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江濡山:四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度
來源:新浪財經(jīng) 發(fā)布時間:2016-10-31 17:12:52

總體來看,有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度:外來人口規(guī)模、城市資源凝聚力和商業(yè)吸引力、城市“空間商業(yè)環(huán)境”的價值、城市的生產(chǎn)力水平。外來人口的規(guī)模和素質(zhì)直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。

什么樣的城市房價漲得快?

什么樣的城市房價漲得快?

關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展及房價的走勢,現(xiàn)在有很多說法和各種猜測,絕大多數(shù)人最關(guān)心的還是2個問題:一是今后的房價到底是漲是落?二是大家所說的房地產(chǎn)市場泡沫會不會破裂?基于這兩個問題,人們存在一個困惑:當(dāng)下到底是該買房還是賣房?對此,諸多智庫機(jī)構(gòu)和專家“各執(zhí)己見、異見多多”。由于中國各地的差異化因素很多,智庫及專家很難給出有實際參考價值的結(jié)論,而中央政府開出的政策“藥方”也未必適應(yīng)各地具體“癥候”。

自今年5月份開始,我們先后對珠三角、長三角、華北、西北的十多個大中城市及一些人口密度較大的縣(市)的地產(chǎn)市場情況做了調(diào)研。總體來看,各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展極不均衡,各個城市較大房價差異的背后,是在建安成本差距不大的情況下,地方政府謀取土地出讓金的多少和開發(fā)商謀取利潤的多少,決定了各地房價的差異。

或者可以這樣理解:一個城市的商業(yè)化發(fā)展所產(chǎn)生的地產(chǎn)紅利,主要由地方政府、開發(fā)商和銀行分享了,政府和開發(fā)商退出后,未來的“預(yù)期福運(yùn)或風(fēng)險”轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者,而多數(shù)消費(fèi)者在很大程度上依賴于銀行信貸資金,如果發(fā)生地產(chǎn)泡沫破裂,必然引發(fā)“次貸危機(jī)”,這也是中央政府的一塊心病。

在此不想扯的太遠(yuǎn)太多,只想說說影響未來城市地產(chǎn)價格的核心因素是什么,以便于大家據(jù)此規(guī)避投資或投機(jī)風(fēng)險。

總體來看,有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度:

第一大影響因素是:外來人口規(guī)模

外來人口的規(guī)模和素質(zhì)直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。一個城市外來人口規(guī)模不斷增多,或者在一定時期內(nèi)穩(wěn)定在一定的規(guī)模,就會不斷“緩釋”出有效購買力,房地產(chǎn)市場價格就會節(jié)節(jié)攀高;相反,一個城鎮(zhèn)的流出人口過多且外來人口趨少,則其房價必然走低或長期滯漲。

經(jīng)過初步調(diào)查,在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一線城市,已經(jīng)居住超過十年的“本地居民”,多數(shù)家庭名下有1-3套房產(chǎn),中產(chǎn)階層及中高收入者有2-4套住房;他們投資商品房,一是為了保值資產(chǎn),二是謀取投資收益,這些住房主要“去向”是租給或賣給外來打工者。全國各大城市的商品房一經(jīng)開盤,最踴躍的購買者是沒有本地戶口的外來人口。外來人口規(guī)模越大,說明城市發(fā)展的人氣越旺。有些一線城市因為擔(dān)心外來人口擠占本地居民的公共資源,就采取剛性手段限制或清理外來人口,如果此舉過度,其最后結(jié)果可能是刺破地產(chǎn)泡沫和導(dǎo)致城市服務(wù)功能弱化。

其實,無論是調(diào)控房價還是控制人口,政府應(yīng)當(dāng)避免剛性手段,而應(yīng)當(dāng)通過市場的與行政的行為有機(jī)結(jié)合的辦法,否則會付出很大代價,而且難見成效。城市管理運(yùn)營有一個基本的常識:外來的中高低端人口會有一個“自然形成”的比例,如果旨在清理和排擠低端外來人口,必然造成城市綜合服務(wù)功能的“斷鏈”。或者說,沒有一定規(guī)模的低端人口對中高端人口的“滋養(yǎng)”,中高端人口也無法幸福地居住生活。相反,若要限制房價過快上漲,限制和清理外來人口,是最直接的辦法,但也是負(fù)作用最大的辦法。

