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建業(yè)地產(chǎn)熱熱鬧鬧的大蒜、小麥抵首付的活動(dòng)，在火速出圈數(shù)天后緊急叫停，以“大蒜成交僅30套”、“小麥成交0套”告終。

公開(kāi)消息顯示，所謂的“大蒜、小麥抵首付”，就是農(nóng)民將農(nóng)產(chǎn)品銷往建業(yè)制定的收購(gòu)商處，建業(yè)給農(nóng)民購(gòu)房者減去相應(yīng)的購(gòu)房款，建業(yè)本身并不收購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品。

(資料圖片)

雖然外界爭(zhēng)議頗多，甚至有觀點(diǎn)稱“胡葆森丟掉體面”，但《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)建業(yè)的此次活動(dòng)的判斷正面居多，所謂的“荒誕”其實(shí)是一個(gè)實(shí)操性很強(qiáng)的優(yōu)惠策略。

“影響不好”

建業(yè)地產(chǎn)的一名員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，“大蒜小麥”抵首付是為了減價(jià)促銷。“這是我們的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，政策相對(duì)靈活，重資產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有這樣搞過(guò)。”這名員工說(shuō)，“但只能小幅度降價(jià)，還是要保利潤(rùn)的。”

“其實(shí)是一個(gè)挺不錯(cuò)的減價(jià)營(yíng)銷策劃，影響太大就被斃掉了。”河南當(dāng)?shù)匾患已肫箝_(kāi)發(fā)商的分公司員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

而之所以建業(yè)選擇用農(nóng)產(chǎn)品抵首付，一來(lái)是客戶群體決定的，“因?yàn)槲覀兛蛻粢话胍陨隙荚卩l(xiāng)鎮(zhèn)，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民也多有進(jìn)城需求，所以刺激一下買房欲望。”上述建業(yè)員工解釋道。更隱晦的一個(gè)原因則是避免高調(diào)降價(jià)，“雖然這兩個(gè)縣城對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有刻意限制價(jià)格，但大家也都不會(huì)明著降價(jià)，以免影響市場(chǎng)信心。”

這位建業(yè)員工口說(shuō)的“影響不好”的行為，其實(shí)在更多的城市，正在被明確的行政命令禁止，即從去年8月份以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的”限跌令”。

去年8月，湖南岳陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%，是這波限跌令中首個(gè)發(fā)布通知的城市。

最新類似的通知，是福州市平潭區(qū)發(fā)布的。該地明文要求，商品房實(shí)際銷售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%。同志的關(guān)鍵字是，“進(jìn)一步規(guī)范實(shí)驗(yàn)區(qū)商品房銷售市場(chǎng)秩序”。

更多的限跌是以看不見(jiàn)的形式出現(xiàn)。

去年8月，唐山約談了包括華潤(rùn)置地、中海、萬(wàn)科等10家房企在內(nèi)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求他們不要惡意降價(jià)，否則不予網(wǎng)簽。

一些半民間的行業(yè)協(xié)會(huì)也自發(fā)“自律”，去年的昆明房協(xié)也明確表示禁止房企惡意降價(jià)，稱“若房企惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者停止網(wǎng)簽”。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，至今已有超過(guò)20個(gè)城市對(duì)房企大幅度降價(jià)采取了的制止措施。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹：“其實(shí)15%的幅度限制沒(méi)什么大問(wèn)題，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售管理辦法中，本來(lái)規(guī)定的銷售價(jià)格就是備案價(jià)上下浮動(dòng)15%以內(nèi)，如果超過(guò)15%是要重新備案的。”

但很明顯，多地的“限跌令”明確說(shuō)明了，如果價(jià)格降幅超過(guò)15%，將不會(huì)給予重新備案和網(wǎng)簽。“當(dāng)然，目前不允許明顯的下跌，確實(shí)是有擔(dān)心地價(jià)、房?jī)r(jià)不穩(wěn)的考慮。地方政府穩(wěn)定地價(jià)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是長(zhǎng)效機(jī)制，這種時(shí)候開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，是地方政府不愿意看到的。”李宇嘉補(bǔ)充道。

“一刀切”？

事實(shí)上，上一輪周期中也有限跌令的出臺(tái)。

2019年， 在去化壓力下，部分三四線城市的部分樓盤采取了降價(jià)促銷手段。當(dāng)年3月，江西贛州市首先發(fā)布了一份“停止特價(jià)房”銷售的通知，要求房企停止低于申報(bào)價(jià)格的“特價(jià)房”銷售，且價(jià)格不得低于2月。之后湖北恩施、安徽馬鞍山紛紛跟進(jìn)，安徽合肥、蕪湖、碭山等地個(gè)別樓盤也因降價(jià)被當(dāng)?shù)刂鞴懿块T要求不得降價(jià)或給予處罰。

民間看待限跌令，大多會(huì)解讀為政府對(duì)房?jī)r(jià)的保護(hù)，進(jìn)而利好開(kāi)發(fā)商。但業(yè)內(nèi)都清楚，樓市下行之跡，恰恰是這樣的保護(hù)，成為開(kāi)發(fā)商想以價(jià)沖量的“攔路虎”。

最近一份網(wǎng)絡(luò)間流傳的一封廣東省地產(chǎn)商會(huì)發(fā)出的文件，道出了當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的困境。

這份文件名為《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)和建議》，文件中稱：“不少地方政府的’限價(jià)令’限漲價(jià)又限降價(jià)，令企業(yè)無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況降價(jià)促銷，無(wú)法通過(guò)快速銷售以回款自救，形成了進(jìn)退兩難的不利局面。”

廣東省地產(chǎn)商建議：“調(diào)整當(dāng)前’一刀切”式的限價(jià)管控，適當(dāng)放寬備案價(jià)限制。”

很多人擔(dān)心，一旦開(kāi)發(fā)商打響價(jià)格戰(zhàn)，會(huì)帶來(lái)意想不到的混亂。

但克而瑞在最新的報(bào)告中建議：“有序放開(kāi)’限跌令’，鼓勵(lì)房企以價(jià)換量，通過(guò)必要的降價(jià)措施加快滯銷樓盤成交轉(zhuǎn)化，也有利于樓市成交逐漸恢復(fù)正常化。”

“救市應(yīng)該是救市場(chǎng)，而不是破壞市場(chǎng)。應(yīng)將扭曲市場(chǎng)的各種限制全部解除；對(duì)市場(chǎng)下行的城市，不是限降價(jià)，而是暫停土地供應(yīng)，改善預(yù)期。”世聯(lián)行聯(lián)席董事長(zhǎng)陳勁松稱。

在20多個(gè)城市紛紛干預(yù)開(kāi)發(fā)商降價(jià)的時(shí)候，有的城市做出了不同選擇。

去年12月，有成都榮盛時(shí)代的業(yè)主在政府官網(wǎng)后留言，稱樓盤將剩余的幾百套房源“惡意降價(jià)促銷”，對(duì)早期的購(gòu)房者有失公平，導(dǎo)致才買房不到2個(gè)月的業(yè)主直接損失70萬(wàn)以上。

成都市公園城市局官方回復(fù)稱：“經(jīng)核實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)銷售未違反成都市房地產(chǎn)現(xiàn)行法律法規(guī)，該情況屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。”