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北京樓市的熱鬧，正在以不同的方式展現在公眾的視野。

“從去年12月份疫情放開后，來訪量就明顯提升了，大概增長了2倍”。中海的一位銷售人員向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

附近華潤與保利項目的銷售人員稱，1月的銷售額增加了1.3倍，甚至春節期間都有成交。

(資料圖片)

在大多數上班族都最忙碌的周一，《鳳凰WEEKLY地產》在多個項目售樓處看到了不少的來訪者，多的一天有十幾組，每個銷售很自信地表述自己家的樓盤不愁賣。

北京市場出現了越來越多對回暖的渲染，但實際情況似乎并沒有走到那一步。

從1月份的數據看，新房同環比成交數據仍然下降超過25%，同比降幅較上月擴大14.37個百分點。二手房網簽量為8308套，環比下降5.3%。

當然，數據有滯后性，它與目前的市場情緒是撕裂的。就在這樣的裂痕中，對“小陽春”到來的期盼，變得更為熱切。

售樓處人山人海？

你可以在銷售們的朋友圈中看到每天人山人海的售樓處，不斷攀升的成交量。

上述中海項目的銷售人員說，他們的項目并不愁賣。很多時候，她接待的一組客戶還未結束時，又有復看的客戶到來，她不得不把這一組客戶交給其他人。

除了售樓處變得熱鬧起來，北京的二手房市場也更明確地感受到暖意。

自己的房子已經掛了1年多時間的王越告訴《鳳凰WEEKLY地產》，最近市場回暖明顯，自己的房子帶看量明顯上來了。

而一位中介門店員工則向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“來咨詢的客戶明顯增多，帶看量翻倍，市場呈上升趨勢。購房群體大多是剛需或者需要置換的客戶，比較看好今年的市場?！?/p>

但從數據上看，2023年1月，受到春節假期影響，北京新房市場供求同環比雙雙回落，這導致成交數據也出現比較大的波動。

中指研究院數據顯示，1月1日-20日，北京商品住宅成交3677套，較上月同期增長74.0%，較去年同期增長8.9%。

中指研究院分析稱，春節假期，北京大部分樓盤都不打烊，樓市整體活躍度較去年有所提升。

但受返鄉過節影響，春節期間售樓處整體到訪量明顯減少，樓市整體活躍度明顯不及1月前兩周，而2023年1月，北京商品住宅（不含保障房）成交規模受此影響，為37.30萬平米，環比下降39.6%，同比下降39.7%。

進入2月份，北京樓市熱度并未降低，整體來看，受各項利好政策以及市場預期轉好帶動，北京市場預期保持穩步復蘇節奏。

這種樂觀的情緒在春節之后繼續蔓延，外界普遍認為3月份的市場將會更好，“小陽春”即將到來。

上述中介稱：“隨著春節假期過去，疫情管控的放開，預計2月將持續釋放去年年底積壓的購房需求，成交量會繼續上升，成交價格也將小幅上漲?！?/p>

盡管還沒有整體數據，但回暖的趨勢已經很明顯了。

根據北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，2023年2月9日北京新建商品房成交587套，高于近一周平均水平80.1%。

二手房方面，根據北京住建委和麥田房產統計數據顯示，2月6日-2月12日，北京二手房成交量為3190套，環比上漲13.4%。整體來看，2月以來（2月1日-2月12日）北京二手房成交4836套，較1月同期上漲16.6%，比去年同期上漲66.2%。

不過，樓市的熱度仍舊出現了分化，高端住宅房源和學區房相對比較火一些，而一些老舊小區，其成交量和成交價并沒有達到歷史水平。

博弈背后的復蘇真相

在一片樂觀的聲音中，業界期盼已久的“小陽春”是否已經到來了？

北京一位開發商人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》，目前來看北京樓市確實在回暖，“但還談不上小陽春，至少要看三月份的數據?！?/p>

“從1月底和2月初的數據來看，當下市場只是走出了低谷，遠沒有達到所謂的小陽春，銷售的話有些夸張成分?！敝性禺a研究院首席分析師張大偉認為。

但他判斷，今年肯定會迎來一波“小陽春”，頂點就在3月份。“信貸端的寬松，再加上價格上的優勢致使目前的市場正在趨向正常，但目前正是起量的時刻，價格上漲還不明顯。”