第二大影響因素:城市資源凝聚力和商業(yè)吸引力

如果一個城市有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)和權(quán)力資源,而且有極強(qiáng)的資源配置自主權(quán),這個城市對各種經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要素,就能產(chǎn)生極強(qiáng)的吸附力,城市的商業(yè)吸引力也會越來越強(qiáng)。這是推動一個城市房價節(jié)節(jié)攀高的最主要的因素之一。也就是說,一個城市的商業(yè)功能越強(qiáng),城市房價就越高;相反,一個城市的房價總是“跟不上趟”,說明城市的商業(yè)功能和資源配置能力較弱。珠海比深圳、天津比北京的房價,明顯低很多,原因就在于此;南方某些小鎮(zhèn)的房價比西安中心城區(qū)的房價還要高很多,主要原因也在于此。明白了這個道理,就能理解為什么有些投資者會犯這樣的錯誤:賣掉一套大城市的房子,到二三線買了更大面積的低價房以期待升值,結(jié)果新買房子的升值就像蝸牛爬坡一樣慢,錯過了大城市更大的升值機(jī)會。

中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的最大特征是:各級黨政權(quán)力部門把控著資源配置的核心權(quán)力,這對黨政權(quán)力機(jī)構(gòu)核心領(lǐng)導(dǎo)層及經(jīng)濟(jì)決策與管控部門而言,思想境界、商業(yè)嗅覺及資源配置能力是極大的考驗。

第三大因素是:城市“空間商業(yè)環(huán)境”的價值

一個城市所在的地理位置,是否具有良好的“空間商業(yè)環(huán)境”優(yōu)勢,直接決定一個城市房價的彈性空間有多大。一個城市“空間商業(yè)環(huán)境”的核心構(gòu)成包括資源條件、商貿(mào)物流條件等要素,這是自然的造化,很難人為改變。雖然有些城市的“空間商業(yè)環(huán)境”較差,但是房價也在不溫不火地上漲,這只能說明是一種被動的自然屬性的增長,如果這個增長明顯低于地方GDP增長和貨幣存量增長,那實際上是資產(chǎn)的變相縮水。

中國有十三億多的人口,為什么三分之二的人口會聚集分布在東南三分之一的土地上,就是因為這些地方的“空間商業(yè)位置”有明顯的優(yōu)勢。而中西部很多地方,有良好的土地資源和自然資源,卻一直沒能快速發(fā)展起來,就在于那些城市的“商業(yè)空間環(huán)境”缺乏優(yōu)勢。因此,一個城市的房地產(chǎn)價格,如果因為商業(yè)空間位置有明顯的劣勢,就不會有人氣,房地產(chǎn)價格就只能處于疲軟狀態(tài)。最明顯的特征之一是:這些地方的優(yōu)秀青年大都外出謀求發(fā)展。

第四大因素是:城市的生產(chǎn)力水平

http://img.3news.cn/2016/1031/20161031051332581.jpg

這是很多人最容易忽視的一個問題。如果一個城市的生產(chǎn)力水平較低,城市的房價就不會增長太快,或者說,一個城市房價的上漲幅度與城市的生產(chǎn)力水平“一脈相承”。一個城市的生產(chǎn)力水平是指城市人口的綜合素養(yǎng)之高低,與城市管理者及常駐人口素質(zhì)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。生產(chǎn)力水平越高的城市,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展越活躍,城市自身創(chuàng)造財富和提供公共服務(wù)的能力越強(qiáng)。比如,有些城市,由于會哭窮、會公關(guān),或者有其他特殊人脈原因,可以對上要很多錢,雖然近些年來也把自己的城市建設(shè)得很漂亮,但充斥在城市的是臟亂差和不文明的行為,雖然把大城市管理辦法引進(jìn)來,也沒有效果,這就是城市生產(chǎn)力水平低下的重要標(biāo)志。換個角度來看,一個城市的房價越高,城市的文明程度就越高,但其邊際效用也呈遞減態(tài)勢。

綜合來看,判定一個城市未來房價的高低,要從以上四個方面綜合分析,并結(jié)合各自的實際情況做出決斷,任何權(quán)威人士也無法給出很具體的建議,地產(chǎn)中介的話更不要輕信。 總體來看,有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度:外來人口規(guī)模、城市資源凝聚力和商業(yè)吸引力、城市“空間商業(yè)環(huán)境”的價值、城市的生產(chǎn)力水平。外來人口的規(guī)模和素質(zhì)直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。

什么樣的城市房價漲得快?

