“2021年的關鍵詞是增長。”
這是寶龍地產控股有限公司(以下簡稱“寶龍地產”;1238.HK)的總裁許華芳在2020年線上業績會上對公司定下的2021年發展基調。
根據寶龍地產設定的發展目標，寶龍地產2021年的合約銷售目標為1050億元。追求規模擴張的寶龍地產，旗下項目卻頻繁發生安全事故。今年5月，一場令人揪心的事故，再次牽涉寶龍地產，或許也為其沖刺千億銷售目標增加了些許阻礙。
寶龍地產對《投資者網》表示：“事故的發生屬于偶發現象，目前寶龍地產一百多個在建項目，安全事故發生率極低，是極個別現象。公司一直以來都非常重視施工安全和規范，通過定期的項目安全自檢和集團巡檢，以及第三方安全生產季度評估，建立了完善的安全制度，同時也會定期對總部及項目管理人員、工人進行安全教育培訓，進行管理提升。”
常州寶龍出事故 開發進程慢
2021年5月9日，常州市鐘樓區北港街道水杉路寶龍廣場三期發生一起高處墜落生產安全事故，致1人死亡。
隨后，江蘇省住房和城鄉建設廳官網于5月14日發布了《關于歌山建設集團有限公司的事故通報》。根據通報，事故工程為青楓公園南側C地塊三期12#、15-1#、15-2#、15-3#、16#~23#、24#(門衛)及地下室建筑工程施工總承包;事故地點為常州市鐘樓區北港街道水杉路寶龍廣場三期;建設單位為常州寶龍置業發展有限公司(簡稱“常州寶龍”)。
根據天眼查信息顯示，穿透股權關系發現，常州寶龍是寶龍地產(香港)控股有限公司全資子公司。而根據寶龍地產2020年年報，寶龍地產(香港)控股有限公司成立于2007年7月5日，為港股上市公司寶龍地產100%持股的全資子公司。
寶龍地產對《投資者網》表示：“常州項目發生的高墜事故，據當地公安部門最終事故調查，屬于工人誤操作滑倒墜落的意外事故。2021年5月13日，事故善后處理完成。本次事故處理較為及時，事故處理完成后，現場安全管控體系已通過建設主管部門認可。常州項目進度計劃較開發節點未發生偏離，各分項工程和標段不受本次事故影響。”
寶龍地產于2008年6月正式摘得常州青楓公園南側地塊，打造住宅和商業辦公，分三期開發，目前一二期已經完工。而青楓公園南側C地塊三期則為常州寶龍城市廣場，據寶龍地產2020年年報信息，常州寶龍廣場業態為商業，總建筑面積為107.8萬平方米，已竣工物業面積63.7萬平方米，處于開發中物業面積為31.2萬平方米，尚未開發的物業面積有12.9萬平方米。
(圖片來源：常州市自然資源和規劃局)
拿地13年，至今仍在持續開發中。相較于2018年摘得地塊并于同年開工、2020年12月實現開業的鹽城城東寶龍廣場、漳州龍文寶龍廣場，于2015年舉行開工儀式的常州寶龍廣場的進度實屬緩慢。
知名地產分析師嚴躍進對《投資者網》表示：“開發進程緩慢會影響企業后續的運作和資金回籠，也會有很多潛在的風險。”
安全事故頻發 涉虛假宣傳
或許是為了回避資金回籠慢帶來的潛在風險，寶龍地產也在逐漸加速高周轉。自2017年，寶龍地產首次提出“369”開發模式，即3個月完成方案，6個月開始預售，9個月實現資金回籠。對于2021年，寶龍地產再次提出“升級‘369’開發模式”，提高去化率，加速現金回流。
不過欲速則不達。公開資料顯示，2018年12月，福建省住房和城鄉建設廳通報稱，位于廈門市思明區的廈門寶龍國際中心(1-1#~1-2號樓及三期地下室)工程發生一起安全事故，造成1人死亡。該項目建設單位為廈門寶龍實業有限公司。
2020年12月21日，江蘇省住房和城鄉建設廳發布《關于江蘇金貿建設集團有限公司的事故通報》，通報顯示，2020年12月4日，江蘇泰州一處工地發生一起觸電生產安全事故，致使一名工人被電身亡。事故工程為海陵區寶龍世家BC區項目工程，建設單位為泰州寶龍房地產有限公司。上述廈門寶龍實業有限公司、泰州寶龍房地產有限公司均為寶龍地產旗下子公司。
嚴躍進對《投資者網》分析表示：“對于項目的事故，其實說明企業管控是不到位的。企業需要注意的一個問題是，類似問題涉及人身財產等問題，需要高度重視，在管理方面不能松懈。這也說明企業過多追求銷售規模和業績，但是一些基本的保障還沒做到位。”
