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7月8日，首創置業與首創鉅大雙雙停牌，二者停牌公告中提及的“收購及合并守則”不禁讓外界聯想到數月前首創置業透露的關于奧萊業務重組一事。

《國際金融報》記者就此向首創置業發去郵件求證，但截至發稿仍未得到相關回復。諸葛找房數據研究中心分析師梁楠則在采訪中向記者表示，兩家公司的停牌或與出售奧特萊斯資產包有一定關系，“公司的債務壓力較大，疊加企業盈利能力較差、財務緊張，出售資產一定程度上可以緩解這一狀況。”

從曾經的千億憧憬，到如今歸母凈利潤腰斬、“三道紅線”指標踩線，含著金湯勺出生的首創置業也走上了賣資產“自救”的道路。

剝離奧特萊斯

事實上，首創置業的停牌動作或許早有預兆。一周前，公司的股價就已經出現異動。

6月25日開盤，首創置業股價便直線拉升，期間漲幅一度飆升至67%。當日收盤，首創置業報1.66港元，漲幅達52.29%。此后，公司股價便一直震蕩橫盤，截至7月8日，其股價累計漲幅57.8%。

彼時，市場便有消息稱首創置業或將進行私有化。如今來看，當初公司的股價異動或許也有奧萊業務重組的原因。

今年3月29日，首創置業公告表示，公司及全資附屬公司聚源信誠與首創集團訂立意向書，首創置業將向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務。奧萊業務重組后，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務，而首創鉅大在首創集團的直接管理下，將繼續專注于綜合奧特萊斯物業項目。

信息顯示，奧特萊斯綜合體與住宅開發、城市綜合體、土地一級開發為首創置業的四大核心業務。其中，首創鉅大作為首創置業的附屬上市公司，主要負責開發、運營及管理奧特萊斯綜合商業項目及非奧萊零售物業項目。

彼時，對于上述出售事項，首創置業總裁鐘北辰向外界表示，將首創鉅大資產包出售給首創集團，可以有效盤活資產，把回籠資金用于償還債務，降低杠桿。

2020年，首創置業合計實現營收212.48億元，同比上漲2.22%;歸母凈利潤為9.82億元，創下了近年來的最低值，同比跌幅達53.74%。

奧特萊斯業績表現不佳是導致公司盈利腰斬的原因之一。2020年，疫情導致奧特萊斯線下消費受阻，加之企業減免租金總額超1億元，首創置業當期的投資業務成本同比大幅上升262.2%。

同時，負責奧特萊斯綜合商業項目的首創鉅大2020年營收同比下跌45.08%至10.24億元，歸母凈利潤為-3.2億元，刷新了近年來的盈利新低。事實上，近三年來，首創鉅大一直處于虧損的狀態，公司2018年、2019年分別虧損1.98億元、2.24億元。

與此同時，首創鉅大的經營活動現金流量凈額也一直在下降。2020年，該公司的經營活動現金流量凈額為-2.68億元，較2019年的-0.13億元下跌超19倍。

踩線自救

對于“掉隊”的首創置業而言，此時的奧特萊斯資產包顯然已經算不得優質資產，剝離后各自發展未必不是一個更好的選擇。

作為“國家隊”中的一員，首創置業也曾有過規模野心。2018年，公司提出了“三年千億”的發展目標，即2018年沖擊800億、2019年突破1000億、2020年實現1400億銷售額。

如今，三年之期已過，首創置業的銷售額仍在700億徘徊。2020年，該公司實現銷售額708.6億元，較2019年的808億元下降12.31%;公司當期的銷售面積也同比下降7.5%至292.7萬平方米。

發展止步不前與公司的戰略布局脫不開干系。2015年，首創置業放棄三四線市場，錯失了沖刺規模的大好時機。此后由于重倉的京津冀地區調控頻出，公司在該區域的銷售增速不斷回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增長近乎停滯。

盡管公司目前放緩了對京津冀區域的投資力度、加大長三角區域的投資占比，但環京區域在首創置業的布局中仍占主要地位，短期內格局難變。

多方面影響下，首創置業近年的盈利能力不斷走低。2020年，公司的銷售毛利率同比下跌約9個百分點至25.13%;同期銷售凈利率也跌至5.99%，該指標2019年為12.36%。

更重要的是公司的負債情況。年報數據顯示，2020年首創置業短期借款數額為5.02億元，一年內到期的非流動負債達到320.27億元，同比增幅超40%，負債總額達1632.2億元。

以“三道紅線”標準來看，2020年，首創置業凈負債率127%，剔除預收賬的資產負債率為71.3%，現金短債比為1.13，踩線兩條。

踩線壓力下，降負債是公司急需解決的事情。為此，管理層曾表態稱，公司正在通過加強銷售回款力度、盤活存量資產等舉措來改善“三道紅線”指標。

而這項工作在去年就已經開始展開。2020年，該公司相繼以14億元出售北京市石景山區西黃村地塊的股權、引入控股股東共同開發北京大瓦窯地塊而獲得13.8億元增資;2021年4月7日，首創置業發行了一筆24.3億元的公司債，所募金額全部用于償還到期的公司債券本息。