什么樣的城市房價漲得快?

關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展及房價的走勢,現(xiàn)在有很多說法和各種猜測,絕大多數(shù)人最關(guān)心的還是2個問題:一是今后的房價到底是漲是落?二是大家所說的房地產(chǎn)市場泡沫會不會破裂?基于這兩個問題,人們存在一個困惑:當(dāng)下到底是該買房還是賣房?對此,諸多智庫機(jī)構(gòu)和專家“各執(zhí)己見、異見多多”。由于中國各地的差異化因素很多,智庫及專家很難給出有實際參考價值的結(jié)論,而中央政府開出的政策“藥方”也未必適應(yīng)各地具體“癥候”。

自今年5月份開始,我們先后對珠三角、長三角、華北、西北的十多個大中城市及一些人口密度較大的縣(市)的地產(chǎn)市場情況做了調(diào)研。總體來看,各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展極不均衡,各個城市較大房價差異的背后,是在建安成本差距不大的情況下,地方政府謀取土地出讓金的多少和開發(fā)商謀取利潤的多少,決定了各地房價的差異。

或者可以這樣理解:一個城市的商業(yè)化發(fā)展所產(chǎn)生的地產(chǎn)紅利,主要由地方政府、開發(fā)商和銀行分享了,政府和開發(fā)商退出后,未來的“預(yù)期福運(yùn)或風(fēng)險”轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者,而多數(shù)消費(fèi)者在很大程度上依賴于銀行信貸資金,如果發(fā)生地產(chǎn)泡沫破裂,必然引發(fā)“次貸危機(jī)”,這也是中央政府的一塊心病。

在此不想扯的太遠(yuǎn)太多,只想說說影響未來城市地產(chǎn)價格的核心因素是什么,以便于大家據(jù)此規(guī)避投資或投機(jī)風(fēng)險。

總體來看,有四大因素會影響未來一個城市房價的上漲程度:

第一大影響因素是:外來人口規(guī)模

外來人口的規(guī)模和素質(zhì)直接決定一個城市未來房價的上漲幅度。一個城市外來人口規(guī)模不斷增多,或者在一定時期內(nèi)穩(wěn)定在一定的規(guī)模,就會不斷“緩釋”出有效購買力,房地產(chǎn)市場價格就會節(jié)節(jié)攀高;相反,一個城鎮(zhèn)的流出人口過多且外來人口趨少,則其房價必然走低或長期滯漲。

經(jīng)過初步調(diào)查,在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一線城市,已經(jīng)居住超過十年的“本地居民”,多數(shù)家庭名下有1-3套房產(chǎn),中產(chǎn)階層及中高收入者有2-4套住房;他們投資商品房,一是為了保值資產(chǎn),二是謀取投資收益,這些住房主要“去向”是租給或賣給外來打工者。全國各大城市的商品房一經(jīng)開盤,最踴躍的購買者是沒有本地戶口的外來人口。外來人口規(guī)模越大,說明城市發(fā)展的人氣越旺。有些一線城市因為擔(dān)心外來人口擠占本地居民的公共資源,就采取剛性手段限制或清理外來人口,如果此舉過度,其最后結(jié)果可能是刺破地產(chǎn)泡沫和導(dǎo)致城市服務(wù)功能弱化。

其實,無論是調(diào)控房價還是控制人口,政府應(yīng)當(dāng)避免剛性手段,而應(yīng)當(dāng)通過市場的與行政的行為有機(jī)結(jié)合的辦法,否則會付出很大代價,而且難見成效。城市管理運(yùn)營有一個基本的常識:外來的中高低端人口會有一個“自然形成”的比例,如果旨在清理和排擠低端外來人口,必然造成城市綜合服務(wù)功能的“斷鏈”。或者說,沒有一定規(guī)模的低端人口對中高端人口的“滋養(yǎng)”,中高端人口也無法幸福地居住生活。相反,若要限制房價過快上漲,限制和清理外來人口,是最直接的辦法,但也是負(fù)作用最大的辦法。

