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鄭州市在年底前要追加供應(yīng)6000畝住宅用地(資料圖)

9月20日晚，鄭州市國(guó)土資源局放出消息：鄭州計(jì)劃在今年年底前追加6000畝住宅用地。

這一舉措響應(yīng)了前不久“鄭九條”政策關(guān)于“年底前集中供地”的規(guī)定。

毫無(wú)疑問，土地供應(yīng)量的增加能有效緩解供求矛盾，改變市場(chǎng)預(yù)期，平穩(wěn)樓市。但這些增量土地中，“凈地”占多大比例?效果如何?還需市場(chǎng)檢驗(yàn)。

【消息】

年底前追加6000畝住宅用地

今年樓市異常火爆，成交量激增，鄭州房?jī)r(jià)也迅速上漲;鄭州土地拍賣也很激烈，開發(fā)商拿地異常積極，“地王”不斷涌現(xiàn)。

兩者相互作用，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種“過熱”的態(tài)勢(shì)。為此，鄭州市政府緊急發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(外界稱“鄭九條”)，旨在限地價(jià)、控房?jī)r(jià)，平穩(wěn)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

9月20日晚，鄭州市國(guó)土資源局放出消息：經(jīng)市政府研究，今年年底前，鄭州市主城區(qū)(市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū))將集中供應(yīng)6000畝商品住宅用地。

21日，河南商報(bào)記者從鄭州市國(guó)土資源局確認(rèn)了該消息的真實(shí)性。不過，該局對(duì)此不作評(píng)論。

有分析稱，此舉可認(rèn)為是響應(yīng)“鄭九條”中“擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場(chǎng)”的專項(xiàng)舉措。

【數(shù)據(jù)】

供應(yīng)的土地約相當(dāng)于6.5個(gè)陳寨

我們不妨做個(gè)對(duì)比：鄭州大學(xué)新校區(qū)占地4845畝，鄭州最大的城中村陳寨面積約0.618平方公里(折合927畝)。也就是說，追加供應(yīng)的土地面積比鄭大新校區(qū)大，約相當(dāng)于6.5個(gè)陳寨。

據(jù)了解，鄭州市主城區(qū)今年1~8月份已供應(yīng)5300畝，按照年底前再供應(yīng)6000畝的計(jì)劃，總供應(yīng)量達(dá)11300畝，是去年全年供應(yīng)量的2.3倍。

記者從鄭州市國(guó)土資源局公布的資料中得知，2016年度鄭州市本市內(nèi)八區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在4415.8公頃(折合66237畝)，其中住宅用地2230.36公頃(折合33455.4畝)、保障房用地218.18公頃(折合3272.7畝)、商業(yè)用地774.45公頃(折合11616.75畝)等。住宅用地的供應(yīng)量，達(dá)到近3年來新高，是2015年的2.6倍，2014年的2.4倍。

規(guī)模不降低，供應(yīng)總量不減少。

河南商報(bào)記者了解到，今年土地供應(yīng)的一個(gè)原則就是，統(tǒng)籌處理好“收儲(chǔ)與供應(yīng)之間、近期與遠(yuǎn)期之間、增量與存量之間”的關(guān)系，確保收儲(chǔ)

【分析】

加大土地供應(yīng)能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

鄭州加大土地供應(yīng)量，能否解決目前房?jī)r(jià)過快上漲的問題呢?

