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在中央政府發(fā)起樓市“去庫(kù)存”號(hào)召十個(gè)月后，房?jī)r(jià)在部分一二線城市的漲勢(shì)如脫韁之馬。

雖然輿論更多聚焦一線城市，但它們并非中國(guó)房地產(chǎn)此輪調(diào)整的核心區(qū)域。2016年至今，四個(gè)一線城市之外，另有合肥、南京、蘇州與廈門領(lǐng)漲全國(guó)二線城市，業(yè)界俗稱樓市“四小龍”。它們才是這一輪資金過(guò)剩和供需失衡的投射，是重點(diǎn)城市虹吸效應(yīng)的顯現(xiàn)，亦是此前調(diào)控政策松綁后的紅利所在。

從一線城市到“四小龍”，投資客搶先進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)剛需和改善型客戶恐慌性入市，打破了四地房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱平衡。新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析說(shuō)，“貨幣超發(fā)就像大水漫灌，‘四小龍’之后，第三波地王潮還會(huì)在鄭州、天津、寧波、武漢出現(xiàn)。” 

蘇州：錢流滾滾

資金充足是“四小龍”樓價(jià)的底氣。根據(jù)央行7月21日公布的數(shù)據(jù)，今年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款增加2.36萬(wàn)億元，同比多增1.25萬(wàn)億元，已逼近2015年全年額度。8月12日，央行統(tǒng)計(jì)，7月人民幣貸款增加4636億元，個(gè)人中長(zhǎng)期貸款(住房按揭貸款)增加4773億元。

在新增住房貸款領(lǐng)域，建設(shè)銀行(601939,股吧)、工商銀行(601398,股吧)、中國(guó)銀行(601988,股吧)、農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、招商銀行(600036,股吧)位居前五，住房貸款都有較大增長(zhǎng)。今年上半年，建設(shè)銀行新增住房貸款4093.56億元，工商銀行新增住房貸款3453.62億元，中國(guó)銀行新增住房貸款3132.85億元，農(nóng)業(yè)銀行新增住房貸款3110.35億元，招商銀行新增住房貸款1154.16億元。

由于近兩年，鋼鐵、煤炭、能源等領(lǐng)域貸款不良資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，牽涉面廣，銀行缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，便將投資目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。“銀行也要生存，沒(méi)有資產(chǎn)就沒(méi)有利潤(rùn)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模大、收益高，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑是較好的投資選擇。”招商銀行相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。“現(xiàn)在實(shí)業(yè)難做，我們把本該貸款給實(shí)業(yè)的錢給了房地產(chǎn)。”華潤(rùn)銀行相關(guān)人士亦向《財(cái)經(jīng)》記者表示。

從去年9月開始，蘇州各銀行放款速度開始加快。《財(cái)經(jīng)》記者了解到，對(duì)于按揭貸，在蘇州，各大小銀行都曾積極要求駐場(chǎng)房企，購(gòu)房者只要資料齊全，放款期一度縮短到一星期內(nèi)。

至于開發(fā)貸，一位中型房企蘇州公司投資部負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，從去年底到今年初，很多銀行找上門來(lái)求著開發(fā)商做開發(fā)貸。大小銀行都有，甚至要求包場(chǎng)做。“有支行跟我們表達(dá)，我們的項(xiàng)目由它們承包，可全部提供開發(fā)貸，哪怕這需要他們和總行申請(qǐng)?zhí)厥鈱徟惨觥?rdquo;

蘇州房企在資金潮中一度占據(jù)主動(dòng)地位。由于上述房企內(nèi)部規(guī)定銀行貸款只做4+X，即只與四大銀行工農(nóng)中建及一個(gè)企業(yè)注冊(cè)地的股份制銀行合作，在這波銀行邀約中，他們拒絕了許多銀行。

