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01

鄭州的絕望

GDP萬億城市中，鄭州對房地產(chǎn)依賴度達(dá)到了GDP總量的29%，全國第1，賣地收入占整個(gè)財(cái)政收入的近80%。

截止2021年12月31日，鄭州超20%樓盤停工或爛尾，爛尾樓2.5萬套，僅次于長沙的2.8萬套，全國第2;爛尾樓數(shù)量占2021年全年新房成交量的28%，全國第1。

鄭州法拍房數(shù)量2021年9月僅阿里一家的拍賣網(wǎng)上2.7萬套，今年的4月猛增到5.28萬套，半年幾乎翻倍!在地級市中全國第2，杭州第1，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》發(fā)布文章顯示。

于是，3月1日開始到4月，鄭州開始了“最猛烈”救市，連續(xù)搶救了3輪：一口氣解決了限購、限貸、降低首付比例、利率、減少供地、房企資金、大學(xué)生和務(wù)工人員、投奔子女等，一步到位，把所有可能的手段都用足了，但結(jié)果“一通操作猛如虎，再看結(jié)果哭成狗”：

3月集中開盤情況中成交額同比下滑85%，新房銷量同比下降36%;4月新房銷量同比下降63%!

02

杭州懂了

雖然現(xiàn)在杭州一二手房倒掛限價(jià)新房賣的很好(比如二手房5萬，新房限價(jià)3萬，打新一套馬上賺幾百萬)，但也要未雨綢繆做好二手房工作，以防二手房崩/盤影響新房銷售。

杭州這么慌，因?yàn)橛袀€(gè)全國第1，在主要城市土地財(cái)政依賴度(賣地收入/一般公共預(yù)算收入)中高居全國第1：

杭州過去4年賣地1萬億，高居全國第1，2021年更是賣地3000億，再創(chuàng)歷史新高：

杭州二手房價(jià)格的慘烈，可以先看一張房源降價(jià)時(shí)間圖：

去年6月掛價(jià)585萬，今年5月降到360萬，不到1年降了225萬，降幅近40%，幾乎腰斬!作為個(gè)例或許極端，但也反映了杭州二手房市的嚴(yán)峻。

杭州透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示杭州九區(qū)二手房掛牌總量17萬套，找房寶數(shù)據(jù)高達(dá)23萬套，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示截止5月17日，杭州各城區(qū)(不含富陽和臨安)二手房掛牌量22萬套。

杭州二手房掛牌量全國第1：

而且二手房成交數(shù)據(jù)也很慘烈：

2022年4月二手房成交量3000多，同比暴跌60%!按照過去6個(gè)月月均3400套成交的速度，已有二手房掛牌量賣完需要64個(gè)月、5年半。同時(shí)，2022年杭州預(yù)計(jì)又將有12.6萬套的新房源交房入市。

如果杭州不救二手房價(jià)，供需大幅扭轉(zhuǎn)導(dǎo)致二手房崩盤，那么新房就要繼續(xù)降價(jià)，從而影響賣地收入。

所以，杭州保二手價(jià)格就是保倒掛，保新房，保土拍，這是一個(gè)完整的生態(tài)鏈。

5月17日，杭州救市：未滿五年的本地戶籍家庭可以直接購買二手房，外地戶籍社保僅需一年即可購買;個(gè)人唯一住房的二手房增值稅五改二!也就是：買新房僅需“落戶+2年社保”、或“不落戶+4年社保”;買二手房僅需落戶、或1年社保。

但5月17日當(dāng)天，杭州新上房源多達(dá)1944套(諸葛找房官網(wǎng)數(shù)據(jù))，24小時(shí)內(nèi)杭州降價(jià)房源數(shù)量達(dá)到68套，大多降價(jià)幅度為5萬~20萬元，而同期漲價(jià)房源不足10套。

救市之后，反而賣的更多了，降價(jià)房源是漲價(jià)房源的7倍……

03

南京怕了

南京在主要城市依賴度(賣地收入/一般公共預(yù)算收入)中高居全國第3，土地財(cái)政依賴度連續(xù)幾年超過100%，最近5年是111%，2021年更是高達(dá)120%!

