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目前經濟學界議論紛紛，美聯儲加息對中國房地產到底有什么影響呢?小禾智庫作為獨立的智庫機構，提出自己的建議和分析，供大家參考。

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首先看看中國房地產的核心影響因素。

我們小禾智庫提出過房地產的價格模型：

(1)土地價格;(2)商品價格;(3)資源價格;(4)金融價格;

也進一步提出過影響房地產的核心要素：

(1)貨幣總量;(2)人口因素;(3)城市化因素;(4)土地供應量。

那么，我們必須分析一下美聯儲加息對房地產的價格模型有什么影響?對房地產的核心要素有什么影響，然后推倒它們對房地產價格的影響以及未來走勢的影響。

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美聯儲加息對中國的貨幣存在什么樣的影響呢？小禾智庫認為：

(1)美聯儲加息后必然提升中國的基準利率，從而影響各種資產的價格。

(2)美聯儲加息后，必然導致中國的資金外流問題，這是必然的影響。因此必然導致中國的貨幣總量下降。

(3)美聯儲加息后，中國的M2速度必然受到影響，因此M2速度必然不斷下滑。

因此，我們看到中國的貨幣總量受到較大的影響，即貨幣總量增速處于下跌的過程;同時，我們也必須看到國內貨幣價格在抬高，即利率提升;從而，我們國內的流動性必然受到較大的影響，即流動性趨于緊張的情況。

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由上，美聯儲加息必然影響房地產核心要素之一的貨幣總量，但是不會影響房地產核心要素的人口要素、城市化因素，可能影響部分的土地供應量以及土地價格問題：

(1)中國的大城市化目前還處于中前期階段，因此土地財政依然起到關鍵作用。

(2)中國的人口依然向大城市、大城市圈匯聚，反而可能受到美聯儲加息的影響更加向大城市匯聚。

(3)因為中國的城市化需要有效的控制土地供應量，其在流動性緊張的情況、利率抬高的情況下可能在價格上會處于下跌的情況。

因此，我們看到美聯儲加息對我們房地產影響最大的是貨幣，但是我們必須知道貨幣就是水龍頭，如果水龍頭水小了，其必然大幅影響房地產價格。

另一個方面，從價格模型上，美聯儲加息對我們最主要的影響在于金融價格、土地價格，而資源價格、商品價格不會收到較大影響，這些屬于國內因素。

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美聯儲對中國貨幣、金融的影響，小禾智庫認為：

對于

(1)中國的利率可能會較大幅度抬高，可能影響的范圍是0.5%-1%左右。

(2)中國的貨幣流動性可能會縮減10%左右。

(3)因此，中國的資產價格可能會呈一定幅度的下跌，下跌幅度在5%-10%左右。

(4)RMB匯率可能下跌幅度在5%-10%左右。其下跌的幅度和資產價格下跌的幅度類似。

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對應到房地產上，我們認為中國的房地產主要受到的影響為：

(1)金融價格會下跌5%-10%左右;

(2)土地價格也會下跌，但是下跌城市各地不同，而我們估計一線城市因為供應量的問題可能不會下跌，而二線房地產因為貨幣供應、流動性問題可能導致5%左右的下跌。

因此，小禾智庫預測：

（1）2017年，一線城市的房地產可能稍微下跌，下跌幅度在5%左右；

（2）而二線城市下跌的幅度會大些，可能在10-15%左右；

(3)至于四、五線城市因為其現在的問題主要是庫存太高的問題，影響其價格的因素反而和美聯儲加息關系不大，當然也會因為一、二線房地產價格波動而出現價格上的波動。

文章來源：微信公眾號小禾智庫