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繼去年斬獲36宗地塊后，奧園今年一反在公開市場積極擴儲之態，拿地銳減。

整個上半年，公開市場近乎難尋奧園的蹤跡。集中供地浪潮之下，奧園僅摘得杭州、徐州的2宗地塊，14.37萬平方米的新增土地面積相較去年同比大降86.91%。

公開市場拿地受挫，也讓奧園將目光更多的投向城市更新領域。

截至去年底，公司共拿下60多個城市更新項目，今年再添10個大灣區的項目，分布在東莞、廣州和佛山。

周期較長的舊改項目，能否支撐奧園未來的發展?

拿地銳減

2017年起，奧園的擴儲意愿表現得十分強烈。

2016年公開拿地僅6宗的奧園2017年拿地數量增至14塊，2018年19宗，2019年攀升至32宗，2020年達到高潮的36宗。

連續五年增長的勢頭在今年戛然而止，與此形成反差的是，奧園新增土儲斷崖式的下跌。

整個2021年上半年，奧園在公開市場只拿下2幅地塊，合計土地14.37萬平方米，較去年同期的109.80萬平方米減少了86.91%。拿地數量創六年同期新低。

這兩宗上半年僅有的碩果位于徐州和杭州。

2月3日，奧園以3.01億元摘得位于徐州的三堡鎮地塊，溢價率0.67%，出讓土地面積5.24萬平方米，成交樓板價2049.61元/平方米。三個月后，奧園拿下今年以來第二幅地，即杭州臨平運河地塊，出讓土地面積9.13萬平方米，最終成交價25.97億元，成交樓板價1.19萬/平方米，溢價率為27.49%。

2幅地塊共計耗資28.98億元，3月業績會上奧園管理層表態“今年拿地金額不超過銷售額的25%，大約在300億左右，如果有較好的銷售業績及利潤，不排除會加大拿地力度。”如今看來，實際完成情況與既定投資指標顯然差距較大。

不止公開市場，今年以來奧園各渠道的拿地步伐都在放緩。

克而瑞數據顯示，2020年上半年奧園新增土地建面超過500萬平方米，在同期拿地的房企中排名第16位;今年上半年，奧園拿地面積下滑至36.59萬平方米，正好是上述兩宗地塊出讓建筑面積總和，這也意味著上半年奧園收并購市場擴土為零。

36.59萬的新增土儲顯然落后于行業均值，榜單100強的門檻為72.2萬平方米，即便與之相比奧園依然存在較大的差距。

有分析師表示，奧園今年拿地數量的下降，一來與其之前土儲體量相關，截至2020年底，中國奧園擁有土儲5718萬平方米;另一方面，奧園整體拿地節奏的放緩，或是受制于房企的緊箍咒“三道紅線”。

2020年報顯示，中國奧園的凈負債率115%，剔除預收賬款資產負債率83.34%，現金短債比1.34。“三道紅線”踩中兩條，僅現金短債比達標，被列入“橙檔”，按規定負債年增速不得超過5%。因此，降負債成為奧園當下亟需解決的燃眉之急。

諸葛找房研究院分析師梁楠進一步分析，奧園自身債務風險較大，加之前期拿地手筆較大，資金來源依賴于融資，但當前融資環境趨緊，企業融資較難，為了應對“三道紅線”，奧園加大了銷售回款力度，減少拿地以增加現金流，快速降負債的同時保證較充足的運營資金。

土儲告急

近年來除了公開市場，收并購、城市更新也成為奧園拓土的渠道。

2020年，奧園新增建面約2015萬平方米，新增可售貨值約2426億元，其中約七成集中在一、二線城市。按貨值計算，通過收并購方式占57%，招拍掛占27%，城市更新及其他占16%。其最重要的拿地方式“收并購”占新增土地的比例逐漸縮減，由2019年的79%降至2020年的57%，而城市更新占比正在增加。

近年來，奧園對城市更新項目的熱情日益高漲。截至2020年底，奧園已擁有60多個處于不同階段的城市更新項目，總規劃建筑面積4285萬平方米，規劃可售面積約2246萬平方米，預計額外提供可售貨值約6730億元，其中粵港澳大灣區占比97%。

今年上半年，城市更新成了公開市場沉寂的奧園最大的擴儲來源。

其中，在東莞中標了5個舊改項目的前期服務商，使得集團在當地的舊改項目達到14個，僅次于擁有超15個項目的鵬瑞地產;在廣州則入主了包括黃埔新田村、黃埔旺村、荔灣東塱村3個項目;此外，在佛山也拿下了2個項目。

“相較于競爭激烈的招拍掛市場，如果有能力有資源有經驗拿城市更新，優勢還是很明顯的。”億翰智庫研究總監于小雨說道 ，“城市更新毛利潤率大概在35%-40%之間，比目前好多公開市場的地要便宜不少，而且從奧園2020年公布的數據來看，城市更新多數在一二線城市。”

然而，城市更新的轉化周期長，時間跨度久，供貨節奏存在較大的不確定性。

由于上半年拿地減少，奧園的土儲已然告急。

2018年、2019年奧園的土儲存續比維持在3.8年、3.9年低位，直至2020年加大補倉力度后回升至4.4年。根據瑞信7月2日最新報告，奧園土地儲備期限僅為2.5年，創下了5年來最低值，奧園未來土地補充壓力巨大。

7月2日，奧園披露公告稱，公司上半年實現未經審核物業合同銷售額累計約675.8億元，較2020年同期增長33%;權益金額490.6億元，較去年的395.8億元增長了23.95%。據其早期定下的2021年實現1500億元銷售目標，上半年已達成45.1%。

告急的土儲也讓奧園全年業績目標甚至未來發展存在極大的不確定性。

瑞信認為，奧園土地儲備的收緊或將使公司原定12.8%的銷售增長率更易受到政策的影響，因此將其目標價由8.3港元下調至6.64港元，維持“中性”評級。另一家評級機構惠譽，則在上個月就將奧園的“BB”評級展望從“穩定”下調為了“負面”。

市場已經傳導出情緒……