而南京今年賣地指標(biāo)2000億，馬上6月了才賣了200億，年化完成度只達(dá)到了預(yù)期的20%，暴跌80%，同時(shí)4月財(cái)政收入同比下降55%……這是一個(gè)非常夸張的數(shù)字。

所以，南京比誰都急，祭出限購、限售、貸款等組合拳，甚至出臺(tái)了“無需購房證明，本地戶口、外地戶口都不需要購房證明，不限區(qū)域，不限套數(shù)”僅僅存活2小時(shí)就被叫停的政策，可見南京已經(jīng)不僅僅是著急，而是“狗藥治癌癥，病急亂投醫(yī)”。

實(shí)際上，南京政策或許細(xì)節(jié)規(guī)定不到位，但大方向沒問題，也不是必須叫停的，因?yàn)榧词拐娉隽耍参幢鼐驼婺艽碳ど蠞q。

04

房地產(chǎn)已經(jīng)失血休克昏迷

目前整體房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是僅僅是缺水、衰退，而是過度失血已經(jīng)快休克昏迷了，核心問題是需求的暴跌，供需嚴(yán)重失衡：

供給穩(wěn)定在每年1500萬套的高位平臺(tái)，而需求暴跌50%，少了730萬套，差不多腰斬。

2021年我國商品房銷售面積為17.9億平方米，住宅占比87%，按人均40平、戶均2.62人計(jì)算，約合1498萬套住宅。

需求減少可以從四個(gè)方面計(jì)算，相互印證：

第一個(gè)數(shù)據(jù)，年均減少810萬套。城鎮(zhèn)化減速少270萬套、改善住房面積減速少350萬套、適齡購房人數(shù)下降少190萬套。中性數(shù)據(jù)。

第二個(gè)數(shù)據(jù)，按《任澤平：中國住房存量報(bào)告2022》計(jì)算中得到大概的交叉驗(yàn)證減少539萬套。樂觀數(shù)據(jù)。

第三個(gè)數(shù)據(jù)，過去21年年均年均10.4億平方米(866萬套)的商品房銷售即可達(dá)到如今的住房均衡水平，如果按此算，年均需求減少632萬套。偏樂觀數(shù)據(jù)。

第四個(gè)數(shù)據(jù)，按照發(fā)達(dá)國家數(shù)據(jù)估算，以美國為例，1990-2015年美國年均銷售新建住宅70萬套，中國人口是美國的4倍，那么就是280萬套，即使中國城鎮(zhèn)化、住房面積與美國有差距，那么按翻一倍好了，那么真實(shí)需求也才每年560萬套，相比現(xiàn)在的供給1500萬套，需求減少940萬套。

4個(gè)數(shù)據(jù)匯總可得：

減少范圍在539-940萬套之間，均值730萬套

減少幅度在36%-63%之間，均值-49%

需求腰斬!

而實(shí)際房地產(chǎn)走勢，已經(jīng)正在按照這個(gè)節(jié)奏暴跌……

中國人民銀行調(diào)查顯示，目前我國民眾對房價(jià)漲跌的看法已經(jīng)持平，已經(jīng)和上一次2015年救市差不多。

2022年前4個(gè)月的全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積暴跌48%，非常吻合上文計(jì)算的下降49%的真實(shí)需求跌幅。這還沒算三四線的地級市和縣城，算上會(huì)更慘。

如果真的在1-3年的短時(shí)間內(nèi)腰斬50%達(dá)到供需平衡，那么會(huì)帶來2個(gè)嚴(yán)重的后果，根本承受不起：

第一個(gè)影響：房地產(chǎn)公司整個(gè)行業(yè)消失50%，從業(yè)人員減少50%，2000萬人被裁員、失業(yè)。2021年房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)1500萬，上下游行業(yè)加一起預(yù)計(jì)超過3000萬。此外，建筑行業(yè)5800萬人里，至少4000萬跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分。

第二個(gè)影響：土地財(cái)稅減少50%，減少5萬億。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：10.4萬億。

由于全國財(cái)政收入的46%以上直接來自賣地收入和房地產(chǎn)稅收，那么全國財(cái)政供養(yǎng)人口6400萬里，將近一半3000萬人相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。

以上數(shù)據(jù)合計(jì)，直接靠房地產(chǎn)就業(yè)的人口大約8000萬。如果房地產(chǎn)不行了，這8000萬的飯碗就拿不穩(wěn)了，需要做減法了。這8000萬人還有配偶、孩子要養(yǎng)活，父母要贍養(yǎng)，總?cè)丝诖蠹s3億人。

