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剛過新年，上海樓市就來了一波短暫的躁動。

(資料圖片僅供參考)

位于黃浦區董家渡板塊的綠城外灘蘭庭項目，被爆入圍分數線為97分。不出意外，這將是上海首個高分盤，超越2022年的最高入圍分項目96.9分的紀錄。

元旦期間，上海新房成交比去年同期上漲了超過70%，居一線城市之首。

中指研究院最新發布的統計顯示，1月2日-1月8日這一周，樓市成交僅一線城市整體上漲，上海漲幅最大。環比漲幅高達1.42倍，同比漲18%。北京的成交面積同比也增長了15.5%，但環比出現48.2%的跌幅。

二手房方面，貝殼研究院監測的數據表明，1月上旬二手房市場的先行指標出現了明顯的回升。

1月上旬50城日均帶看量較去年12月增加22%，北京、石家莊、廊坊及天津等城市增幅均在40%以上；日均二手房成交量較去年12月日均增加39%。廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

“市場仍處于筑底過程中，下行態勢還未真正得到扭轉。從成交量角度來看，2022年很有可能成為一個歷史性的轉折點?！币拙悠髽I集團執行總裁張燕分析。

隨著放松政策不斷進行，這個拐點正在迎來修復。

而2023年多地出現的開門紅，或許能讓這個市場重拾一些信心，而這正是整個樓市珍貴的“黃金”。

評級機構標普近期發布了一份聲明，“中國房地產行業2023年將緩慢復蘇。”

中國住交會組委會秘書長單大偉預計，2023年居住消費需求將持續釋放，帶動市場銷售恢復，特別是隨著“保交樓”工作的持續完成，將有效提振市場信心。

“相信2023年房地產市場將迎來轉機，中國房地產行業在步入新發展模式下，回歸健康發展軌道?！?/p>

向好的跡象

2023年元旦期間，北京新房網簽219套，北京市住建委官網數據顯示，與去年元旦假期相比增長108.6%，節前積壓已久的需求開始集中釋放。

不只新房，北京二手住宅同樣出現了明顯回暖。麥田房產數據顯示，元旦期間北京二手住宅網簽400套，與2022年元旦假期相比增長約277.4%，市場進一步向好。

北京市場向好的趨勢在2022年底就已經顯現。機構數據稱，2022年12月19日-25日，北京一二手成交均大幅反彈，當周新房成交環比增長57%，二手房成交量結束“四連跌”，網簽環比增長20%。

不只是北京，2023年元旦假期期間，機構重點監測城市新建商品住宅成交面積比去年增長超兩成，在多重利好帶動下，部分城市售樓處到訪量增加。

“在疫情沖擊下，部分城市購房需求被壓制，元旦假期得以集中釋放?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I部陳文靜分析，此外前期出臺的政策逐步顯效，部分城市近期組織房交會，促進住房消費釋放；房企促銷優惠和去年低基數等因素也有一定影響。

來自房企的反饋也開始變得更為積極，多位房企人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“未來一年，政策仍舊還是以寬松為主，所以，市場也會逐步修復?！?/p>

政府繼續寬松

新年剛過，監管層就進一步發布了針對房地產需求端的放松政策。

1月5日，央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新房價格連降3個月的城市，可根據市場形勢調整首套房貸款利率下限。機構測算，符合條件的城市至少有23個。

除此之外，地方也繼續放寬樓市政策，其中包括深圳的二手房“帶押過戶”，熱點城市東莞將首套房最低首付降至20%等。據中指研究院統計，1月前11天，已有22個省市出臺22條樓市寬松政策。

