在消費者投訴平臺“黑貓投訴”上，一名在2021年12月購買了常州濱湖云著的業主，投訴購房之后樓盤遲遲無法網簽。
詢問后業主才知道，因為碧桂園和保利產生了糾紛，“現場無法施工，也無法簽訂合同。”
這個項目，在江蘇常州的郊縣板塊金壇區，區域內新房供應量常年居高不下，各樓盤過去一年紛紛“以價換量”，整個區域的去化都比較困難。
【資料圖】
半年后，這個項目出現在北京產權交易所官網，保利打包掛牌轉讓的12個項目公司股權名單，這些項目轉讓總價約22.97億元，合作方都是碧桂園。
這一舉動很快引發了外界對銷售排名前兩位的房企之間風險切割的遐想。
保利發展和碧桂園方面均對《鳳凰WEEKLY地產》回復，轉讓是“項目層面的具體經營事項”，保利補充“合作項目退出的常規方式”。除了10個已經售罄的項目，資產包里還有兩個在售項目。
被投訴的碧桂園保利濱湖云著，就是其中的在售項目，也是資產包中價格最高的，轉讓價9.2億。
九年前，徘徊在TOP3之外的保利發展為了做大規模，開始頻繁做戰略調整，其中包括增加大量合作，當年新增拿地的權益比從上年的72.%降至69.9%，之后一路走低至2018年的65.2%，幾乎是歷史最低點。
這次保利擺上貨架的12個項目，有9家成立于2017年，1個成立于2016年，正是保利新增權益比下降的時期。
“聯合拿地+合作開發”的模式，在過去幾年幫助碧桂園、旭輝、中梁等企業快速做大規模，也曾被掉隊幾年、試圖重回前三的保利學習。
斗轉星移，“明星”董事長宋廣菊直到退休也沒看到的局面，在2022年實現了。
一輪洗滌過后，恒大爆雷、融創掙扎、萬科收縮，保利終于重回銷售額第二，而規模為王的時代被房企視若利器的合作模式，正在被丟棄。房地產行業同舟共濟的時光，一去不復返。
保利和碧桂園，大概只是其中一個小小的縮影。
風險切割？
外界猜測最多的，是保利出售這些項目的原因。
從產權交易所的掛牌信息來看，保利轉讓的12個項目底價多數在1個億以內。
保利發展方面對《鳳凰WEEKLY地產》回應：“這次只是項目層面的具體經營事項。”
“項目賣完，保利就走常規的退出流程，正常來說就是碧桂園來接手。因為國資股權轉讓必須按規定程序掛牌，所以讓外界都看見了。”廣東一家規模房企的中層告訴《鳳凰WEEKLY地產》。
“為提高集團及合作方在項目層面的資金使用效率，對部分合作項目啟動分家程序，可有效盤活雙方項目層面的資金。”碧桂園方面對《鳳凰WEEKLY地產》稱。
但外界的關注點，顯然更多在保利和碧桂園的安全問題。
如果不轉讓項目，在售的兩個項目還可以為保利發展2023年的銷售額做數據貢獻，轉讓之后，只能統計進報表里的投資收入或者虧損。
從賬目上來看，保利發展還沒到資金吃緊的地步。其2022年三季報顯示，截至2022年9月末，保利發展擁有貨幣資金約1303.47億元，短期借款為12.69億元，一年內到期的非流動負債為659.78億元。
也就是說，保利用現金還短債綽綽有余。
而且按照最新的公告，證監會已受理了保利發展的A股增發申請，保利很快將獲得大額“輸血”。所以，保利發展大概率不是為了湊錢賣項目。
反觀碧桂園，重倉三四線的碧桂園為何還能堅挺至今？除了低廉的土地成本，還因為它過去許多項目是合作開發的，在一定程度上分攤了風險。有媒體近日爆料稱，碧桂園的許多合作項目在合作方墊資之后，沒有返還本金給合作方。
保利發展或許在有意切割這種風險？上述廣東房企中層認為可能性很小。
“以前房企之間關系好的，可能一方先墊一下，或不按股比投入。碧桂園這種市場份額大、有一定市場地位的，大家一般認為它有實力，也會愿意墊資。但是保利是央企，國資委嚴禁不按股比投入，實在有必要墊資的，還要報國資委核準，保利被坑的可能性很小。”他說。
“民營房企在合作的時候，確實很多不按制度流程約定走，但央國企的執行很嚴。”一名萬科城市公司的中層也向《鳳凰WEEKLY地產》介紹，“比如萬科，大股東是國企，合作項目的時候，就得事先談好，如果這筆錢合作方先進，那得有合同寫明利率怎么算、債還是股、什么時間還。返本的時間節點，有的是按銷售回款，有的是按工程付款。”
