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2023年房地產收并購第一單即將產生。

廈門本地房企建發股份和上海知名家居企業紅星美凱龍近日聯合公告，前者擬收購后者不超過30%的股份，或涉及紅星美凱龍的控制權變更。

有意向“撿食”紅星美凱龍的建發股份，背靠廈門最大的國企建發集團。建發股份旗下的建發房產，是2022年房地產行業唯一的“黑馬”。

【資料圖】

在泰禾、旭輝、世茂、陽光城等“激進派”閩系房企元氣大傷之時，建發房產趁機而上，2022年以1703.2億元的銷售額，反超融創躋身TOP10。

《鳳凰WEEKLY地產》以投資者身份向建發股份證券部詢問收購原因，建發股份回復稱可與地產業務、供應鏈業務協同。在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，建發這筆收購是“抄底之舉”，因為這筆收購正處于紅星美凱龍估值和對價都不太高的階段。

但投資者明顯無法理解收購一家困難企業的好處，公告發布之后，建發股價連跌兩天，首日逼近10%的下跌極限。

“股價下跌大概就是因為發布了收購意向。”建發股份證券部對《鳳凰WEEKLY地產》分析。建發股份證券部透露：“交易目前還處于前期階段，董事會還沒開，收購估計在這兩周，最快本周內會有定數。”

對于有媒體報道建發股份將不會承債收購，建發股份證券部稱：“我們什么都沒說，不知網上說的是什么，交易還沒定，價格也還沒確定。”

黑馬建發

2022年的規模房企里，建發可以說是最典型的黑馬。

建發系的結構較為復雜，最上層是建發集團。建發集團不僅是廈門最大國企，還在2022年位列《財富》世界500強第77名。建發集團類似上海的復星集團，覆蓋了供應鏈、房地產、醫療健康多種業務。

建發系有兩個房地產公司，一個是建發房產，一個是聯發集團，但目前最主要的地產平臺還是建發房產。根據中指研究院披露，聯發集團今年前11個月的銷售額不過400億，不及建發房產的零頭。

建發和聯發在2018年和2020年先后進入深圳，深圳一家中型房企從業者向《鳳凰WEEKLY地產》透露，據他了解，聯發和建發是獨立運營的。建發集團旗下有建發股份、建發國際、建發物業、建發合誠4家上市平臺。建發集團持有建發股份47.38%的股權，是第一大股東，而建發集團和建發股份共同持有建發房產。剩下3家上市平臺都在建發房產旗下，其中建發國際的銷售額占了建發房產的大部分，今年全口徑銷售額是1647.4億元。

建發房產在2014—2018年這幾年開拓全國性業務，但它最初走進全國視野，是在廈門土拍中頻繁兜底。

2017年，大部分二線樓市開始走下坡路。2018年的土拍市場隨之受影響，當年9月，因應者寥寥，福州連續取消了4幅土地的出讓。同樣是9月，福建省的另一個城市廈門，土拍冷清收場，三幅土地中，建發溢價27%拿下島內一塊，剩下兩塊由另外兩家國企0溢價兜底。

之后，建發曝光率越來越高。2020年建發房產以高達76%的銷售增速成為當年黑馬，成功進入千億房企“俱樂部”。

2020年廈門第三場土拍，4幅地塊，建發2幅底價、1幅溢價兜住。2022年廈門首輪土拍，建發94億溢價拍下三幅地，全年全市27幅地塊，建發拿下6幅拔得頭籌。

從全國范圍來看，據克而瑞的統計，2021年和2022年上半年的新增土地價值榜中，建發排名分別是第十和第四。

“自2021年以來，行業流動性危機和企業信用危機爆發，市場資源資金加速向更為穩健的央國企靠攏……在此背景下，建發房產背靠建發股份國企背景，無疑也迎來重大發展機遇期。”克而瑞在2022年7月的報告中稱。

近幾年高調拿地，建發房產不可避免地出現毛利的下降和負債的上升。建發房產的銷售額主要集中在建發國際里，2021年建發國際的毛利率同比下降8.69個百分點， 總負債上漲近六成。

不過奇怪的是，建發國際的凈負債率出現了下降。2018及2019年，建發國際的凈負債率分別為242.1%和175.7%，剔除預收款后的資產負債率分別為78.7%和75.2%。到了2021年末，建發國際的凈負債率顯著下降至62.9%，剔除預收款后的資產負債率為67.6%。

值得注意的是，至2021年末，建發國際的少數股東權益366.46億元，在總權益中的比重為57.93%，但同期建發國際少數股東僅獲得了4.93億元的利潤，在總利潤中的比重低至12.3%。

克而瑞在報告中提醒建發國際有明股實債的風險，而建發國際是否還有其他表外負債，外界不得而知。

看上紅星美凱龍什么？

穩坐國內家居行業頭把交椅的紅星美凱龍，早早向輕資產模式轉型，仍擋不住這些年房地產下行帶來的沖擊，2020年、2021年的核心利潤連續下降。

早在2020年10月，紅星美凱龍就出現了流動性吃緊的狀況，為了改善，紅星美凱龍首次增發擬募資36.78億元，其中11億用于還債，剩下25億用于項目建設。

2020年11月26日，紅星控股（紅星美凱龍的母公司）發行“20紅星05”債券，規模合計25億元，期限3年。

2021年6月初，紅星美凱龍將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本；7月，紅星美凱龍董事長車建新把紅星企發70％的股權，以40億元的價格出售給遠洋集團；10月，美凱龍物業80％股權又以近7億元的價格被轉讓給了旭輝永升。

這三筆交易大約為紅星美凱龍帶來了約70億元的現金流。根據公開數據，截止到2022年9月30日，紅星美凱龍的有息債務合計約為336億。

定增、發行債券、變賣資產，紅星美凱龍用遍了所有能用的自救方式，仍阻攔不住頹勢，到了2022年前三季度，現金已覆蓋不住短債。

2022年12月20日，紅星控股宣布“20紅星05”債券利息寬限期延長2個月。

建發股份看上了負債累累的紅星美凱龍什么？

建發股份證券部回復《鳳凰WEEKLY地產》：“首先，收購一家上市公司，可以提高品牌知名度和影響力，第二，公司本身有地產業務，這方面有協同效應，第三，因為我們是供應鏈和房地產雙主業，在供應鏈方面，我們現在也在大力開拓消費品的供應鏈業務，這方面也有一定的協同效應。”

柏文喜認為：“紅星美凱龍等家居企業屬于房地產下游與配套行業，與建發股份具有較強的協同效應。而且收購紅星美凱龍30%的股份以后，作為上市公司紅星美凱龍的實際控制人，建發股份又可以通過合并報表增厚業績的同時，與紅星美凱龍形成資本市場上的相互策應關系，利好建發股份的發展。”

易居嚴躍進也認為，建發收購紅星美凱龍，可以將房地產開發業務和家居業務打通。

“2023年開年第一單，信號意義很強，說明收并購是2023年很重要的一項內容。”嚴躍進對《鳳凰WEEKLY地產》稱。

安信證券在報告中稱，建發擬收購紅星美凱龍控股權，對行業發展信心形成顯著提振。