合碩機構首席分析師郭毅則顯得更為樂觀，她向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“從數據看，其實1月份成交就回暖了，當月的銷量已經創近十年春節月的新高，二手房在春節之后也有了一個明顯的上揚。目前看，小陽春正在到來?！?/p>

但市場仍在激烈的博弈之中。

1月末，北京鏈家下架所有中海項目，除中海首鋼云尚之外，不再為中海帶客。據說，是因為中海欠了很多傭金。

盡管雙方均回復媒體稱，這只是誤會，雙方正在協商2023年新的合同內容。但如果你現在打開北京鏈家的首頁，仍舊只能搜索到3個項目。

這場源自渠道費用的交鋒也折射出當下的市場狀態，即便是北京樓市的最強王者中海，也在精打細算。

目前很多開發商的房子都還保留著著優惠，上述保利售樓處工作人員稱，“最多能便宜大幾十萬，如果你能帶新的客戶來，還會有更多獎勵”，但這個優惠隨時可能取消。

二手房方面，上述中介介紹，今年1月，一位客戶看上海淀一處的兩居室，但業主報價比他們的預算高出幾萬元。經過兩天考慮，他們接受了報價，但此時業主漲價3萬元。最終他們放棄了這套房子，選擇了一套相鄰小區的小兩居，“雖然部分條件沒有前一套那么完美，但價格在預算內。”

目前看，市場還未完全修復，購房人群對價格還是比較敏感，一旦出現業主漲價幅度過大，購房人還是會選擇繼續觀望。

郭毅表示：“從價格看沒有上漲的跡象，市場的回暖也跟目前的價格低位有一定關系。現在新房二手房庫存量比較大，新房現在限價低，二手房也漲不動?！?/p>

統計局數據顯示，2022年12月，北京新房價格環比上漲0.2%、二手房則下降0.4%。

對于小陽春能否持續，張大偉向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“目前看，北京沒有實質性的放松政策，特別是沒有對二套房首付松綁政策。如果這方面不放松，小陽春不會太熱，并且在之后也不會持續。”

目前，北京仍然實行“認房又認貸”，也就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。其商業貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。

對于很多真實改善購房者來說，這是一個巨大的門檻。

在《鳳凰WEEKLY地產》對多個分析人士的采訪中發現，北京是否能夠出臺放松樓市的政策至關重要。

政策放松的預期能否成真

在全國各地都紛紛發布樓市松綁政策之際，北京的樓市新政卻屈指可數。2022年的帶押過戶、接力貸等政策對樓市的刺激有限。在銷售的口中，為數不多能吸引購房者的政策優勢之一就是利率。

但2023年，這樣的局面可能會得到改善。

2023年1月31日，北京市人民政府引發《2023年市政府工作報告重點任務清單》，其中232條提到完善“一區一策”調控措施，支持“一老一小”、中心城區人口疏解和職住平衡的合理住房需求。

其實，區域調控放松的跡象在去年便已經出現。

2022年11月，北京市發布新政，通州區臺湖、馬駒橋地區商品房將不再執行通州區“雙限購”政策（即同時符合北京市現行限購政策和通州區限購政策），而是執行北京市其他區域普遍執行的限購政策，即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續5年繳納社保或納稅可擁有一套住房。

這引發了外界對北京樓市放松的無限遐想。

對此，郭毅表示：“北京現在也在醞釀一些寬松政策，只不過目前處于兩會前期，還沒有正式頒布。如果預期的政策能夠落地，寬松力度達到市場預期，市場肯定還是一個向上的走勢，對全年北京樓市的復蘇起到非常大的支撐。但如果政策沒有出臺或者力度不大，今年市場恐怕還是一個前高后低的走勢，大家可能會更加觀望?！?/p>

而張大偉則稱，北京目前沒有任何影響全面樓市的寬松政策，壓抑的需求需要釋放，政策肯定會出現不同力度的調整。

再回到中海與鏈家的“誤會”，一家在北京年銷售額超過500億的央企都要精打細算，更不要說一個傾盡財力在北京購置一套住所的普通購房者。在無數期待與博弈中，北京樓市將要往何處去，答案或許不久就會揭曉。