不容忽視的，還有被轉讓項目本身的問題。
“在多房企合作特別是聯合操盤的項目中，由于不同房企的開發要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業文化存在差異，都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險。”易居CEO丁祖昱在此前分析房企合作開發模式時曾說。
分合定律
2004年，老大萬科就開始增加合作開發的數量，依靠品牌優勢，只需要出一小部分資金就操盤項目，稱之為“小股操盤”。
隨后，“聯合拿地+合作開發”的模式成就了多家規模房企。這種模式的優點是，不僅能分攤資金壓力，還能同時做大各方的報表，銷售額是房企融資市場證明實力的關鍵之一。
過去房企間的合作是比較頻繁的，不僅聯合開發，而且關系好的，還可以互相墊資。
宋廣菊提出“重回前三”目標的2017年，“第一梯隊”碧桂園、萬科、恒大紛紛突破5000億元銷售額大關，位列第五的保利地產被第四名的融創甩開近2000億元，直到2018年，差距才縮小至600億。
2018年行業剛開始下行時，房企間的合作更加頻繁了。平安證券統計，2018年A股傳統的四大龍頭招商、保利、萬科、金地的銷售額權益占比僅70%左右，TOP100房企銷售金額權益比自2016年的85%降至2018年的80%。
“除了通過項目收并購獲取土地的方式外，在目前項目地塊總價較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企在招拍掛市場更傾向于多方合作拿地，通過合作開發分攤風險。”首創證券在當時的研究報告中稱。
這種其樂融融的氛圍，在近一兩年消失了。
隨著越來越多房企爆雷，合作開發的風險驟增，為擴大安全邊際，減少合作開發成為主流做法。
受合作影響最大的民營房企要數旭輝。行業內旭輝有“合作之王”之稱，憑借聯合開發旭輝實現了五年時間銷售額從1000億到2000億的跨越。但也是合作過多，旭輝也受到了爆雷的房企拖累。
2022年3月，旭輝宣布對合作方進行分級，并提高權益銷售額，但還是沒有攔住它在下半年正式爆雷。
碧桂園也是被爆雷合作方影響到的企業。2022年的半年度業績會上，碧桂園副總裁程光煜稱去年上半年39起收并購里，有相當數量是和出險企業的合作項目。
對于如何控制合作方風險，當時程光煜就表示：“從2018年開始，碧桂園就在減少合作，提高自身權益。”
2022年6月，綠城股東大會上，執行總裁郭佳峰明確表示會降低合作開發的比例。
明源地產研究院認為，減少合作開發，一方面，能更好地控制項目風險，另一方面，省去和合作方的溝通成本，也能提高周轉效率。保證年初拿下的土地，盡快轉化成銷售額，再用于當年拿地，做到“一年兩熟”，提高盈利能力。
“近年合作減少，墊資的情況更是不多了，大家彼此都擔心對方的實力，何況市場還在下行。”上述廣東房企中層對《鳳凰WEEKLY地產》說。
謹慎敏感的保利在2019年開始提高拓展項目權益比例，到了2021年，保利的新增拿地權益占比回升到75.4%。到2021年三季度末，保利少數股東權益數值下降至1184.8億元，過去多年首次出現下降趨勢。
2022年全年，保利發展新拓項目91個，權益拿地金額1082億元。據克而瑞發布的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元，位居行業第一。
從“招保萬金”到“碧恒萬融”，保利失意了許多年。自2012年之后，它再也沒有進過銷售排行前三。
直到上一任“明星”董事長宋廣菊退休，保利還在和融創爭奪第四。2021年7月，劉平接任退休的宋廣菊，一年多后的2022年底，保利終于榮登第二，重溫“招保萬金”的舊夢，開始甩掉當年為做大規模的合作項目。
2023年開年的第一個月，保利再次加快了進度，和碧桂園的爭奪膠著起來。當月，保利銷售額第一，碧桂園緊隨其后。
就像分久必合、合久必分的定律，新的時代，可能也要到來了。
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