第二大影響因素:城市資源凝聚力和商業(yè)吸引力

如果一個城市有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)和權(quán)力資源,而且有極強(qiáng)的資源配置自主權(quán),這個城市對各種經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要素,就能產(chǎn)生極強(qiáng)的吸附力,城市的商業(yè)吸引力也會越來越強(qiáng)。這是推動一個城市房價節(jié)節(jié)攀高的最主要的因素之一。也就是說,一個城市的商業(yè)功能越強(qiáng),城市房價就越高;相反,一個城市的房價總是“跟不上趟”,說明城市的商業(yè)功能和資源配置能力較弱。珠海比深圳、天津比北京的房價,明顯低很多,原因就在于此;南方某些小鎮(zhèn)的房價比西安中心城區(qū)的房價還要高很多,主要原因也在于此。明白了這個道理,就能理解為什么有些投資者會犯這樣的錯誤:賣掉一套大城市的房子,到二三線買了更大面積的低價房以期待升值,結(jié)果新買房子的升值就像蝸牛爬坡一樣慢,錯過了大城市更大的升值機(jī)會。

中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的最大特征是:各級黨政權(quán)力部門把控著資源配置的核心權(quán)力,這對黨政權(quán)力機(jī)構(gòu)核心領(lǐng)導(dǎo)層及經(jīng)濟(jì)決策與管控部門而言,思想境界、商業(yè)嗅覺及資源配置能力是極大的考驗。

第三大因素是:城市“空間商業(yè)環(huán)境”的價值

一個城市所在的地理位置,是否具有良好的“空間商業(yè)環(huán)境”優(yōu)勢,直接決定一個城市房價的彈性空間有多大。一個城市“空間商業(yè)環(huán)境”的核心構(gòu)成包括資源條件、商貿(mào)物流條件等要素,這是自然的造化,很難人為改變。雖然有些城市的“空間商業(yè)環(huán)境”較差,但是房價也在不溫不火地上漲,這只能說明是一種被動的自然屬性的增長,如果這個增長明顯低于地方GDP增長和貨幣存量增長,那實際上是資產(chǎn)的變相縮水。

中國有十三億多的人口,為什么三分之二的人口會聚集分布在東南三分之一的土地上,就是因為這些地方的“空間商業(yè)位置”有明顯的優(yōu)勢。而中西部很多地方,有良好的土地資源和自然資源,卻一直沒能快速發(fā)展起來,就在于那些城市的“商業(yè)空間環(huán)境”缺乏優(yōu)勢。因此,一個城市的房地產(chǎn)價格,如果因為商業(yè)空間位置有明顯的劣勢,就不會有人氣,房地產(chǎn)價格就只能處于疲軟狀態(tài)。最明顯的特征之一是:這些地方的優(yōu)秀青年大都外出謀求發(fā)展。

第四大因素是:城市的生產(chǎn)力水平

http://img.3news.cn/2016/1031/20161031051332581.jpg

這是很多人最容易忽視的一個問題。如果一個城市的生產(chǎn)力水平較低,城市的房價就不會增長太快,或者說,一個城市房價的上漲幅度與城市的生產(chǎn)力水平“一脈相承”。一個城市的生產(chǎn)力水平是指城市人口的綜合素養(yǎng)之高低,與城市管理者及常駐人口素質(zhì)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。生產(chǎn)力水平越高的城市,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展越活躍,城市自身創(chuàng)造財富和提供公共服務(wù)的能力越強(qiáng)。比如,有些城市,由于會哭窮、會公關(guān),或者有其他特殊人脈原因,可以對上要很多錢,雖然近些年來也把自己的城市建設(shè)得很漂亮,但充斥在城市的是臟亂差和不文明的行為,雖然把大城市管理辦法引進(jìn)來,也沒有效果,這就是城市生產(chǎn)力水平低下的重要標(biāo)志。換個角度來看,一個城市的房價越高,城市的文明程度就越高,但其邊際效用也呈遞減態(tài)勢。

綜合來看,判定一個城市未來房價的高低,要從以上四個方面綜合分析,并結(jié)合各自的實際情況做出決斷,任何權(quán)威人士也無法給出很具體的建議,地產(chǎn)中介的話更不要輕信。

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