除了需求端，在保交樓順利推進的背景下，政策對于企業紓困，特別是融資端放松也開始繼續推進。

三支箭、“金融16條”、內保外貸、銀行授信、預售資金置換等方面相繼取得了一些成效。

龍湖、美的置業等房企的發債計劃被受理，另有萬科、金地等多家房企宣布了發債計劃。

“金融16條”后，各大行給房企提供了超2萬億元意向性授信額度。但后續以什么形式提供融資、能夠落地多大規模，還要取決于各家銀行的風險偏好以及房地產市場發展。

值得關注的是，出險房企的融資漸漸出現好的跡象，在債務重組方案落地后，出險房企的股權融資案例逐漸增多。

壓力仍存

“這次對房地產信心的危機不同于歷史上房地產周期的調整。”中信證券分析其中原因，一是土地市場繁榮的時間過長，二是項目層面合作異常發達，三是房企的運營成本普遍偏高?！叭绻挥谐Ｒ幍闹芷谛苑潘?，可能不足以扭轉惡性循環的趨勢，行業風險有不斷積累的可能性?！?/p>

因此，對于企業來說，需要將存量資產處理掉，在未來用較為優質的資產替代地價繁榮時期成本較高的資產。

多家房企告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“我們新年的任務是收縮規模，加速存量資產的銷售，將回款作為重點工作。”

而對于已經陷入債務違約中的企業，目前來看重點仍是保交樓，債務重組的前景依舊困難。

好的跡象是，一些共識正在達成。比如債務展期基本都會獲得通過，預售資金的提取也比之前更為靈活，這些都對企業恢復現金流提供了一定支持。

但接下來的到期債務壓力，仍然不容小覷。Wind數據顯示，民企有1709.5億元境內地產債于2023年到期及回售，3月、7月到期壓力相對較大，分別到期及回售246.8億元和224.6億元。

未來一年，風險仍存。

首先就是來自供應端，中信證券認為2023年商品房銷售額，房地產開發投資將分別同比下降1.6%和9.7%，新開工面積同比下降25%，竣工面積預計同比持平，一、二線城市房價基本走穩；部分房地產企業貨值不足和盈利能力下降。

其次，在需求端，在房價下降的背景之下，居民購房意愿仍然受到影響，信貸縮表的威脅仍然存在。

數據顯示，2022年10月，住戶貸款減少180億元，居民中長期貸款也只增加332億元，可以看出在房貸額度十分充裕的情況下，居民置業意愿顯著不足，提前償還按揭的動力很高。這一趨勢在2023年有可能繼續。

繼續向前的動力

盡管目前市場情況仍舊沒有得到根本改善，但從趨勢看，整體的市場容量和需求仍在。

上述開發商人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“2022年即便市場情況不好，還賣了13萬億，這個市場其實還在。”

根據格上研究中心測算，2025、2030、2035年，中國城鎮常住人口人均建筑面積預計分別為35.28、37.7、39.9平方米。2021年我國城鎮化率為64.7%，與發達國家仍有距離。

這兩項數據仍舊有上升的空間，為未來房地產市場提供了諸多可能性。

而對于購房者來說，目前的市場是近幾年的低點，寬松的政策短期內仍將繼續。

有開發商稱：“2023 年房地產泡沫的擠出效應依然會存在，但市場不會像2022 年那樣低迷。同時樓市信心也在逐漸恢復，房價、貸款利率和其他一系列的購房優惠政策將來到幾年來的最好時候，這對有需求的購房者是很好的提振。”

但如何激活市場容量，讓購房者重拾信心，可能非一日之功。

中國國際經濟交流中心首席研究員張燕生分別在供給端和需求端提供了思路：

供給端做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；繼續給行業提供足夠的流動性；推動行業并購重組；在預期和需求端，支持剛性和改善性需求；鼓勵加大保障性租賃住房供給；合理增加消費信貸，支持改善性住房需求等消費。

從上述應對策略來看，房地產問題不是局部的問題，而是全局的問題。房地產政策不能只強調因城施策，更需要強調地方有效協同。

中信證券認為，這是未來政策調整更應強調的部分?！跋啾蓉斦徒鹑谙到y，住建系統的上下協同歷史上相對少，各地更加強調地方的差異。接下來，地方和中央之間要形成合力。”