近日，受大風(fēng)天氣影響，山東濟(jì)南雪山片區(qū)的綠城春來曉園項目正在建設(shè)的1號樓西單元被大風(fēng)“吹塌了”3層。后經(jīng)證實，被吹塌的其實是綠城項目外部虛設(shè)的腳手架，是開發(fā)商為了滿足取得預(yù)售證要求，做的“形象工程”。對此，濟(jì)南市發(fā)布通報斥責(zé)開發(fā)商欺騙行為，并取消了其預(yù)售資格。
前幾日，柳州綠城也因楊柳郡紫荊苑七期發(fā)生一起安全事故致人死亡而收到通報批評，要求其停工整改并自查反省。
接連不斷的安全問題背后是綠城對規(guī)模擴(kuò)張的渴望與高周轉(zhuǎn)模式下的一地雞毛。
打假靠風(fēng)
6月30日，受強(qiáng)對流天氣影響，超十級狂風(fēng)和暴雨突襲濟(jì)南。狂風(fēng)像一位打假師，吹開了綠城造假騙取預(yù)證的真相。
狂風(fēng)暴雨中，位于歷城區(qū)的綠城春來曉園項目出現(xiàn)了頗為戲劇的一幕。項目1號樓共兩個單元，尚未封頂，目前還在建設(shè)中。然而，同期建設(shè)的兩個單元抗風(fēng)能力卻截然不同，西單元“坍塌”，東單元卻完好無損。
謎底很快揭曉。
隨后，濟(jì)南綠城春來曉園官方微博發(fā)聲承認(rèn)，6月28日，項目公司1#樓西單心主體施工至3層，未達(dá)取證要求，因此在西單元局部搭設(shè)腳手架至6層，并進(jìn)行澆筑表面處理，滿足形象進(jìn)度要求，以獲取1#樓預(yù)售許可證。2021年6月30日，濟(jì)南極端大風(fēng)天氣導(dǎo)致1#樓該部分腳手架倒塌，項目公司責(zé)任人第一時間趕到現(xiàn)場處理，現(xiàn)場無人員傷亡。
據(jù)了解，2020年2月濟(jì)南出臺的應(yīng)對新冠肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)12項舉措中，高層建筑預(yù)售形象進(jìn)度由不少于地上12層調(diào)整為不少于地上6層。在官方公告上，春來曉園規(guī)劃27層的1號樓的“第6層已完成主體結(jié)構(gòu)工程”。
顯然，1號樓西單元主體結(jié)構(gòu)并未蓋到6層，不符合取證要求。而對于預(yù)售證通過審批一事，濟(jì)南市行政審批服務(wù)局工作人員對外表示，“因為我們是審批部門，就看樓體的形象進(jìn)度，房企承諾蓋到了6層，填寫承諾書并提供相關(guān)證明材料，我們發(fā)預(yù)售證，沒有權(quán)利去現(xiàn)場查看。”
來源：閃電新聞
未能現(xiàn)場查看也給了綠城“耍滑頭”的機(jī)會。
天眼查顯示，春來曉園的開發(fā)商安投實業(yè)背后有綠城中國、中國平安以及濟(jì)南城投3家公司，持股比例分別為45%、45%、10%。項目對外一致稱之為綠城春來曉園。
該項目已于6月24日首次開盤，推出了13號樓和17號樓共計176套房源，開盤當(dāng)天即去化超9成。緊接著，試水成功的綠城又于6月28日“想方設(shè)法”取得了1號樓的預(yù)售證，合計216套住宅房源與16套儲藏室，并于當(dāng)日開售。
試想如果不是這場大風(fēng)，綠城的造假或許就這么蒙混過關(guān)。
由于事件較為惡劣，濟(jì)南市住建局亦發(fā)布通報，2021年6月28日，安投實業(yè)取得雪山二期首期出讓A-14地塊項目(綠城春來曉園)1號樓商品房預(yù)售許可。經(jīng)查實，開發(fā)企業(yè)采用欺騙手段獲取商品房預(yù)售許可，嚴(yán)重擾亂了我市房地產(chǎn)市場秩序，造成極其惡劣的社會影響。
經(jīng)過研究，濟(jì)南市住建局決定從五個方面進(jìn)行處罰：
1.通知市行政審批部門暫停受理開發(fā)企業(yè)預(yù)售許可申請;
2.責(zé)令開發(fā)企業(yè)暫停雪山二期首期出讓A-14地塊項目的銷售;
3.扣減開發(fā)企業(yè)信用分?jǐn)?shù)30分;
4.將雪山二期首期出讓A-14地塊項目施工許可證編號為370112202102220101范圍內(nèi)的樓座，預(yù)售許可形象進(jìn)度由6層提高至12層;
5.該項目預(yù)售監(jiān)管金留存比例提高10%。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析道，預(yù)售許可證若出現(xiàn)違規(guī)申請等情況，普遍和房企急于銷售和回籠資金的心態(tài)有關(guān);同時也說明企業(yè)營銷方面或有較大的考核，所以會有違規(guī)申請預(yù)售證的做法。但值得關(guān)注的是，此類做法并不可取，尤其是后續(xù)追加的懲罰機(jī)制，顯然使得預(yù)售的條件和標(biāo)準(zhǔn)提高了，也會影響房企的投資和營銷節(jié)奏。
