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作者劉戈系中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員。本文刊于9月18日聽戈微信公眾號(hào)。

最近幾個(gè)月來發(fā)生在上海、深圳、北京這些一線大城市房價(jià)的恐慌性上漲背后的原因到底是什么呢?

我以前說過，任何城市的房價(jià)上漲都只有一個(gè)理由：就是人們都認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。顯然，過去的幾個(gè)月在一線城市和部分二線城市在這一點(diǎn)上達(dá)成了更加廣泛的共識(shí)。

在過去的十年，中國的大部分城市的大部分時(shí)間里，住房市場價(jià)格呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)的趨勢，尤其是一線大城市和部分發(fā)達(dá)地區(qū)二線城市上漲的速度非常快。這種上漲的格局是比較好理解的，就是由于中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量財(cái)富的積累，快速的城市化。大量的人口從農(nóng)村、從內(nèi)地向城市、向沿海地區(qū)聚集。導(dǎo)致住房的價(jià)格輪番上漲。

在2013年之后，人們認(rèn)為這種模式的上漲接近尾聲。因?yàn)閺目傮w上來講，已經(jīng)建成和在建的住宅大大超過了人們當(dāng)下的需求，尤其是在一些三四線城市，住房嚴(yán)重供大于求。

但是從2015年年底開始，北京、上海、深圳等一線大城市房價(jià)又開始一輪新的輪番上漲，進(jìn)而擴(kuò)展到東部地區(qū)大部分二線城市。這種變化令很多人始料未及，這種變化和以往人們所堅(jiān)信的樓市上漲的邏輯是完全不同的。

在以前的邏輯當(dāng)中，房價(jià)上漲最主要的支撐就是城市化的過程。由于中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，由于中國城市化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。所以大家堅(jiān)信，中國大城市的房價(jià)上漲將是一個(gè)持續(xù)的過程，這個(gè)過程可能還會(huì)持續(xù)十幾二十年。但是現(xiàn)在我們看到的情況是，中國經(jīng)濟(jì)總體上來說，尤其是從2014年開始出現(xiàn)較大的下行壓力，而且這種趨勢到目前為止依然持續(xù)。在這樣的一個(gè)背景下，中國部分城市的房價(jià)卻出現(xiàn)了快速的上漲，那么它背后的邏輯到底是什么呢!

在我看來，實(shí)際上這是一輪規(guī)模空前且殘酷的財(cái)富大轉(zhuǎn)移。

2015年可以被當(dāng)做中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。此時(shí)，中國工業(yè)化的中期已經(jīng)完成。它的主要特征是大量的原來從事制造業(yè)、從事工礦業(yè)的企業(yè)，進(jìn)入全面的過剩階段。大量企業(yè)退出市場，這些退出市場的企業(yè)在沒有新的投資方向之前會(huì)積極尋求資產(chǎn)的保值手段。

而一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場被普遍認(rèn)為是最佳的保值方式。于是大量從實(shí)業(yè)退出的資金就涌入到這樣的一個(gè)市場里面。關(guān)閉企業(yè)之后的資金流向流向了一線城市的房地產(chǎn)。在其他二線三線四線城市里擁有多套住房的人也覺察到了這樣的變化，所以快速跟進(jìn)，拋掉原來在這些城市里面的房產(chǎn)，開始購買一線城市的房子。所以我們也就很容易理解，為什么在同樣的經(jīng)濟(jì)背景下，一些城市的房價(jià)逐漸下降，而另外一些城市，卻出現(xiàn)了暴漲，原因就在這里。所以呢，這是一次規(guī)模空前的財(cái)富的大轉(zhuǎn)移。沒有新的財(cái)富被創(chuàng)造，僅僅是資金的橫向流動(dòng)。

在這種模式的財(cái)富轉(zhuǎn)移中，一線大城市和部分二線城市的有房居民自動(dòng)成為財(cái)富轉(zhuǎn)移的受益者，而全國其他地方居民的財(cái)富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區(qū)間、城鄉(xiāng)間的差距被進(jìn)一步拉大。中西部地區(qū)和中小城市的增長發(fā)動(dòng)機(jī)不斷滅火。少數(shù)城市的繁榮掩蓋了大部分城市的蕭條。

在這個(gè)大轉(zhuǎn)移過程當(dāng)中，房子的資本屬性進(jìn)一步加強(qiáng)。

在過去的幾十年時(shí)間里呢，我們一直都在探討財(cái)富的增長問題，但是對(duì)于財(cái)富的流動(dòng)問題(不是財(cái)富的分配問題)沒有做太多的關(guān)注。但實(shí)際上，現(xiàn)在財(cái)富的流動(dòng)，對(duì)于每一個(gè)人的資產(chǎn)所產(chǎn)生的影響，超過了財(cái)富的創(chuàng)造過程。另外呢，我們也一直十分關(guān)注財(cái)富的分配機(jī)制，所以我們會(huì)談?dòng)懻摱惵省⒂懻撛龆悳p稅，但是現(xiàn)在財(cái)富的這種流動(dòng)方式對(duì)個(gè)人資產(chǎn)的影響也超過了財(cái)富的分配因素。