資金的充足還體現(xiàn)在險(xiǎn)資聯(lián)合房企拿地上。去年9月，平安不動(dòng)產(chǎn)以40.4億元在蘇州古城姑蘇區(qū)拿地。此前7月，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手旭輝(0884.HK)以31億元在蘇州拿地。越來(lái)越多的險(xiǎn)資做東家，開發(fā)商淪為小股東操盤，如同開發(fā)商為保險(xiǎn)公司打工。上述房企投資部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，之前蘇州土地拍賣，一些開發(fā)商背后站著險(xiǎn)資，險(xiǎn)資的錢部分來(lái)自去年下半年股災(zāi)后超發(fā)的貨幣。

資金泛濫令房企拿地?zé)崆楦邼q。2016年上半年，蘇州市區(qū)誕生了6宗溢價(jià)率超200%的地塊和1宗溢價(jià)率超300%的地塊。盡管有房企去年初就判斷出形勢(shì)，意識(shí)到要抓緊補(bǔ)貨，但無(wú)奈同行反應(yīng)一致，競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些開發(fā)商去年只搶到一塊地甚至空手而歸。

蘇州供地歷年來(lái)數(shù)量有限，過(guò)去三年來(lái)，蘇州土地供應(yīng)呈下降曲線，地價(jià)連續(xù)走高。蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，蘇州市土地成交面積512萬(wàn)平方米，成交金額383億元。2015年蘇州市土地成交面積降至387萬(wàn)平方米，成交金額496億元，到2016年上半年，蘇州市土地成交面積167萬(wàn)平方米，成交金額升至506億元。

有限供地量也傳導(dǎo)進(jìn)蘇州商品房供銷比上，樓市供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯。蘇州市物價(jià)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，蘇州樓市年度平均供銷比為1.175，2014年，蘇州年度平均供銷比直線下降至0.645，到今年上半年，蘇州供銷比僅0.76。

資金潮也調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者入市積極性。一方面，蘇州本地私營(yíng)企業(yè)主較多，藏富于民，本地購(gòu)房者看見了新的投資機(jī)會(huì)。另一方面，蘇州一直是人口凈流入型城市，2015年蘇州凈流入人口超過(guò)300萬(wàn)，位居全國(guó)各城凈流入人口數(shù)前十，購(gòu)房需求可持續(xù)。且部分上海限購(gòu)?fù)庖绲目蛻粢卜至鬟M(jìn)蘇州。

有蘇州開發(fā)商告訴《財(cái)經(jīng)》記者，去年底以來(lái)他們接待了不少來(lái)自外地的投資客，以上海為多。“蘇州購(gòu)房人還有一小部分是北方遷過(guò)來(lái)的，去年下半年到今年初，項(xiàng)目周邊跑著很多外地牌照的車。有北京客戶一連在一個(gè)項(xiàng)目上看了13套房子。”一位在房地產(chǎn)從業(yè)的蘇州當(dāng)?shù)厝苏f(shuō)。

蘇州多年來(lái)處于長(zhǎng)三角的地產(chǎn)洼地。2015年，蘇州新房平均成交價(jià)11503元/平方米。今年2月-4月，蘇州房?jī)r(jià)以連續(xù)環(huán)比超過(guò)5%的漲幅，位居全國(guó)TOP 5之列。

但這一波樓市熱已讓蘇州官方面臨調(diào)控壓力。上述房企投資部人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，今年上半年，蘇州高層相關(guān)人士已被中央約談兩次。隨后，為給蘇州樓市降溫，限制地王，蘇州土地拍賣不斷出臺(tái)新規(guī)定。

今年5月，蘇州先行推出土地拍賣熔斷機(jī)制，為地塊設(shè)置價(jià)格紅線，規(guī)定若房企地塊報(bào)價(jià)超過(guò)地塊設(shè)置最高價(jià)，將終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。這一規(guī)定令多幅地塊流拍。后土拍熔斷機(jī)制取消。8月，蘇州再推土拍新規(guī)，規(guī)定部分地塊在報(bào)價(jià)超出市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)后，將轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得方。這些規(guī)定都是全國(guó)土地拍賣市場(chǎng)的首例。