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這并不能完全解決房?jī)r(jià)問題。鄭州房?jī)r(jià)過快上漲以及需求爆發(fā)的原因復(fù)雜，從短期來看，增加土地供應(yīng)就是影響市場(chǎng)預(yù)期，“降溫”房?jī)r(jià)。加大土地供應(yīng)，雖然不會(huì)立刻增加商品住房的供應(yīng)量，但需求可能會(huì)快速消退。

鄭州一位從事房地產(chǎn)開發(fā)近20年的資深人士說，加大土地供應(yīng)量，對(duì)平抑偏高的鄭州房?jī)r(jià)是有好處的。同時(shí)，這對(duì)房企來說無(wú)疑是個(gè)好消息，開發(fā)企業(yè)也不想拿高價(jià)地，“地王”頻出的現(xiàn)象會(huì)有所減少。

他分析，房企會(huì)充分考慮供應(yīng)量增加，進(jìn)而調(diào)整自己拿地的策略和成本，也會(huì)對(duì)目前在售項(xiàng)目的定價(jià)、銷售策略與速度進(jìn)行調(diào)整。加大土地供應(yīng)，盡管不能立即改變市場(chǎng)實(shí)際供求比，但會(huì)通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)參與各方的預(yù)期，進(jìn)而影響買賣房屋與土地、定價(jià)等行為，達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

【對(duì)比】

南京一周供地1807畝房?jī)r(jià)仍然上漲

今年5月底，南京推出調(diào)控政策，對(duì)土地競(jìng)拍采取“熔斷機(jī)制”。

8月初，又開始加大土地供應(yīng)量，曾在一周內(nèi)接連集中投放27塊土地，其中住宅用地達(dá)到1807畝，但是依然沒能阻止南京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

雖然南京房?jī)r(jià)8月環(huán)比沒有進(jìn)入前3名，但依然有4.1%的環(huán)比漲幅。這個(gè)漲幅雖然低于鄭州，但南京房?jī)r(jià)基數(shù)較大，所以漲幅依然驚人。

知名房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏分析：南京為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，一手控地價(jià)、控房?jī)r(jià)，一手加大土地供應(yīng)量，之所以沒能立竿見影，是因?yàn)橥恋毓?yīng)需要時(shí)間才能變成可以供應(yīng)市場(chǎng)的房子;再者，南京市場(chǎng)房子緊缺，而又有龐大的購(gòu)買群體，很難從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲。

王毅敏認(rèn)為，鄭州的情況和南京相似，不過，鄭州此次加大土地供應(yīng)量，短期內(nèi)能平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

【追問】

為啥計(jì)劃供應(yīng)多而市場(chǎng)放量少？

一位曾多次參與鄭州土地市場(chǎng)競(jìng)拍的房企高管說，在今年的土地競(jìng)拍中，開發(fā)商爭(zhēng)搶的土地都是“凈地”，僅有的幾塊城改地，也被北京一家房企K2“攪局”了。

鄭州2016年度的計(jì)劃土地供應(yīng)量不小，為何在市場(chǎng)上出現(xiàn)的掛牌住宅用地不多呢?上述人士分析認(rèn)為，三環(huán)內(nèi)幾乎沒有“凈地”，只有大量城中村改造用地尚待開發(fā)。這些地塊列入計(jì)劃后，就成了讓開發(fā)商“垂涎三尺”的“香餑餑”，但房屋征收和拆遷補(bǔ)償工作艱巨，影響放量進(jìn)度。

而且，城改地塊的開發(fā)，按照目前鄭州的市場(chǎng)規(guī)則，多由政府和合作開發(fā)商協(xié)議開發(fā)。其所開發(fā)的商品住宅，一兩年內(nèi)根本無(wú)法入市。

中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存認(rèn)為，高房?jī)r(jià)歸根結(jié)底是由土地財(cái)政引起的，即使靠政策暫時(shí)壓住“地王”的產(chǎn)生，增加土地供應(yīng)量，開發(fā)企業(yè)會(huì)不會(huì)“買賬”還不一定。因?yàn)椋@些增量土地中“凈地”占多大比例，區(qū)域分布如何安排還需要觀察。

另外，從鄭州目前入駐的外來房企看，那些來自一線城市的開發(fā)商似乎不缺資金，土地市場(chǎng)需求越來越強(qiáng)烈。所以，加大土地供應(yīng)量，會(huì)對(duì)過熱的市場(chǎng)起到緩解矛盾的作用，但還需要多管齊下才能平穩(wěn)樓市。