財(cái)富的流動(dòng)的方向，第一個(gè)是窮人的財(cái)富更多地向富人流動(dòng)。《21世紀(jì)資本論》里面論述的就是這個(gè)話題。在全球范圍內(nèi)都出現(xiàn)了這樣的一種情況，也就是說資本的馬太效應(yīng)越來越明顯，越有錢的人，越能獲得更多的社會(huì)資源，變得更加有錢。我重點(diǎn)想說的是第二種流動(dòng)，是地區(qū)間的流動(dòng)。財(cái)富從落后地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)、從農(nóng)村向城市流動(dòng)、從小城市向大城市流動(dòng)。從銀行的數(shù)據(jù)，可以看到，越是落后地區(qū)、中西部地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)的存款余額，通過各種方式，流向大城市，流向發(fā)達(dá)地區(qū)，成為這些地方買房的資金。

如果把中國經(jīng)濟(jì)改革開放以后分成兩個(gè)階段，2008年是個(gè)分界點(diǎn)。在此之前，應(yīng)該說中國的經(jīng)濟(jì)整體上的是勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，特征非常的明顯。在2008年之后呢，發(fā)生了一個(gè)重大變化，資本的發(fā)言權(quán)占的比重越來越大。社會(huì)的資源的分配更多的依托于資本。這樣的一個(gè)變化和房價(jià)的變化密切相關(guān)。

前不久流行一個(gè)段子，列舉敗家的十大行為和興家的十大行為，興家十大投資是：在北京買房，在上海買房，在深圳買房，在杭州買房，在廣州買房，在廈門買房，在南京買房，在蘇州買房，在合肥買房在等等，就是在一些房價(jià)上漲非常明顯的城市買房。而敗家的十大行為是什么呢?賣房創(chuàng)業(yè)被列為第一。這絕不是笑話和調(diào)侃，而是血淋淋的事實(shí)。

過去幾年在一線城市進(jìn)行住房投資的人，其財(cái)富狀況得到了飛速的增長。這種增長超過了任何一家企業(yè)通過生產(chǎn)所能夠形成的財(cái)富的增長速度。當(dāng)這樣的一個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)并且持續(xù)發(fā)展的時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型就變得非常的艱難。

部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的勢頭能不能遏制呢?能，就是利用房產(chǎn)稅。但現(xiàn)在的問題是由于經(jīng)濟(jì)正處于下行趨勢，房產(chǎn)稅如果推出有可能引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度的跌落，有可能帶來系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是我們所完全不能夠承受的。房產(chǎn)稅遲遲沒有推出來的根本原因就在這兒。當(dāng)這樣的一個(gè)預(yù)期成為全民共識(shí)的時(shí)候，那么，毫不猶豫的賣掉工廠，賣掉在三四線城市和一些中西部地區(qū)的二線城市的房產(chǎn)，到北京、上海、深圳、杭州、南京等等這樣的一些城市，去購買更多的房產(chǎn)，那么就會(huì)變成所有的人的第一選擇。

很早的時(shí)候，人類就試圖把我們的聲音留存下來。有的人會(huì)對(duì)著水缸大喊一聲，然后把缸蓋蓋住，看看是否能把聲音留在水缸里面。這種實(shí)驗(yàn)很多人做了很多次都不成功，直到有人發(fā)明的錄音機(jī)，我們的聲音才可以留存下來。

那么對(duì)于財(cái)富的保存過程正好相反，我們一直可以很好的保存財(cái)富，就是黃金。黃金可以把財(cái)富留下來，財(cái)富的分配和轉(zhuǎn)移也都依靠黃金。但是隨著金本位的崩潰，人類的財(cái)富保存方式徹底沒有了。沒有任何一樣?xùn)|西可以妥善的財(cái)富保存下來，而現(xiàn)在所有的人都堅(jiān)信，一線大城市的房產(chǎn)是唯一接近以前黃金的保值手段。

房價(jià)高企最直接導(dǎo)致的負(fù)面因素就是生活成本的提高。那些來到城市里創(chuàng)業(yè)的年輕人可能根本無法承擔(dān)如此高昂的生活費(fèi)用，最終選擇離開。在這些城市里創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，最終也會(huì)因?yàn)楦叱杀境惺懿涣硕x開。當(dāng)然，如果按照以往的發(fā)展方式，當(dāng)深圳成本高到連華為都承受不了的時(shí)候，那么華為自然會(huì)轉(zhuǎn)移到東莞、惠州、中山或者其他什么城市，帶動(dòng)其他地方發(fā)展起來。但是現(xiàn)在看來，這種期待，很可能是一廂情愿。資本不再會(huì)像大部分發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷的那樣，在本國大城市成本提高之后，向全國范圍內(nèi)的其他城市轉(zhuǎn)移，并最終使全國發(fā)展水平處于比較接近的狀態(tài)下。

但全球化之后，這種發(fā)展模式的基本背景已經(jīng)不在。拉美和東南亞眾多曾經(jīng)一度輝煌的的發(fā)展中國家曾經(jīng)經(jīng)歷的告訴我們。當(dāng)這些國家大城市的成本上升之后，財(cái)富和產(chǎn)能不會(huì)向自己國家的內(nèi)地和中小城市轉(zhuǎn)移，而是向下一個(gè)新興市場和發(fā)達(dá)國家轉(zhuǎn)移。

由此推斷，中國一線城市房價(jià)所誘發(fā)的財(cái)富大轉(zhuǎn)移將成為中國經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型的最大隱患。