被要求自查反省
宋衛(wèi)平時代一向以“慢工出細(xì)活和高品質(zhì)”而聞名的綠城，近年來已出現(xiàn)多起安全質(zhì)量問題。
7月初，廣西住建廳發(fā)布了一則通知，6月25日，柳州市楊柳郡紫荊苑七期發(fā)生一起安全事故，造成1人死亡，責(zé)令楊柳郡項目建設(shè)單位柳州綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“柳州綠城”)自查反省，施工總承包單位浙江中成建工集團(tuán)有限公司停工整改。
據(jù)柳州綠城楊柳郡官方微信披露，楊柳郡是綠城進(jìn)入江西的首發(fā)之作，入市5年間總銷售額突破50億元，曾于2019年-2020年蟬聯(lián)柳州銷冠。
綠城“明星”產(chǎn)品出現(xiàn)問題也并非個例，甚至連其大本營杭州也已失守，近幾年杭州綠城沁園、桂語江南、曉風(fēng)印月、湖境云廬等多個項目爆出了維權(quán)現(xiàn)象。
在業(yè)內(nèi)人士看來，綠城多地項目的“翻車”某種程度上暴露了公司以口碑換規(guī)模的發(fā)展路徑。高周轉(zhuǎn)策略之下，品質(zhì)成了綠城手中難以兩全的“魚與熊掌”。
高周轉(zhuǎn)之殤
自2015年引入中交集團(tuán)后，綠城嚴(yán)控品質(zhì)、“佛系”發(fā)展的規(guī)劃逐漸被放置到一邊，取而代之的是加速擴(kuò)張沖規(guī)模的理念。
變革之下，綠城開始轉(zhuǎn)變投資布局、加大拿地力度、優(yōu)化公司架構(gòu)。四年后，公司銷售額便突破2000億元。2019年，綠城實現(xiàn)銷售額2018億元，較2015年的719億元增長逾180%。
在董事會主席張亞東提出的“5個月開工、9個月開盤、12個月現(xiàn)金流回正”的發(fā)展戰(zhàn)略下，綠城銷售額繼續(xù)上漲，2020年達(dá)到2892億元。根據(jù)億翰智庫研報，綠城該年在41座城市新增項目85個，投銷比為1.5，較2019年同期的1.2有所上行，“公司仍然處于高速擴(kuò)張期。”
在2020年的業(yè)績會上，張亞東提出5年6400億的戰(zhàn)略目標(biāo)，其表示，“到2025年，綠城中國的合同銷售額預(yù)期達(dá)到6400億的目標(biāo)。”按公司年報中所言，未來五年，綠城將以規(guī)模求生存，以品質(zhì)求發(fā)展。
6400億元的銷售目標(biāo)之下，綠城繼續(xù)大手筆拿地，兇猛補倉。以杭州為例，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心，截至目前，綠城在杭州已斬獲10宗地塊，超過去年全年的9宗。上述10宗地成交金額為138.45億元，平均溢價率30%。
中指院數(shù)據(jù)顯示，綠城在2021年上半年的拿地金額達(dá)到707億元，較去年同期的472億元增長近50%，占公司2020年全年拿地金額的79.7%。《國際金融報》記者注意到，該公司管理層曾在業(yè)績會上透露，綠城2021年的拿地預(yù)算為800億元，這也意味著其在上半年便已用完了全年預(yù)算的88.4%。
除口碑透支外，綠城近年雖在加速擴(kuò)張，但業(yè)績增速卻有明顯放緩的跡象。
東財Choice數(shù)據(jù)顯示，2020年，該公司營收同比增長6.8%，較2019年2.14%的同比增幅有所上漲;公司同期對應(yīng)的歸母凈利潤同比增幅為53.07%，較2019年147.21%的同比增幅下降94.14個百分點。
另一方面，連續(xù)幾年的資產(chǎn)減值計提撥備也是綠城的一塊“心病”。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年間，該公司資產(chǎn)減值計提撥備的金額分別為17.35億元、13.76億元、13.34億元。三年合計達(dá)到44.45億元，超過公司2020年37.96億元的歸母凈利潤。
債務(wù)方面，2020年，綠城短期借款同比增長69.37%至236.28億元，負(fù)債總額到達(dá)3296.92億元。
截至2020年底，綠城剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71%，凈負(fù)債率66%，現(xiàn)金短債比2.0，踩線一條。或是出于沖刺規(guī)模的考慮，綠城將“三道紅線”達(dá)標(biāo)的時間定在了2023年。
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