除此之外，寶龍地產的項目還因違法遭遇處罰。2018年，寶龍地產競得漳州2018P04地塊，隨后在此之上開發建設漳州龍文寶龍廣場。2020年12月，漳州市龍文區人民防空辦公室對漳州寶龍英聚房地產有限公司(該公司為寶龍地產控股子公司)作出行政處罰，給予其警告，并責令限期改正。處罰事由為漳州2018P04地塊未按 2018年11月1日審批的《城市新建民用建筑修建防空地下室審批表》及提交漳州市龍文區人民防空辦公室審批的人防工程施工圖組織建設。
值得一提的是，遭遇處罰的寶龍漳州龍文寶龍廣場還曾進行虛假宣傳。有網友在人民網領導留言板投訴寶龍漳州龍文寶龍廣場3號樓虛假宣傳，涉嫌將商用辦公樓宣傳為住宅進行銷售。2020年10月28日，龍文區人民政府辦公室回復稱：“經核查，寶龍廣場售樓部當前正在銷售的3號樓瓏寓土地規劃用途確實為商業辦公。”并表示，“龍文區有關單位工作人員已現場責令建設單位今后在銷售樓房時應實事求是，不能做虛假宣傳廣告。”
除了虛假宣傳，寶龍集團旗下房屋質量也頻繁遭遇投訴，漏水、墻體脫落、物業服務不到位等成為投訴“重災區”。
背千億負債 沖千億目標
公開資料顯示，寶龍地產主要專注開發運營優質、大規模、多業態的商業地產項目，于2009年10月14日在港股主板上市。截至2020年12月31日，寶龍地產已開發、擁有及運營193個物業項目，商業項目涵蓋“寶龍一城”、“寶龍城”“寶龍廣場”及“寶龍天地”產品系列。
近年來，隨著對規模擴張的渴望，寶龍地產在高周轉開發模式壓力之下急速狂奔。2017年，寶龍地產的銷售額首破200億元，2018年超400億元。而在2019年與2020年，寶龍地產分別實現銷售額603.5億元、815.51億元 ，同比增長分別為47.1%、35.1%。
根據觀點數據顯示，2021年1-5月，寶龍地產的全口徑銷售額為425億元，在行業排名第43位。根據寶龍地產2021年設定的1050億元合約銷售目標，寶龍地產已完成40%的銷售目標。
不過，在銷售額尚未達到千億目標前，寶龍地產早已千億負債壓頂。數據顯示，寶龍地產2017年總負債為660.17億元，至2018年增至992.50億元，增幅50.33%。2019年，寶龍地產負債突破千億，為1235.90億元;到了2020年末，寶龍地產總負債繼續攀升，至1433.33億元。
截至2020年末，寶龍地產借款總額同比增長約20.5%，達到665.67億元，包括一年內到期的借款約206億元，以及一年后到期的借款約459億元，而截至2020年末，寶龍地產的現金及現金等價物為253億元。
此外，寶龍地產的現金流也從正轉負。Wind數據顯示，從2015年以來到2019年，寶龍地產的經營性現金流凈額始終處于凈流入狀態。這一情況在2020年發生變化。2020年，寶龍地產的經營性現金流凈額為-120.13億元，較2019年同期減少了536%。
為了緩解債務，今年以來寶龍地產多次發債。2021年4月， 寶龍地產成功發行于2022年到期的2億美元3.9%優先票據，5月，發行了發行于2026年到期的2億美元4.9%優先票據。根據公告，票據所得款項作為其一年內到期的現有中長期離岸債務進行再融資。
不過值得注意的是，今年寶龍地產有一筆24.5億元的 ABS 債遭遇變故。上交所交易平臺信息顯示，債券品種為“ABS”、債券名稱為“國信-國君-杭州濱江寶龍城資產支持專項計劃”的債券狀態于今年4月20日更新為“終止”。
上述債券于2020年4月27日受理，擬發行金額24.5億元，主要為寶龍地產旗下杭州濱江寶龍城進行資金支持，原始權益人為上海瑞龍投資管理有限公司，該公司為寶龍地產100%持股子公司。從發行人歷史發行情況來看，瑞龍投資在上交所共發行三筆債券，兩筆終止，一筆通過。
對此，寶龍地產向《投資者網》表示，“關于近期ABS發行終止，只是流程規范上的變動：因為與寶龍地產旗下國信-國君-杭州濱江寶龍城資產支持專項計劃相關的濱江購物中心經營情況超預期，中介機構調整了評級分層以取得更好的發行票面。由于該項目已于去年過會，所以按照交易所規定條件變更需要撤回后重新申報。5月19日，交易所已經受理了該筆24.5億ABS的重新上報，距4月27日終止受理后僅僅13個工作日。公司的融資一直都是順暢的，融資成本也控制良好。”
寶龍地產如何平衡高杠桿與沖規模，是公司面臨的極大考驗。在身負諸多包袱的狀態下，寶龍地產如何實現高質量的增長?《投資者網》將持續關注。葛凡梅(思維財經出品)
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