如果房地產(chǎn)腰斬50%，1.5億人的飯碗不保，都要喝西北風(fēng)。還會(huì)直接引發(fā)金融危機(jī)。

十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷次大的金融危機(jī)大部分都是由于房地產(chǎn)泡沫崩盤所致。房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。

而現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)不是處在崩的前夕，而是已經(jīng)處在正在過程中……

05

休克昏迷還在喂退燒藥

會(huì)出大問題

房地產(chǎn)現(xiàn)在就像一個(gè)高速行駛的汽車，已經(jīng)跑到300公里/小時(shí)，再不減速隨時(shí)可能車毀人亡，但是如果1-3秒內(nèi)車速減到100，是會(huì)死人的。而如果用5-10秒減到120，安全。

而現(xiàn)在的問題是，房地產(chǎn)減速太快導(dǎo)致全身失血50%，已經(jīng)休克昏迷了，但救命政策用的都還是退燒藥，吃下去一點(diǎn)反應(yīng)都沒有，石沉大海。

針對目前房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢，救市措施也有，但說實(shí)話，都是些隔靴搔癢的措施，房貸利率從最高點(diǎn)上浮30的6.5%降到現(xiàn)在的最低4.25%，包括一些城市僅僅是放開一些蜻蜓點(diǎn)水的限購，根本不解決問題。

看看鄭州救市的絕望就知道了，三四線城市、縣城遠(yuǎn)遠(yuǎn)比鄭州還慘。

很多人認(rèn)為樓市不行，主要原因是疫情影響，指望疫情緩解了，房地產(chǎn)就能恢復(fù)，土地就能賣出去，民眾就愿意買房了，就像以前屢次救市一樣，但“這次真的不一樣”。

疫情固然有影響，但只是疊加因素，加重了本來的病情，而根本問題是真實(shí)需求的急劇萎縮：腰斬50%!再過幾個(gè)月，即使疫情緩解，也解決不了需求減少50%的問題。

所以，目前目標(biāo)只是“房住不炒”，是完全不夠的，還必須有一個(gè)化解降低產(chǎn)能的明確的計(jì)劃、目標(biāo)：

需求腰斬50%、市場減半、2000萬人失業(yè)轉(zhuǎn)行再就業(yè)、財(cái)稅減少5萬億，如何應(yīng)對解決這些問題?每年的具體目標(biāo)是啥?每年解決什么問題?

絕對不能允許3年內(nèi)硬著陸，至少要拉長到5-10年慢慢化解。比如，每年化解降低10%的產(chǎn)能。

同時(shí)，也要盡快加強(qiáng)救市措施，因城施策，出大招，出猛招。比如：

部分城市可以房貸利率7折;

南京強(qiáng)二線城市，應(yīng)該全面取消限購，其實(shí)全面取消限購也未必有用，不止為何叫停;

提高購房人資質(zhì)審查，富人以及公務(wù)員、教師等穩(wěn)定工作的可以鼓勵(lì)多貸款;

提高新房質(zhì)量，改革銷售面積計(jì)算方法，按套內(nèi)可用面積計(jì)算，鼓勵(lì)改善型需求購買新房;

鼓勵(lì)富人買豪宅，北上廣深總價(jià)2000萬以上、南京杭州等總價(jià)1000萬以上的豪宅，也可以全部考慮取消限購，讓富人先買，以穩(wěn)定房企現(xiàn)金流、政府賣地收入。

需求腰斬50%，這是中國有史以來第一次遇到這種問題，而且不可逆，和以往房地產(chǎn)衰退完全不同，比如城鎮(zhèn)化人口減速不可逆、改善住房減速不可逆、適齡購房人口暴跌(黃線)不可逆：

▲黃線對應(yīng)2021-2030年適齡購房人口，需求分別減少190、300萬套

如果認(rèn)識(shí)不到“這次真的不一樣”的本質(zhì)是：需求腰斬且不可逆，以至于停留在過去的救市政策固有的思維模式，最終貽誤戰(zhàn)機(jī)。

已經(jīng)失血休克昏迷了，還在喂退燒藥，是會(huì)出大問題的。(春田)