《財(cái)經(jīng)》記者了解到，蘇州實(shí)行土拍熔斷規(guī)定時(shí)，有開發(fā)商故意把地價(jià)舉到熔斷價(jià)格，致使所有開發(fā)商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能讓你拿到，為了減少競(jìng)爭(zhēng)，最后干脆大家都別拿地”想法的開發(fā)商不在少數(shù)。

土地熔斷規(guī)定因其操作的不合理性被叫停，隨后，蘇州新出土地一次性報(bào)價(jià)平均值規(guī)定，開發(fā)商不再是價(jià)高者得地。“這根本沒(méi)有科學(xué)性，只能憑運(yùn)氣，一旦地價(jià)舉到一次報(bào)價(jià)階段，那大家就抓緊在公司請(qǐng)個(gè)菩薩來(lái)燒香了。”上述房企投資部負(fù)責(zé)人說(shuō)。

為了遏制房?jī)r(jià)，除了出臺(tái)土拍新規(guī)，現(xiàn)在，蘇州市政府還計(jì)劃增大供地面積。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供應(yīng)計(jì)劃，擬平均每年推地400公頃左右，計(jì)劃向普通住宅用地傾斜。

限購(gòu)政策也開始發(fā)力。8月，蘇州重啟限購(gòu)政策。非本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，須提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

政策調(diào)控之下，資金也有聞風(fēng)轉(zhuǎn)向跡象?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，現(xiàn)蘇州各銀行對(duì)于開發(fā)商規(guī)模較大項(xiàng)目申請(qǐng)的開發(fā)貸，已開始要求做銀團(tuán)，即數(shù)家銀行聯(lián)合做開發(fā)貸，如各行合作占比，以分散風(fēng)險(xiǎn)，足見銀行謹(jǐn)慎態(tài)度。而一些規(guī)模小的銀行目前已傾向于不做按揭貸。

《財(cái)經(jīng)》記者了解到，今年以來(lái)，數(shù)位蘇州銀行行長(zhǎng)熱衷于投資房產(chǎn)，從中受益，但現(xiàn)在他們普遍認(rèn)為蘇州樓市風(fēng)聲已緊，投資收益已到高點(diǎn)。他們大多已收手，不再做投資動(dòng)作。

廈門：供需失衡

供需失衡是導(dǎo)致“四小龍”房?jī)r(jià)飆升，樓市火爆的主要?jiǎng)右颉６鴱B門的供需失衡狀況最為嚴(yán)重。廈門土地供應(yīng)長(zhǎng)年不足，政府推地節(jié)奏慢，許多房企項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，而需求日漸旺盛。

廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門2013年居住土地成交總建筑面積166萬(wàn)平方米，而當(dāng)年商品住宅銷售面積高達(dá)449萬(wàn)平方米，成交面積是供應(yīng)面積的2.7倍。

2014年，廈門居住土地成交總建筑面積137萬(wàn)平方米，當(dāng)年商品住宅銷售面積312萬(wàn)平方米，成交面積是供應(yīng)面積的2.28倍。到2015年，廈門居住土地成交總建筑面積174萬(wàn)平方米，而2015年廈門賣了350萬(wàn)平方米的商品住宅，成交是供應(yīng)的2倍有余。連續(xù)三年來(lái)，供地少、購(gòu)房多，二者差距越拉越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻。

土地供應(yīng)短缺，讓房企在廈門可售貨源也相應(yīng)緊缺，面臨彈盡糧絕窘境?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，在廈門，除保利地產(chǎn)(600048,股吧)(600048)、世茂房地產(chǎn)(0813.HK)等房企，剩余大多數(shù)入駐廈門的房企住宅儲(chǔ)備建筑面積均低于30萬(wàn)平方米。