐的渠道便是營銷領域。

一位開發商營銷人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“之前集團搞了很多營銷總，這些營銷總在全國各個項目首開的時候都要去支援一下，去了之后就自己定個政策，賣多少獎多少，美其名曰支援，其實就是撈錢?！?/p>

除了銷售所得，項目的采購費用也被一些人盯上。上述營銷人士稱，“當年我們項目的廣告招標都是一些人指定的幾家廣告公司來應標，最后定下來的都是報價高的，這還只是廣告公司，還有沙盤公司，甚至臺歷、項目拍攝的采購都有人來插一手。”

之所以出現如此明目張膽的貪腐現象，很大程度與公司治理有關。

一位石家莊國企員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，當年與某TOP10房企華北區域談合作，談好之后對方直接就把公章拿出來要出合同蓋章。

“這讓我們大吃一驚，按照我們公司的操作，還要走很多流程，對方當天談下來就能拍板蓋章，簡直聞所未聞?！?/p>

而該TOP10房企華北區域員工也向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“區域公司風氣不太好，灰色東西太多，而且在整個集團都出了名。”

這些行為在房地產行業高光的那幾年被漂亮的數據掩蓋掉了，但隨著企業自身都難以為繼，這樣的貪腐行為也不再被寬容。

最近幾年，大部分企業都在對企業結構動刀，將權力向上集中，變成了總部集權、區域合并，聚焦、精簡。

但不能否定的是，這個行業還是以“現金流”建立起來的游戲，只有源源不斷的資金注入才能維持行業的通暢。這或許意味著，不同“陰影區域”的貪腐事件還將不斷涌現。畢竟在商業世界里，沒有永恒的輸贏，只有永恒的人性。